7月18日，房地產與物業管理板塊回暖。截止收盤，藍光發展、順發恆業、陽光城漲停，榮盛發展、大龍地產、金 科股份、濱江集團、華遠地產、陽光股份、中南建設等紛紛走高。
港股方面，此前連續下跌的內房股集體反彈，合景泰富漲逾11%，富力地產漲逾9%，新城發展漲近8%，龍湖集團、碧桂園、雅居樂集團等紛紛跟漲。
值得一提的是，此前地產板塊還經歷了大幅調整，那麼此番地產板塊上漲的邏輯是什麼？我國房地產經歷了二十多年“量價齊升”的高速執行，未來將如何發展？
短期風險衝擊有限
近期，全國多地出現爛尾樓盤業主聯合發起“強制斷供”的事件，引發市場尤其是行業層面的巨幅波動。
事實上，近年來房地產領域的信用風險事件層出不窮。就在今年年初，還有福建陽光、鴻坤偉業違約，還有多家房企進行債務展期，這些風險事件也一直擾動著地產板塊。
這也就意味著投資者對地產板塊的信用風險等事件一直存有預期，疊加本次“停 貸”為區域性事件，主要集中於經濟恢復偏緩、市場銷售熱度偏低、專案殘值較低的非核心地區，因此本次事件對銷售預期的影響有限。
而在“斷供潮”持續發酵之後，銀保監會也作出回應，表示將堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”，支援地方更加有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。
此外，農業銀行、興業銀行、建設銀行等多家銀行均釋出公告回應，涉及“保交樓”風險的按揭貸款業務規模較小，總體風險可控，不會對銀行經營構成重大影響。
甚至有西安住建局火速出手，釋出西安市住建局等五部門《關於印發防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，明確銀行擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金。
業內人士指出，本輪信用風險事件的直觀主體為居民端，但引發風險的根源仍在於企業端，因此需要加大預售資金管理和監控。而銀行密集公佈的資訊及銀保監會隨後的表態提振了投資者的信心，銀行股和地產板塊的走勢有所緩和。
銷售和融資同步回暖
除了上述因素以外，房地產市場的銷售端和融資端回暖也是影響板塊走勢的重要因素之一。
去年四季度以來，隨著信貸政策繼續收緊，二手房指導價等政策調控，需求端從居民購買力到購房信心都出現一定下降，房地產市場開始下行，銷售端下行疊加融資端收緊，大量民企出現暴雷情況。
針對此狀況，一季度以來，從中央到地方政策暖風頻吹，為市場回暖扎穩了陣腳，疊加全國疫情逐步緩解，積累的需求開始釋放，房地產市場加快恢復，銷售端、融資端呈現同步回暖跡象。
據國家統計局資料顯示，1~6月，商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別收窄1.4個、2.6個百分點，出現積極訊號。單月來看，6月商品房銷售面積和銷售金額環比分別增長65.8%、68.1%，延續5月回暖趨勢。
此外，今年以來房地產市場的融資也逐步回暖。據金融管理部門和多家銀行預計，6月房地產貸款新增超1500億元，較5月環比多增2500億元。其中房地產開發貸款多增1000億元，個人住房貸款多增1500億元。
與此同時，從監管部門、地方政府到行業協會、金融機構，解危紓困房地產行業的陣營不斷壯大，合力持續匯聚。截至目前，中國信達、華融資產、東方資產、長城資產四家全國性AMC均已加入紓困房地產行業的行列之中。
克而瑞預測，下半年行業分化將繼續加劇，優質房企包括國企、央企及部分穩健民企的融資優勢逐漸加大。
馬太效應將加劇
就後市房地產走勢，銀河證券表示，目前房地產行業的關注點在於銷售能否復甦以及房企盈利能否修復。華泰證券認為，房地產融資總量仍在收縮，結構問題突出，央國企和少數頭部民企已經恢復信用擴張，預計政策與銷售的共振將在第三季度出現。
不過，也有機構相對謹慎。中信證券認為，7月初的市場下行，進一步說明地產市場復甦並不穩固。因為信用仍未修復，大多數企業可能面臨融資進一步收緊，故而企業投資行為很難短期修復。未來，市場仍將沿著先銷售、後投資、最後信用的步驟復甦。
操作策略上，開源證券表示，行業基本面恢復不及預期，短期或對所有房地產企業的正常經營造成一定影響。但另一方面也強化了本輪供給側改革的力度，進一步打開了優質企業的長期成長空間，受益標的：
1)保利發展、中國海外發展、華潤置地、萬科A、金 地集團、招 商蛇口、旭輝控股等佔據核心城市群較高市場份額的穩健型龍頭；
2)濱江集團、越秀地產、建發股份等深耕核心城市群的區域型優質房企。