觀點網 自2011年以來，上市房地產企業有息負債總額在2021年首次呈現同比負增長，這或許象徵著行業高週轉、高槓杆的快速擴張模式的結束。而銷售下行疊加信用收縮，行業融資缺口持續擴大，對於房地產企業來說是新的挑戰。
“一穩二降三提升”經營發展策略，始終貫穿在金科股份業績說明會管理層的表述中。
5月6日，金科股份召開2021年度業績說明會，出席會議的管理層有董事長周達、總裁楊程鈞、副總裁兼財務負責人宋柯、副總裁兼董事會秘書張強。
董事長周達表示，“面對挑戰，公司及時確定並實施了一穩二降三提升的經營發展策略，主動最佳化財務結構，搶抓銷售回款，盤活優質資產，壓降投資強度和各類開支。”
加大去庫存
據觀點新媒體瞭解，2021年A+H股103家主流上市房地產企業營業收入同比增長12.5%，漲幅同比下滑1.2個百分點；歸母淨利同比下降49.2%，同比下滑44.3個百分點。
財報顯示，2021年，金科股份實現營業收入1123.10億元，同比增長28.05%；實現淨利潤66.88億元，同比下滑31.08%；其中，歸屬於上市公司股東的淨利潤36.01億元，同比下滑48.78%。
有分析指出，因為推盤節奏加快和多元化業務發展等因素影響，房企的總資產規模持續增加，但“增收不增利”情況仍普遍存在，且由於銷售額持續下滑，未來營收增速仍有收窄空間。
報告期內，金科股份實現銷售金額約1840億元、銷售面積1966萬平方米和銷售均價9359元/平方米，分別同比下降17.56%、12.2%和6.1%；另外，結算收入和結算面積均實現持續增長，分別同比增長28.05%、18.44%。
對於投資者關心的結轉業績階段性承壓問題，周達表示，2021年進入結轉的專案實際上主要是在2018、2019年前後拿地和銷售的專案，因為這些專案地價佔售價的比重是持續上升的，所以並表專案導致報告期內毛利潤下降了9.7億元，結算毛利率從2020年的23.16%下滑至2021年的17.22%，同比下降了5.94個百分點。
有分析人士指出，造成房企毛利率和淨利率雙殺的，主要因素是高價地被套、三費率回升、投資收益減少，以及透過引入股權融資、加大合作開發等方式降控負債。
周達還表示，在市場波動等多種原因影響下，聯營、合營專案的投資收益較上年減少了5.09億元，同比下降了39%；而存貨計提減值是21.62億元，和2020年相比同比增長了427%。
另一方面，在金科股份“一穩二降三提升”經營發展的“二降”當中，對降庫存有明確的策略安排。周達指出，去年三、四季度去庫存力度相對來講是較大，特別是針對多年以來形成沒有辦法對外去化的滯重的物業。
2021年庫存去化接近200億元，去化效率提升了50%；同時，實現銷售回款1853億元，回款率達到101%。
在此基礎上，透過動態調整生產經營節奏等方式實現全年經營性現金流量淨額142億元，連續四年為正；以及處置風力發電資產收到股權處置款12.5億元，透過金科服務引進戰略投資者貢獻現金超40億元。
收縮戰線、聚焦深耕
期內，金科股份在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額佔比分別達到40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。
分割槽域累計土儲方面，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區土儲佔比分別為23.51%、19.52%、19.1%、15.58%和8.79%。
2021年，金科股份累計新增土地儲備47宗，土地購置合同金額為376億元，同比減少57.8%；計容建築面積976萬平方米，同比下降58.7%；在投資銷售比控制在40%以內的要求下，其拿地金額/銷售金額為20.4%。
其中，新增土地儲備按計容建築面積計算，二三線（含新一線）城市佔比約87%；透過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積為549萬平方米，佔比56%。
周達表示，空間佈局上，金科將堅持收縮戰線、聚焦深耕。將緊隨國家新型城鎮化和核心都市圈發展方向，進一步最佳化城市佈局，迴歸核心城市，強化精準投資，踩準投資節奏，寧可少拿地，也不能拿錯地。
“2021年為確保公司現金流安全，下半年公司果斷暫停投資拿地，全口徑減少土地投資超500億元。”
三道紅線方面，截至報告期末，金科股份資產負債率降為79.07%，同比降低1.65個百分點；淨負債率為69.51%，同比降低5.56個百分點；現金短債覆蓋比為0.88，同比下降0.41；扣除合同負債後的資產負債率為69.17%，同比降低0.68個百分點，存貨週轉率為39.99%，同比增長9.99個百分點。三條紅線位居黃檔。
“現金短債比方面，因為貨幣資金餘額有所降低，同時會計處理上將部分年內有回售權的公開債務納入短期負債考慮，導致階段性下降至1倍以下。”楊程鈞表示，2022年金科將繼續聚焦現金流安全，相信隨著存量債務的逐漸降低，銷售端的逐步企穩改善，預售監管政策的最佳化，希望年內實現現金短債比提升至1以上。
報告期末，金科股份有息負債規模下降幅度較大，由上年末的976.64億元下降至806.10億元，同比壓降規模約170億元，較2020年6月末最高峰值壓降規模近300億元。
金科股份的銀行融資餘額為419.39億元，佔比52.03%；非銀行金融機構融資餘額降至197.13億元，佔比降至24.45%；公開市場融資餘額為189.58億元，佔比提升至23.52%。
