年報觀察 | 保利逆流

觀點網在房地產政策不斷修正、行業浪潮不斷翻湧的當下，房企們將回血與重構擺上檯面，市場活力還待釋放。

在這樣的環境下，4月18日晚間，保利發展控股集團股份有限公司公佈了年度成績單。

觀點新媒體閱讀公告得知，2021年保利發展實現營業總收入2850.24億元，同比增長17.19%；實現淨利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母淨利潤273.88億元，同比下降5.39%。

對此，保利發展表示，該下降主要受地產專案利潤率下降影響。

有關毛利率，2021年保利發展毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點，與行業利潤率下行趨勢一致，其中房地產業務毛利率為27.13%，較上一年減少6.35個百分點；未來隨著高地價專案的陸續體現，毛利率表現或仍將承壓；淨利率為13.05%，同比下降3.42個百分點。

此外值得注意的是，於報告期內，保利發展發行公司債86.9億元、中期票據100億元，公司有息負債規模為3382億元；截至報告期末，剔除預收款後資產負債率、淨負債率、現金短債比指標依舊符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

業績表現

年報中，保利發展表明2022年計劃完成房地產及相關產業直接投資3650億元，計劃新開工面積4010萬平方米，計劃竣工面積4231萬平方米。

而於過去的2021年，保利發展則實現簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。全年拓展專案145個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%；拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。

以主營業務地區來看，華南片區、中部片區、華北片區、西部片區、東北片區及海外片區整體毛利率均有下降，也就是說，除了華東片區微增0.93個百分點外，剩下佔保利發展營業收入總額或營業利潤總額10%以上的地區毛利率均呈下滑趨勢。

從成本分析來看，2021年保利發展房地產業務土地成本佔總成本比例為40.13%，較上年同期變動比例為28.59%；開發建設及其他成本佔總成本比例為51%，較上年同期變動比例為24.33%，而成本上升的主要原因還是房地產業務結轉規模擴大，相應結轉成本及產業成本的增加而致。

“區域方面將繼續聚焦於中心城市及重點城市群。”保利發展曾於2019年業績會上表示，如今，貫穿中心城市及城市群的目標則得到了具像化的體現。

於商業方面，保利商業擴充套件業務規模，截至2021年末，開業購物中心35個，在營及籌建專案多分佈於核心城市，例如廣州、上海、武漢等；開業面積247.5萬平方米。

保利酒管截至報告期末已開業酒店、會議中心20個，客房數近5000間。

租賃租房市場佈局方面，2021年保利發展在營長租公寓專案共計43個，主要分佈於上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

截至報告期末，保利物業在管面積4.65億平方米，合同面積6.56億平方米，合同管理專案2428個；全年實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%。

於年報中，保利發展也坦言了對“核心城市”的偏愛，聚焦於核心城市及城市群，深耕國家重點發展區域，以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業，堅持“核心城市+城市群”深耕戰略，重點補倉銷售貢獻高的優質區域。

據悉，2021年保利發展新增資源中珠三角、長三角拓展金額佔比合計為54%，較去年提升7個百分點。

債務結構

負債方面，報告期內，保利發展成功發行公司債86.9億元、中期票據100億元，其有息負債規模為3382億元，而一年內到期的非流動負債為80.77億元，長期借款135.83億元，應付債券321.02億元。

經觀點新媒體計算，以上三項佔有息負債總額比例分別為2.38%、4.02%、9.49%，對比截至2021年9月30日的佔比來看，目前保利發展債務結構較為合理穩定。

此外，保利發展2021年度綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個基點。在觀點指數近期所釋出的上市房企融資能力報告中，保利發展成為擁有“逆流而上”融資能力的房企之一，而優勢就在於融資渠道暢通，形成滾動的現金流，從2021年5月份開始逆週期擴張。

有關現金流方面，2021年保利發展實現回籠金額5020億元，回籠率為93.8%。據瞭解，目前已連續4年保持經營活動現金流為正。

另從2021年保利發展融資成本4.46%來看，自2018年起，綜合融資成本持續維持在5%以下，在觀點指數樣本池中居於前15%。

由資料可見，隨著市場迴歸合理性居住需求，保利發展更需要把握當下的確定性。而作為綠檔企業，保利發展也在年報中表示，將繼續拓展融資渠道，搶抓低成本資源，以保持企業的靈活性與精細度，實現叢集共進。