文/樂居財經李奕和
去年8月，手持現金3743萬的皇庭國際，卻意圖以6097萬元交易價收購意發功率股權。當時，其還有逾期未償還債務32.57億。
這樣一筆交易，自然引來了深交所的問詢。
面對質疑，皇庭國際稱，以自有資金不能滿足本次交易支付需求，公司將透過全力推動房產出售及其他措施籌集資金。
此後為推動交易達成和公司順利轉型，皇庭國際陸續出售旗下資產，甚至其僅有的幾項核心資產，也被擺上貨架。
2月7日，皇庭國際（000056.SZ）又一次披露資產出售公告。
其擬預掛牌轉讓持有的深圳融發投資有限公司（以下簡稱“融發投資”）及重慶皇庭珠寶廣場有限公司（以下簡稱“重慶皇庭”）各不少於51%股權。
資料顯示，融發投資持有深圳福田皇庭國商購物廣場，重慶皇庭則對應持有重慶皇庭珠寶城，均是皇庭國際旗下最為核心的兩項投資物業之一。
兩目標公司截至去年底合計的資產總額達82.83億元。而至去年三季度，皇庭國際的總資產121.11億元。
經初步測算，本次交易擬出售資產最近一個會計年度經審計的資產總額佔其最近一個會計年度經審計資產總額的比例超過50％，構成重大資產重組。
為轉型佈局半導體，同時深陷債務漩渦、業績虧損等負面訊息的皇庭國際，正一步步把自己“掏空”。
“掏空式”轉型
2021年8月4日，為推動戰略轉型，探索新業務，皇庭國際下屬全資子公司皇庭基金作為買方，與意發產投基金的部分合夥人德興產融基金管理有限公司、楊仲夏簽署轉讓協議。
據此，皇庭基金以6097萬元的交易總價，收購意發產投基金20%股權，以間接持股意發功率。
意發功率全稱“德興市意發功率半導體有限公司”，主要從事功率半導體器件及智慧功率控制器件的設計、製造及銷售，公司具備從晶片設計、晶圓製造到模組設計一體化的能力。
當時，皇庭國際稱，此次收購是公司圍繞“商管+科技”發展戰略佈局半導體行業的第一步，有助於公司形成新的業務。
此收購方案在兩個月後出現了調整。
去年10月27日，皇庭國際公佈對意發功率的最新投資方案，從此前收購股權改為對目標公司進行增資。皇庭基金向意發功率增資5000萬元，完成後，將持有意發功率13.3774%的股權。
根據皇庭國際2021年三季報，該公司手上持有現金僅5471.16萬元，剛好覆蓋該次交易的總價款，資金捉襟見袖。而皇庭國際稱，除向意發功率增資外，公司還在與意發功率的核心管理團隊洽談股權收購及合作事項。
言外之意，皇庭國際對意發功率的投入還將持續。
事實上，為了籌集資金、達成收購，完成進軍半導體的夙願，皇庭國際開始了瘋狂的甩賣模式，並引入新股東持股。
今年1月12日，華銀（深圳）金融控股有限公司（以下簡稱“華銀公司”）擬透過競價交易、大宗交易等方式，收購皇庭人和所持有的皇庭國際股份。華銀公司由此持股了皇庭國際5.01%。
1月26日，皇庭國際公告以交易對價5000萬元，將旗下成都市皇庭商業管理有限公司（以下簡稱“成都皇庭商業”）100%股權售予華銀公司。同時，華銀公司還需替成都皇庭商業償還8.21億元的相關貸款。
成都皇庭商業主要資產為位於成都市高新區天府大道吉瑞三路99號的皇庭國際中心，寫字樓總面積約5.3萬平方米。
這筆出售公告披露的僅12天后，皇庭國際又一次將深圳福田皇庭國商購物廣場、重慶皇庭珠寶城兩項投資物業掛了出來。
據瞭解，皇庭國商購物廣場佔地面積4.23萬平方米，商業建築面積8.06萬平方米，早於2013年已經開業。重慶皇庭珠寶城佔地面積2.2萬平方米，建築面積12萬平方米，是重慶少有以珠寶為主題的新型商業綜合體。
更值得一提的是，皇庭國商購物廣場、重慶皇庭珠寶城和成都皇庭國際中心是皇庭國際最為核心的三個商業投資物業。