報告期內，金科股份實現境內外各類公開市場債務融資（含公司債、超短融、美元債、ABS、CMBS等）10次，融資規模約118億元；公開市場債務兌付合計106億元。
副總裁兼財務負責人宋柯表示，目前公司尚有25.5億元的可發行債券額度，也正在籌備發行20億元的小公募，分別歸還5月28號到期的“20金科03”本金12.5億元和7月8號到期的“19金科03”本金6.96億元，本金合計19.46億元。
“針對下半年到期的公開債，金科股份將積極做好發行安排，透過發新還舊、籌措自有資金，以及最佳化預售資金監管賬戶，來兌付下半年要到期的這些債務。”
以下是金科地產集團股份有限公司2021年度業績釋出會現場問答實錄：
現場提問： 2021年總體的業績有點階段性承壓，哪些因素導致了結算業績方面的壓力？未來一段時間公司如何透過有效的管理措施去改善銷售以及結算利潤？
周達：第一個是地價售價比持續提高。因為2021年進入結轉的專案實際上主要是在2018、2019年前後拿地和銷售的專案，因為這些專案地價佔售價的比重是持續上升的，所以並表專案導致報告期內毛利潤下降了9.7億元，結算毛利率從2020年的23.16%下滑至2021年的17.22%，同比下降了5.94個百分點。
第二是投資收益的下降。前幾年，整個行業合資合作的專案增幅相對來講是較大，在市場波動等多種原因影響下，聯營、合營專案的投資收益較上年減少了5.09億元，同比下降了39%。
第三是去年在整個大環境的變化下，公司在存貨計提減值上面按照謹慎原則，審慎研判了房地產調控和專案所在市場的變化。去年存貨計提減值是21.62億元，和2020年相比同比增長了427%。
第四方面，去年提出一穩二降三提升的經營發展策略，在二降當中，對於降庫存是有明確的策略安排，去年三、四季度去庫存力度相對來講是較大，特別是針對多年以來形成沒有辦法對外去化的滯重的物業。去年全年大概有200億元左右，這也一定程度上對結轉利潤形成了一定的折損。所以說公司結轉利潤的階段性承壓，有多重外部因素的影響。
在空間佈局上，金科將堅持收縮戰線、聚焦深耕。將緊隨國家新型城鎮化和核心都市圈發展方向，進一步最佳化城市佈局，迴歸核心城市，強化精準投資，踩準投資節奏，寧可少拿地，也不能拿錯地。
在業務發展上，將繼續堅持四位一體、生態協同。在民生地產方面，要逐步提高改善型專案業績貢獻，持續強化代建、城市更新、一二級聯動等能力建設。
在智慧服務方面，會深入實施服務+科技、服務+生態的發展戰略，進一步強化空間物業服務、社群增值服務、本地生活服務、數字科技服務四大增長曲線的業務聚焦和高速成長。
在科技產業和商旅康養方面，會進一步提升資源獲取能力、招商運營能力和資產管理能力，進而促進公司提升永續經營能力。
現場提問：2022年一季度公司的銷售也有一定程度的下行，能分析一下主要的原因嗎？
楊程鈞：公司實施以銷定產，圍繞降庫存，開展低產能城市、專案以及車位去庫存。儘管成交金額有所降低，但是一季度市場排名同比仍然提升了2位，並且銷售面積穩居Top10。
根據2022年全年的推盤計劃，四個季度供貨節奏大致按照2233來實施，一季度總體推盤量較小，後期隨著市場企穩回升，推盤會逐漸增加，銷售額的差距也將逐步縮小。
現場提問：公司5月份即將到期的“20金科03”公司債兌付準備的情況如何？另外今年公司還有60億的公開債到期或者有回收的節點，想問管理層對這部分的債務是如何安排的？
宋柯：針對5月28日到期回售債券“20金科03”，公司明確的表態是積極應對、妥善處理，制定了兩條腿走路的策略，一是目前公司尚有25.5億元的可發行債券額度，也正在籌備發行20億元的小公募，分別歸還5月28號到期的“20金科03”本金12.5億和7月8號到期的“19金科03”本金6.96億元，這兩筆債合計是19.46億元。目前，公司正在與主承、評級機構、交易所以及潛在的投資者進行密切的溝通。
經營端，公司持續在發力，透過復工復產，透過打了一系列的組合拳，包括抓銷售回款、盤活預售資金監管賬戶、最佳化公司股權、催繳應收帳款，處置沉澱滯重物業，以及溝通相關的金融機構加快放款，嚴控公司的非必要開支等等舉措，沉澱各項資金，保障到期債務的兌付工作。截止到目前，上述這些工作都在按照計劃進行。
針對下半年到期的公開債，公司將積極做好發行安排，透過發新還舊、籌措自有資金，以及最佳化預售資金監管賬戶，來兌付下半年要到期的這些債務。目前公司的愛琴海6.9億元ABS已經取得了交易所的無異議函，同時也在推動40億元的中票工作，還會根據市場的情況發行新的債券額度的工作，會盡最大努力實現公開市場到期債務的兌付。
現場提問：公司今年的土地投資計劃、投資策略以及目前的大致土地儲備情況如何？
楊程鈞：截止到2021年末，公司土地儲備大概是6591萬平方米，可覆蓋未來2至3年的銷售。在業態的分佈上面，純住宅這部分的儲備貨值佔比達到77%。
拿地的模式，更加註重精而優，對土地素質要求更高；始終堅持價值投資的投資策略，堅持聚焦高能級城市的佈局策略，持續做好城市深耕。公司預判隨著疫情影響的逐步退去，市場將在二季度觸底企穩，三四季度回升，也一直保持對重點城市的市場政策監控，並且在動態更新城市清單，為將來公司在公開招拍掛市場的土地投資做好準備。
同時，結合到現階段的內外部情況，公司將在代建業務上持續發力，分析代建市場也將迎來快速的發展，從客戶需求來看，投資減弱、改善的進一步增強，也會促使行業迴歸到對產品和服務的關注，進一步激發代建市場的需求。