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撰文 |武俊 來源 | 風財訊
隨著疫情得到控制，樓市也在逐漸回暖。以目前房企披露的五月銷售業績來看，疫情衝擊過後的房企第一、二季度的現金流缺口逐漸被修復，房企促銷售抓回款的訴求背後，“搶收”潮出現，以價換量成房企的不二選擇。
不過，量的增加、價的下降勢必將影響到利潤率的降低，後疫情時代，是繼續去庫存、以價換量？還是聚焦盈利能力，提高利潤率？
供給端的選擇
疫情期間最先發力線上營銷的恆大五月銷售額602.2億元，較去年同期增長約12.5%。恆大前五月銷售業績引領行業，累計實現合約銷售金額達2727.9億元，較去年同期增長約17.8%。不過，打折銷售也不可避免的導致均價的下跌，今年前5月，恆大的銷售均價為9069元/平方米，同比下降15.6%。
恆大之外，無論是融創還是富力、合景泰富、正榮、旭輝、佳兆業，一眾房企的銷售均價都出現不同程度的下降。
優淘城總裁薛建雄認為，“以價換量有可能是高價盤賣不動，靠剛需盤帶動。疫情樓市低迷，啟動市場靠剛需和價格優勢吸引購房者。”
同策研究院總監張宏偉認為，房企三四線城市的銷售量增加，可能會從結構上導致銷售均價的下滑。
均價下滑的理由各自不一，但效果立竿見影。TOP100房企5月單月實現全口徑銷售金額10915.4億元，環比增長21.3%，同比增速自4月轉正後進一步顯著提升至12.2%。其中，有77家企業單月業績環比提升，67家企業單月業績同比增長。
這些努力衝刺的房企們依然有希望完成年初定下的目標，恆大將今年的銷售業績目標定到8000億，增速33%，與其均為頭部的碧桂園業績增速為10%。融創將今年的銷售目標定為6000億，相比2019年5562億的銷售額增長率是7.8%。
不過低價換來的去化對於房企整體的業績完成度依然杯水車薪，據30家公佈業績目標的房企，前5月僅有10家房企業績目標完成率超30%，剩餘20家房企業績目標完成率超20%。
以價換量或將持續
直播賣房，打折銷售一直佔據著上半年的樓市搜尋熱度。房企現金流至上，以價換量時代，讓利促銷是開發商在疫情之下的短期應對策略，還是未來長期的營銷手段？
張宏偉認為，五六月份，迫於半年業績的壓力，必然有企業將繼續以價換量，修補上半年業績的缺口，這種走勢甚至會延續到三季度，市場才會恢復到平穩。此外，張宏偉預測，市場真正意義上出現好轉，或將等到明年上半年。
薛建雄表達了類似看法，他認為，後期價格走勢要看市場熱度，如果市場火起來，交易量大增，可能就會變成量價齊升。如果交易量往下調，那就得再以價換量。從目前經濟和樓市走勢看，再以價換量的可能性比較大。
事實上，打折銷售實為開發商在當前市場和政策環境下的無奈選擇，行業洗牌加劇，以價換量雖能短暫實現回款的上升，但也不可避免的造成利潤率的下滑，後疫情時代的發展中，房企更應該重視以價換量還是重視盈利能力的增長？
張宏偉認為，先確保現金流，活下來，在接下來市場恢復的情況下，再尋求企業的一些利潤空間。
或許，多數房企已經開始接受2020完成不了的銷售目標，轉而備戰未來幾年可能爆發的需求。
中原地產資料顯示，截至6月8日，全國土地市場持續升溫，特深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。
50大城市年內第一次出現了3個土地出讓金額超過千億元的城市，分別是北京、杭州、上海。其中，杭州土地出讓金額達到1285億元，北京土地出讓金額達到1131億元，上海土地出讓金額達到1051億元。50大城市合計出讓土地金額1.8萬億元，同比上漲11%。31個城市賣地超過200億元，重新整理近年曆史紀錄。
逆週期操作，房企們可能看到了翻盤的曙光。