時隔四年再次“重組”保利發展出清合富輝煌

觀點網 4月7日晚間，合富輝煌一紙公告揭開此前4月1日停牌懸念，該公司將以建議重組形式調整與保利發展的合作模式。

觀點新媒體瞭解到，於公告日期，保利發展為合富中國的股東，直接持有合富中國全部股權的43.9%，為合富輝煌關連人士。

合富輝煌將透過轉型向保利發展出售保利顧問集團，並收購合富中國（不包括保利顧問集團）43.9%股權。

保利顧問集團業務將逐步停止營運，方式為履行所有未完成合約或轉讓予第三方以承接、出售資產、安排人手、清算債權人權利及債務以及進行訂約方釐定的一切其他必要行動。

建議重組完成後，合富中國將不再持有保利顧問集團或保利顧問集團業務任何直接或間接權益，而合富投資（廣州合富輝煌投資諮詢有限公司，為合富輝煌間接全資附屬公司）將持有合富中國的100%股權，合富中國將持有合富中國集團（合富中國及其附屬公司（不包括保利顧問集團））的全部現有股權。

意即經過了將近四年時間後，保利發展與合富輝當年的“重組”退回了原點。

根據公告，本次合富輝煌建議重組並無涉及現金代價。就釐定建議重組的分類而言，保利顧問資產淨值56.1%被視為出售保利顧問集團的代價，而合富中國（不包括保利顧問集團）資產淨值43.9%被視為收購合富中國（不包括保利顧問集團）43.9%股權代價。

合富輝煌預期錄得未經稽核出售虧損（未計稅項及開支）約2.82億港元，其乃按減去於合富中國43.9%股權的賬面值、商譽減值以及相關交易成本及開支計算。

之後，合富訂約方及保利訂約方將不再受2018年合作協議項下先前協議有關競爭限制的任何條款所限制，自生效日期起生效。

開始和結束

合富輝煌與保利發展合作，要追溯到近四年之前。

2018年5月9日，合富輝煌宣佈，該公司全資附屬公司合富香港及保利地產（現為保利發展）訂立合作協議。根據協議，雙方同意按照現金利潤分配後評估價值進行交易，保利地產以其持有保利顧問的100%股權對合富中國進行增資，以換取合富中國增資後的43.9%股權。

交易後，合富中國將持有保利顧問100%的股權，而合富中國增資後的43.9%股權由保利地產持有，另外，合富香港持有增資後合富中國56.1%的股權。

待合作重組完成後，合富輝煌與保利地產各自的一手及二手房地產代理業務均交由合富中國獨家經營，任何一方（包括受其控制的下屬公司）不會另外投資從事一手及二手房地產代理業務的其他企業或從事與合富中國同類業務的經營。

彼時合富輝煌信心滿滿，表示將與保利地產透過合作分工，共同匯入優質資源，合力提高合富中國核心競爭力，將合富中國打造成為中國房地產代理服務行業的領軍企業。

然而理想總與現實相違，相遇總是簡單，相處太難。

關於是次“轉型重組”的原因，合富輝煌在4月7日晚間公告中表示，2018年合作重組完成後，公司與保利發展已盡最大努力共同促進合富中國及其附屬公司（包括保利顧問集團）的全面整合。在執行該等計劃以及合富中國集團與保利顧問集團自2019年起進行的管理整合工作時，該公司與保利發展緊密合作，從而為該公司及其股東創造價值。

其續稱，儘管如此，基於合富輝煌與保利發展在業務文化、組織架構及營運模式的差異，該公司與保利發展未能就整合的各個方面（包括合富中國集團及保利顧問集團的業務、員工薪酬及管理系統）達成全面共識。

鑑於有關整合進展緩慢，儘管訂約方之間持續友好合作，合富中國集團及保利顧問集團於董事會層面以下的實際日常營運及管理仍然相對獨立，主要分別受合富輝煌及保利發展的文化及制度影響，與2018年合作重組前的經營模式類似。

合富輝煌認為，考慮原有合作模式及迄今所取得的成果時，公司已獲得有關合作的大部分價值，而進一步整合將不會創造額外價值或協助集團長期策略。

另一方面，透過以建議重組形式改變合作模式，合富中國集團與保利顧問集團可全面達成增長價值，並可發掘新的業務協同效益，例如物業代理交易。

股東虧損

儘管合富輝煌說明了理由，但雙方合作終止的真實情況或許不止那麼簡單。

據觀點新媒體報道，3月30日，合富輝煌披露2021年年度業績，期內錄得營業額71.66億港元，較去年同期上升16%。其中，物業代理業務分部營業額為69.86億港元，增幅為17%，佔總營業額的97%。

收入增長背後，是轉盈為虧的窘境。

據悉，合富輝煌2021年公司擁有人應占期內虧損為5.45億港元，上年同期則盈利1.84億港元；每股虧損為80.8港仙。

該公司曾於此前業績預估中指出，集團預期淨虧損主要是由於在2021年第4季度若干從事有關房地產業務和房地產開發的客戶的信貸質素惡化，就其未償還的應收貸款和應收賬款的預期信貸虧損作出額外虧損撥備；以及年內房地產市場整體低迷及物業代理行業競爭激烈導致經營虧損。

有業內人士分析表示，合富輝煌虧損理由的第一條應該涉及到很多合作開發商，裡面到底有多少是出問題的房企並未透露，但從其佈局的城市來看，很可能涉及到某些頭部房企以及其它暴雷房企的合作專案。

而合富輝煌說明的第二條理由，則很直白地說到了物業代理行業的競爭激烈。在這樣的博弈當中，合富輝煌份額和利潤都出現被分食的情況。

由此看來，保利發展的退出或許也存著降低投資風險對自身收益負面影響的考量。

不過，雙方並非完全分道揚鑣。

根據公告中提到的新合作模式--物業代理交易，保利發展將每12個月就可銷售物業價值不少於人民幣800億元的保利發展房地產開發專案與合富訂約方或其指定的集團成員公司訂立一手物業代理業務合約，為期五年。

就物業代理交易而言，保利發展可委聘合富訂約方作為獨家代理或合富訂約方及另一代理作為共同代理以銷售保利發展的房地產開發專案之物業。保利發展就物業代理交易的房地產開發專案型別將主要為住宅專案。

公告還指出，雙方日後亦可就個別專案進行合作。