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時代鄰里：“畫餅”城市服務 | 年報風雲③
年報披露的第二天，3月11日，早上11：15，時代鄰里（09928.HK）舉行了線上業績釋出會，董事會主席白錫洪帶著兩大美女出場。
他身著一身筆挺的藏藍色西服，在橙色格紋領帶的點綴下，輕鬆而不失莊重。行政總裁王萌、執行董事周銳分坐在他兩旁，三人胸前彆著的粉色玫瑰，能夠看出對這次釋出會的小用心。
“在管理規模、區域佈局以及業態等各方面均取得了跨越式的增長。”業績釋出會上，白錫洪言語間流露出自豪感。
一年時間，白錫洪的億級規模目標達成，時代鄰里在管面積從上市之初的3000萬平方米到如今的合約面積1.12億平方米，較去年增加92.4%，規模的擴張按下加速鍵。
營收也與規模齊頭並進，2020年實現收入約17.58億元，同比增長62.6%；毛利約5.31億元，同比增長79.3%；毛利率增加2個百分點至約30.2%；淨利潤約2.37億元，同比增長148.6%。
過去一年的四次收併購，讓時代鄰里嚐到了規模效益的甜頭，然而，在“征戰”多元化業態的程序中，時代鄰里也暴露出了擴張的“陣痛”，城市公共服務空間領域的侷限性已經擺在明面上。
城市服務面積暴增2倍
收入僅佔2.72%
時代鄰里行政總裁王萌在業績釋出會上說道，非住宅領域有巨大的市場空間和市場份額。
過去一年，時代鄰里也對非住宅領域給予了厚望。財報顯示，時代鄰里非住宅物業的在管建面由2019年的約2410萬平方米增至2020年的約4650萬平方米，佔比也從2019年的62.7%提升至2020年的67.6%。
而在物業管理收入中，非住宅物業的比重已佔到一半，從2019年的39.1%增至2020年的50.5%。
財報顯示，時代鄰里總在管建面9870萬平方米中，其中城市公服專案在管建築面積約2990萬平方米，物業管理在管總建築面積逾6880萬平方米。
然而，在非住宅物業的收入以及在管面積的統計中，並不包含城市公共服務的專案。翻閱財報，時代鄰里將城市公共服務收入資料，納入了其他專業服務收入明細中。
時代鄰里將服務收入類別劃分為了四大類，分別為物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社群增值服務收入和其他專業服務收入。
時代鄰里城市公共服務專案在管面積和收入佔比的剪刀差達27.52%。
社群增值服務毛利率下降4%
增值服務作為物企新的利潤增長點，其高毛利被企業所熱衷，但是增值服務相比於基礎的物業管理服務，對物企的運營能力有著更高的要求。
2020年時代鄰里社群增值服務收入毛利率儘管保持較高位，卻出現下降，從2019年的55%下降4個百分點至51%。
除了社群增值服務毛利率有所下降外，本就弱勢的“其他專業服務”毛利率也在下滑，從2019年的19.5%降至2020年18.2%。對於下降的原因，財報稱主要是由於服務及產品組合變化所致。
有業內人士稱，一般來說，作為投入人力成本最高的基礎物業管理服務毛利率不高是普遍現象，而專業性較高的服務專案毛利率較低則有些反常。
2020年時代鄰里取得毛利5.31億元，比2019年增加約2.26億元，增幅為73.9%，毛利率整體提高2個百分點至30.2%。
其中物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社群增值服務收入和其他專業服務收入四大類的毛利率分別為28.2%、29.8%、51%、18.2%。
和另外三大類的服務收入相比，時代鄰里專業服務毛利率一直處於低位，究其原因，主要是電梯服務、智聯科技服務、城市公共服務整體毛利率不高。
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責任編輯：彭佳兵