3月24日，合生創展集團(00754.HK)釋出2020年度業績。報告中提到，於回顧期內，核心利潤為127.84億港元，較去年同期上升95.54億港元，同比增長295.79%。而其年核心心利潤整體上升，主要由於該年交樓數目較去年增加，及新增投資業務。
相較於全年的營業額343.71億而言，新增股權投資業務去年為合生創展貢獻了80.3億港元收入，難怪有股民感慨“朱大小姐炒股厲害，一年賺80億！”
第I篇
合生創展的新增投資業務是指包括於香港、中國大陸及美國的上市股本證券以及於香港及中國大陸的非上市股本及債務證券，標的主要是小米集團、平安健康、匯豐控股、中國移動和美股上市公司Sea Limited。“我們的投資方向主要是科技領域、醫療領域、新消費、供應鏈等等，結構上看，60-70%的中長期戰略投資，30%左右做一些財務性的投資。”合生創展方面表示。
2019年該項業務未納入上市公司體系，收入為零。2020年6月，合生創展集團正式將股權投資業務納入主要業務板塊（包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資），即大幅提振了過去一年的收入和利潤。
合生創展亦正式從房地產開發、商業地產運營商轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。
第II篇
根據年報，合生創展2020年實現營業額343.71億港元，同比增長84.79%；於回顧期內，核心利潤為127.84億港元，較去年同期上升95.54億港元，同比增長295.79%。
其中，物業發展、商業地產投資、物業管理、基建、投資收入分別為190.75億港元、36.25億港元、21.34億港元、15.08億港元與80.3億港元。
投資板塊收入貢獻佔比達到23.36%，僅次於物業發展板塊。
而從毛利貢獻來看，地產板塊、投資板塊、商業板塊、合生活和基建板塊分別貢獻38.6%、35.1%、12.8%、3.6%與10%。
投資板塊毛利貢獻僅次於傳統地產板塊。
第III篇
對股權投資的“熱情”，其實也體現在不少“二代”身上，而這是二代朱桔榕接班之後的首份年報。
去年6月份，合生創展釋出公告稱，將會把2016年開啟的新業務拓展股權投資，正式納入為其主要業務活動之一。這被認為是二代朱桔榕接班後，公司最主要的標誌性變化。
目前來看，朱桔榕接班後，發展投資業務獲得的成績，還不錯。
事實上，從2010年入職集團成為實習生到正式全面接班，朱桔榕用了10年。
簡歷
1989年，朱桔榕出生在廣東梅州市的豐順縣，當時，她父親朱孟依正在豐順縣城當建築包工頭。朱孟依憑藉與當地政府共建商業街，賺到了人生第一桶金，隨後移居香港。
朱桔榕三歲時，其父朱孟依和張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創辦合生創展集團。
隨後，朱孟依以港商的身份回到內地，在廣州推出了華景新城、暨南花園、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華南新城等將近20個住宅大盤，而朱桔榕也隨父親回到了內地。
2007年，朱桔榕從“神學院”華南師範大學附屬中學畢業，她並沒有像大多數二代一樣，到國外留學，而是進入中國人民大學讀金融學專業。
2010年前後，年僅21歲的朱桔榕還在讀大三，便在其父安排下，進入合生創展當實習生，據媒體報道，朱孟依有意識地在培養她成為集團接班人。
朱桔榕大學一畢業，就晉升總裁助理，並於2011年進入董事會，擔任執行董事。
第二年3月26日，朱桔榕正式被委任為集團常務副總裁，而就在26天之前，合生創展突然公告，服務了公司18年的元老薛虎辭去行政總裁職務，決定於3月1日起生效。
2013年，朱桔榕正式接任集團董事局副主席之位，當然，這便伴隨著董事局原副主席張懿的辭任。事實上，在張懿之前，合生創展已前後換了四任總裁，分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎。他們在公司行政總裁位置上都沒有坐滿3年，外界則一直認為這些動作均是朱孟依在為朱桔榕上位鋪路。
2020年1月13日，合生創展集團宣佈，董事會主席朱孟依退出董事會，朱桔榕正式接任集團掌門一職。
朱桔榕自2013年實際接管公司運營、銷售事務後，“作風強勢，十分進取”，知情人透露。
01 管理
