中報觀察 | 綠景中國：白石洲專案將使公司“脫胎換骨”

觀點地產網 “資金實力方面獨立開發白石洲專案沒有問題，不會基於資金方面的問題或者是建設能力方面的問題去尋求合作。從目前來看，還沒有具體的合作方案，但是長遠來看是持開放態度。”

今年房地產迎來了近10年最大的挑戰，為了房地產市場長期健康發展，中央政府在方方面面都有不同程度的調控，防止房地產市場過熱。

綠景中國亦因重點專案白石洲專案亦一直受到市場關注其資金問題，行政總裁兼執行董事唐壽春指，白石洲專案4月份已確認實施主體，預測補地價的時間應該是在今年第四季度，公司已經做好了資金安排，按照第四季度去補交地價。

8月30日，綠景中國舉行2021年中期業績，出席管理層包括行政總裁兼執行董事唐壽春、執行董事葉興安、執行董事黃浩源、執行董事蕭志雄及首席財務官兼公司秘書陳健民。

唐壽春於會上介紹，白石洲專案作為現在深圳最大、價值最高的城市更新專案，專案的總體規模是358萬平方米，其中可自持的有180萬平米。在這180萬平米當中，住宅和公寓加起來佔到2/3，餘下的部分就是商業。專案將分4期滾動開發，預計開發的週期是8到10年，當中扣除了返遷和公攤面積之後，歸綠景的可售面積大概180萬平米，今年4月份已經確認了專案一期的實施主體，7月份獲得了開工證，現在已經開始基坑工程施工，預計大規模的預售時間為2023年。

“我們爭取在明年年底可以達到預售的狀態。”唐壽春表示。

對於在目前的融資環境，白石洲還沒有達到預售節點時，公司怎麼確保有足夠的現金流滿足經營需要？陳健民指，針對專案開發需求，目前數個大型舊改專案都已經獲得了銀行或者是銀團的拆遷貸、開發貸授信，比如說白石洲已經獲得207億元銀行授信，另外還有幾個舊改專案的銀行也已拿到授信，專案開發資金已經獲得充足的保障。

其次，憑藉專案優越的地理位置，上半年也按照計劃完成了銷售目標。

據介紹，綠景中國於上半年合同銷售約為20億元，當中超過一半在大灣區，回款率達到了99%，截止到今年6月底，綠景中國可售貨值約為120億元人民幣，僅是處於現樓狀態的庫存已經有30億，而達到預售狀態的專案貨值大概有86億，這兩項加起來可售貨值有120億元，當中大部分都處於大灣區核心的地段，不用擔心去化率，集團會按照現金流需求一步一步推出市場。

手頭現金方面，截止到6月底現金有83億元，當中非受限現金有50億元，加上上市公司和控股股東手裡還保持很多優質舊改專案資源，可融資空間非常大。

對於本月初住建部發出《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》公開徵求意見的通知，唐壽春認為，目前舊改政策具體實施意見還沒出來，政策對舊改會產生一定影響，但還是會繼續有一些符合政策的舊改專案。

他補充：“不管政策怎麼制定，對綠景現有專案基本上不會構成影響。白石洲專案計劃立項、專規都已經透過，並且一期、二期拆遷率很高，黎光專案也已透過專規，實施主體拆遷，很快就會拿到，包括還有沙嘴專案以及珠海南溪專案，這些專案已經進展到很深的深度。”

唐壽春則表示：“綠景集團是一個以舊改聞名，或者說經驗豐富的企業”，集團會繼續關注整個珠三角大灣區各大城市政策，有質地優良的專案，還是會予以關注。

至於綠景中國另一個重點專案，是珠海東橋專案，這也是白石洲推出市場之前綠景最重要的專案之一。陳健民對此指，有關專案面積76萬平方米，分兩期滾動開發，預計可售面積約30萬平方米，專案一期已經準備好，今年10月份正式預售。

他續指，目前公司沒有任何一筆表外融資，未來一年沒有美元債到期而需要再融資的壓力，三條紅線其中兩條也已經達標，“剩餘的一條紅線預計在幾個大型舊改專案推出市場達到預售狀態時，大量現金流回籠，就可以把現金短債比這條紅線變綠。”

“隨著專案一步一步推進，專案潛在價值會進一步提升，所以大家可以預計，到2023年大規模預售時，公司的財務指標、三條紅線、信用評級以及整個資本市場的評價，都會有脫胎換骨的改變。” 陳健民如是說。

截至今年6月30日止六個月，綠景中國實現總收益約為20.30億元，同比下調約17.5%，毛利為9.63億元，同比下跌約39.9%，毛利率為47.5%，對比去年同期下降了18個百分點。陳健民指，主要原因是因為結轉專案的結構有所改變。陳健民解釋稱，綠景後續還有深圳黎光專案以及最新的白石洲專案，等到這些專案結轉時，毛利率就會回到60%以上。

“我們整體毛利率還是比市場平均水平高得多，還是在40%多的水平。”

葉興安則介紹，綠景選擇的是精耕細作、追求單專案效益的模式，這個模式是由綠景舊改為主的業務發展策略決定的。

他指，綠景對銷售規模一直不是非常追求，都是為了追求效益最大化。每年銷售指標根據資金需求及業績計劃安排來制定，預計今年應該會在45到50億。

至於香港方面，黃浩源表示，公司在香港暫時不會有其它併購計劃，集團的精力和資源會集中在境內幾個大型專案上。