作者：雲潭，編輯：小市妹
覆巢之下難有完卵。
史上最嚴監管疊加疫情影響，曾經火爆的房地產市場一片蕭瑟。
據不完全統計，已經有超80家房企預告中報虧損。行業龍頭也無法獨善其身，建業地產預計虧損50億-60億元，正榮地產預計虧損25億-30億元。深圳房企龍光，預計中報虧損5-8億元。
危機之下，房企開始尋找新的“活法”。或債務重組，探索新出路，或賣資產還債，或收縮戰線，艱難過冬。
【寒冬鏖戰】
只有先活下去，才能活得久。
萬科董事長鬱亮2018年高喊“活下去”的口號，已然成為行業共識。
當整個行業都在為生存而焦慮時，參與其中的企業，其業績之窘迫就可想而知。
尤其是，頭部房企碧桂園預計2022年上半年股東應占淨利潤約2-10億元，去年同期為約150億元，同比減少93.3%至98.7%，令市場譁然。
但也在預期之內。畢竟，上半年房企業績大幅下降及預虧已經成為行業普遍現象，沒有哪家房企能獨善其身，區別只是虧大與虧小的問題。
銷售額是房企業績的“糧倉”，更是利潤的“蓄水池”。今年以來，地產銷售大環境持續趨冷，前7月百強房企累計銷售額同比幾乎腰斬。
銷售額銳減，融資端趨嚴，兩頭受阻，房企業績呈現肉眼可見的下滑。不完全統計，已釋出業績預告的企業中，就有超50家房企預告中報虧損。
曾經風光無限，堪稱財富代名詞的地產行業，儼然成為資本市場虧損的主力軍。若加上業績下滑的企業，地產行業面的蕭條已成既定事實。
房地產迎來比慘時代，截至目前，建業地產上半年預虧金額最高，超過50億元，其次是藍光發展，預計上半年淨虧損46億元；榮盛發展預計虧損也有18億元-24億元；泛海控股、泰禾虧損都超過了16億元。
在中國經濟構成中，房地產是一個非常特殊而又重要的行業。地產行業受政策影響極大，尤其是金融監管的風吹草動將直接改變行業的發展方向。
過往二十年，房企在樓市上升期，受益於相對寬鬆的融資環境，並且以高週轉模式快速成長，創造諸多資本神話。
但面對融資趨緊，疫情反覆，經濟下行壓力加大，地產行業與經濟周同頻共振，在這樣的大背景下，地產企業很難逃脫週期宿命。
深耕大灣區的龍光，曾與深圳樓市同行，創造地產輝光，但在地產下行期，業績下滑也是難以獨善其身。
這是中國經濟轉型的時代縮影。
【曙光已現】
走過至暗時刻，便是風雨初霽之時。
今年以來，地產銷售依舊十分慘淡。克而瑞資料顯示，百強房企1-7月累計操盤金額同比重挫49%。
當前，樓市政策暖風勁吹，業內人士普遍認為，年內房地產市場再差的情況不會出現，行業開始底部盤整，靜待觸底回升。
不過，回暖的勢頭並非直線向上，而將是一波三折的態勢。比如7月份的樓市，就呈現“冰火相濟”的景象，一方面，大環境依舊寒冷，但一方面，熱點城市市場熱度不減，上海、成都兩市的成交皆創年內新高。
政策面正不斷髮力，7月28日，政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支援剛性和改善性住房需求，保交樓、穩民生。銀保監會指出，支援地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。
監管層多次表態，為房地產市場吃下“定心丸”。近期，全國多地放鬆政策“應出盡出”，部分購房者在結束觀望後或將加速入市。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉就表示，當前房地產市場整體處於築底階段。隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩，保持平穩健康發展。
未來，各地救市政策力度有望繼續加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，房貸政策逐步鬆綁，利率呈現下滑跡象。
可以看出，樓市的“政策底”已經出現，“市場底”已經不遠。
【涅槃重生】
從政策釋放的資訊來看，房地產行業依然是支柱產業，在經歷調整之後未來發展前景依然被看好。
在這一大趨勢下，房企未來必將分化為幾個陣營。央企、對方國企和行業頭部企業不言而喻，但能順利渡過短期流動性困難的房企，依然能獲得涅槃重生的機會。
從目前幾家面臨短期流動性壓力的房企看，整體生產經營面依然穩定，債務風險在逐漸化解，專案交付完成順利，保持著較好的市場信心和穩定性。
以龍光為例，雖面臨流動性壓力，但其1至7月共計完成專案交付近2.7萬套，所有專案均100％如期交付，基本盤保持穩定。
對於這家房企而言，目前首要任務則是儘快出臺債務解決方案。
近期，龍光已經公開表示“絕不躺平，絕不逃廢債”，並積極與債權人溝通，努力推進整體境外債務管理。
與其他房企相比，龍光深耕大灣區，整體佈局質量較優。如果整體境外債務能獲得順利展期，走出短期流動性困難只是時間問題。
經歷了上一輪房地產烈火烹油的繁榮週期，高槓杆已經過去式，告別激進野蠻生長的時代，房地產迎來精細化運作的新時期。在新常態下，房企也將揮別過往的發展模式，以更加穩健的方式應對新週期。
當前，政策面逐步回暖，行業築底盤整，最差的情況或許已經過去。隨著債務問題的逐步解決，地產行業也將迎來利空出盡後的希望之光。
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