管理方面，她並開始了部門改革與機構調整，把合生創展的總部、分公司、專案三級管理體制，改為總部事業部直管專案的兩級管理體制，意欲使公司在扁平化構架下，內部的資訊溝通迴路變短。
02 銷售
銷售方面。2014年，她挖角了整個星河灣的建制團隊，震驚集團，此舉被認為是意圖推動合生產品和開發全面進入高階領域的表現。
2013年，合生創展實現銷售額112.67億元，隨後2014至2017年，都一直在百億的界限下徘徊。直至2018年，合生創展終於再次突破百億，實現149.75億的戰績；2019年，合生創展全年銷售額達212.58億元。或許朱孟依便是在此時才終於認為女兒已具備合格領導人的能力， 因而在次年放心交權。
03 拿地
2019年，國內諸多房企在投資方面一度放緩速度，合生創展卻頻繁出現在土地公開市場和併購等領域。據不完全統計，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先後在廣西陽朔、廣州海珠、廣東江門以及杭州江乾區、東莞麻涌等地，實施拿地、併購與舊改。甚至在當年底，公司遠赴美國收購一宗物業。
2020年，合生創展在短短10日之內，花費180億（差不多相當於合生創展2019年全年營收），摘得北京南三環分鐘寺三宗地塊，如此大手筆操作讓業界驚呼這是一場豪賭，也給朱桔榕貼上了“後生可畏”的標籤。
（注：實際花的錢只是從左手倒右手，因為一級開發商是北京嘉富龍房地產開發有限公司，為珠江投資旗下子公司，而珠江投資是1993年朱孟依在廣州所創，是合成創展的兄弟單位）
公開市場拿地只是獲取土儲的途徑之一，城市更新更是補充一二線城市優質土儲的重要方式。
近年，合生創展在舊改上亦取得了不少進展——據不完全統計，從2019年開始，鷺江村、康樂村、新基村、火村等多個城市更新專案，在廣州區域的舊改專案已超過10個。年報中顯示，截至2020年末，合生創展的土地儲備約3044萬平米。
04 轉型
同年，合生創展宣佈將會把2016年開啟的新業務拓展股權投資，正式納入為其主要業務活動之一。
這一年的半年報中顯示，2020年上半年合生創展毛利率特別高，達到67%（同期上市房企毛利率達到30%已經算是比較好的了），原因就是股權投資收益貢獻了28億多港元！二級市場投資達到114億港元！
在半年報中表示，合生創展明確表示，將持續股權投資高科技公司，助力其從房地產開發、商業地產運營轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司。
值得注意的是，“轉型為綜合性投資控股平臺公司”！這在上市房企提及的“轉型”中是為數不多的公開宣稱要做投資控股平臺的。這被認為是二代朱桔榕接班後，公司最主要的標誌性變化。
及至昨日，合生創展的2020年年報中再次顯示，毛利率的攀高和淨利潤的大增，相當大一部分是收益於股權投資業務。
05 債務
需要提及的是，在加大土地投資與股權投資的同時，合生創展的債務上升比例也在加快。
據瞭解，2019年前，合生創展的資產負債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%。截至2020年12月31日，合生資產負債率為67%，連續3年上漲。
負債對資產比率為67%，較2019年同期的63%上升4%；負債總額約2030億港元，大幅上漲近60%。
不過，據2020年財報顯示，合生創展負債雖有所提升，但仍滿足央行“三道紅線”要求：剔除預收款後的資產負債率為64%，較上年同期增長約1個百分點；淨負債率81%，較2019年末上升約13個百分點；非受限現金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56。
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一位參加了合生創展2020業績會的投資者透露，2021年合生創展將銷售目標訂為500億元，全年可售貨值達到900億元。
而朱孟依曾給集團定下目標：2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。2019年的目標沒有實現，2020的目標也沒達成。
有網民評論道：“朱二代確實厲害，該是合生創展重振雄風的時候了！”
二代接班的朱桔榕，無疑已是接班一代中的佼佼者，她到底能不能在2021年完成目標，重振昔日“華南五虎”的雄風，令人期待。
