1月18日晚間，港交所公佈了德信服務集團有限公司（以下簡稱“德信服務”）的招股書。德信服務披露，截至2020年9月30日，公司在管物業共163個，覆蓋9個省份26座城市，在管建築面積約2310萬平方米；已訂約管理226項物業，合約總建築面積為3540萬平方米，覆蓋12個省份的31座城市。
招股書顯示，2018年、2019年及2020年前9個月，德信服務收入分別為3.98億元、5.13億元及4.98億元，利潤分別為2250萬元、5060萬元及8070萬元，毛利率分別為23.9%、28.3%及33.6%。
與部分物管企業高度依賴母公司不同，德信服務來自第三方業務佔比較高。
截至2020年9月30日，德信服務163項在管物業中，由獨立第三方開發商開發的物業有100項，佔在管總建築面積的66%；由德信集團及合營、聯營公司開發的物業有63項，佔在管總建築面積的34%。
收入結構方面，於2018年及2019年、2019年前9個月及2020年前9個月，由德信集團所開發物業提供的物業管理服務產生的收入，分別佔公司同期物業管理服務所得總收入的22.2%、25.4%、26.2%及26.2%。
不過，德信服務與德信集團之間的關係，不只是集團將物業交由德信服務來管理，還有資金方面的往來。德信服務在招股書中明確表示，公司於過往業績期間，曾向德信控股的附屬公司提供計息墊款。
關於計息墊款的資訊，並沒有作為單獨列項進行公佈，而是分散於招股書幾處進行了披露。
“我們的融資收入為銀行存款的利息收入，以及向胡先生（編者注：胡一平）所控制的其他實體，做出墊款所產生的利息收入。”德信服務方面表示。
德信服務並未披露向德信控股附屬公司墊款的詳細金額，但公佈了墊款的利息收入。
招股書披露，公司於2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九個月，涉及有關計息墊款的利息收入分別約為0元、90萬元及160萬元。
在“融資收入及融資成本”一欄，德信服務則就墊款的利息水平進行了披露：“於過往業績期間，我們向關聯方做出利率為12%的計息墊款。”
據瞭解，截至2020年9月30日，德信服務的有關墊款及相關利息，已悉數結清。
“12%的利息相當高了。雖然還不知道有多少墊款，但按這樣的利息和利息收入來推算，墊款金額不會太少。”上海一家房產機構分析師告訴記者。
就墊款行為所潛藏的風險，德信服務坦陳，“倘我們就該等墊款及相關利息遭受中國人民銀行的處罰或不利司法裁決，我們的現金流量、財務狀況及經營業務，可能受到不利影響。”
對於德信服務為何向德信控股附屬公司提供計息墊款，以及共提供了多少墊款，記者1月19日聯絡德信集團進行採訪，不過截至發稿，暫未收到對方回覆。
雖然外界暫不知德信服務向德信控股附屬公司提供墊款的更多資訊，但對股權關係進行溯源，可看到大框架之下，公司之間的一些關係。
對德信服務的發展歷史及股權進行溯源，一家名為盛全物業的企業，為德信服務展開物業管理的主要平臺。
公開資料顯示，盛全物業於2004年成立，初始註冊及實繳資本為100萬元。成立之初，德信控股和杭州互豐置業諮詢有限公司分別持有盛全物業51%及49%股份。此後於2004年、2014年，經歷一系列股權轉讓及註冊資本增加後，盛全物業由德信控股集團董事長鬍一平所控制。
據德信服務招股書，公司上市重組前，胡一平持有德信控股91.61%股權，德信控股持有盛全控股81.79%，而盛全控股為盛全物業控股股東。招股書公佈的資訊顯示，對公司架構進行調整後，胡一平仍是盛全物業的實控人。
另據德信中國2020年半年報顯示，“本公司最終控股股東，為胡一平先生。”
業內人士表示，去年至少有17家物業公司上市，獲得了資本市場較高的估值。物業管理板塊被投資者持續看好，除了屬於輕資產，另一原因在於其可以“永續經營”。而物業公司，也被不少開發商視為“現金奶牛”。
但德信服務的案例中，物業管理公司向開發商的關聯公司高息墊資，讓外界看到了房企與物業管理公司之間另一層聯絡。
“去年及今年上市的物業公司一個重要特點是，物業管理業務是從房企中剝離而來，有不少是同一個控股股東，或歸到同一家企業或實控人名下。如果物業公司獨立性不夠，或相關監管缺失，是否還會有物業企業向開發商墊資的情況，值得關注。”前述上海房產機構分析師認為。