除此之外，皇庭國際持有的投資性房地產還有重慶公寓、廣州市解放北路大北新街22號5樓以及深圳市羅湖區松園南九巷6棟804。
2021年上半年，皇庭國際持有的投資性房地產公允價值合計93.54億元。當中，皇庭國商購物廣場、重慶皇庭珠寶城和成都皇庭國際中心三項物業入賬的公允價值就達92.29億元，佔98.66%。
最新兩筆出售達成後，皇庭國際將被“掏空”，其所持有的投資物業也將所剩無幾。
業務“圍城”
在市場、調控、融資等多方夾擊下，房地產企業度過了寒風瑟瑟的2021年。
據樂居財經此前統計資料，截止2022年1月29日，已披露2021業績預告的41家A股上市房企，有22家盈利，佔比約54%；有19家虧損，佔比約46%，接近一半。虧損最多的企業達391億元。
迴歸皇庭國際而言，“出清式”的戰略轉型，與其所遭遇的困境也不無關係。
根據1月29日公告，2021年，皇庭國際預計實現營業收入7億元至7.3億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤-11至-15億元，扣除非經常性損益後的淨利潤為-6至-10億元。虧損較上年同期大增。
究其原因，投資性房地產公允價值下降、計提利息費用上升及應收賬款減值是其中的主因。2月7日，這一紙讓人不太滿意的業績預告引來了深交所的問詢。
深交所要求其說明投資性房地產公允值變動的合理性；有息債務餘額，短期內到期及逾期債務情況；以及應收賬款減值準備計提是否涉及股東的資金佔用情形。
事實上，自2018年起，皇庭國際淨利潤便逐年下滑，並在2020年出現虧損。其當年歸母淨利潤-2.92億元，同比暴跌684.99%。
截至去年三季度，皇庭國際持有現金及現金等價物5471.16萬元。與之形成鮮明對比的是，該公司短期借款7.01億元、一年內到期的非流動負債33.49億元。短期需償還的負債40.5億元。現金缺口巨大。
對於本次掛牌，皇庭國際稱，股權轉讓可以最佳化資產負債結構，改善財務狀況，也是公司實現產業戰略轉型和探索新業務的重要步驟。資產出售成為其甩掉“包袱”的另一種方式。
根據掛牌交易條件，摘牌方需清償融發投資、重慶皇庭對皇庭國際及相關方的全部債務。
截至去年底，融發投資總資產74.96億元、總負債53.68億元、淨利潤-7.91億元；重慶皇庭總資產7.868億元、總負債7.873億元、淨利潤-4259.32萬元。
目前，皇庭國際持有的融發投資100%股權、重慶皇庭100%股權，均處於質押狀態。因金融借款合同糾紛，其持有的融發投資60%股權以及重慶皇庭100%股權被凍結。
同時，融發投資持有的核心資產深圳皇庭廣場，以及重慶皇庭持有的核心資產重慶皇庭廣場已被訴前保全。
事實上，此前已被出售予華銀公司的成都皇庭國際中心，其100%股權也已被質押。
此前，皇庭國際為取得在徽商銀行股份有限公司的6億元貸款，用該資產辦理抵押擔保。目前，該公司尚欠貸款本金餘額4.59億元及相關利息。
另一方面，即便皇庭國際一廂情願要實現產業轉型和新業務探索。但意發功率的發展目前仍不盡如人意。
2020年，意發功率營收3572萬元，淨虧損1200萬元；2021年1-4月，其實現營收1725.1萬元，淨虧損2162.26萬元，經營活動產生的現金流淨額-790.71萬元。
相比之下，僅出售成都皇庭商業一項物業，皇庭國際每年的收入將減少約5200萬元，上市公司淨利潤將減少約800萬元。
在僅有的幾項核心投資物業出售後，皇庭國際業務的持續經營能力備受考驗。
文章來源:樂居財經