毛利下降、增速放緩及旗下公司多次違規受罰的現象反映出保利地產在公司治理、對子公司管理等方面存在問題與隱患。
花朵財經原創
4月29日晚，保利地產（600048.SH）釋出2021年一季報，一季度公司實現營業總收入250.87億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤25.01億元，同比分別增長5.25%、5.10%；公司毛利率為35.45%，同比下降4.36個百分點。
早在幾天前，其公佈的2020年報顯示，實現營業總收入 2432.08 億元，同比增長 3.06%；淨利潤 400.48 億元，同比增長 6.64%;歸母淨利潤 289.48 億元，同比增長3.54%；毛利率32.59%，同比下降2.38%。
從2020年報和2021年一季報可以看出，保利地產，雖然實現了營業收入和淨利潤雙增長，但是，增長速度放緩明顯。相比2019年，營業收入同比增長21.29%，歸母淨利潤同比增長47.9%，2020年營業收入、歸母淨利潤、簽約金額增速均為過去幾年的最低水平。
重回行業前三艱難
2012年，保利地產簽約金額突破千億元，行業排行第三。此後的排名一度後退，2015年跌出前五，近幾年則穩居第五位。
2017年12月，保利地產的股東大會上，時任保利地產董事長的宋廣菊明確提出，希望保利地產將會在未來兩至三年要重回行業前三。
在“爭三”的路上，保利地產走得並不順暢。如今，三年期限已到。據克而瑞釋出的《2020年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，在全口徑金額排名中，保利地產居第五位。
目前，保利地產2020年實現簽約金額5028.48億元，躋身“5000億俱樂部”，但是，行業前三的碧桂園、中國恆大和萬科，銷售規模已達7000億元以上。保利地產與第三位的萬科仍有2000億元的差距。
增速放緩，毛利率下降，簽約金額增速下滑是不爭的事實。
保利地產簽約金額增速2015年—2019年依次為12.75%、36%、47.2%、30.91%、14.09%，自2018年起逐年放緩。2020年進一步降至個位數，為過去6年最低水平。
2020年，該公司毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點。保利地產解釋稱，主要由於2017年至2018年獲取的高地價專案成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。
細分來看，其房地產銷售業務毛利率同比減少1.9個百分點，而其他業務毛利率大幅減少8.2個百分點。
從主營業務分地區情況來看，華南片區、華東片區、中部片區、華北片區的毛利率都比上年減少。其中，華東片區，出現了營收和毛利率比降的情況。其毛利率同比減少10.73個百分點。而華東片區恰恰是2017-2018年，保利高價拿地較多的地區。
比如：2018年3月20日，保利以100.99億元總價、47.61億元溢價、32277元/平方米樓板價，奪得杭州蕭山一宗綜合地塊。2017年6月5日，保利以57.46億元總價、70%的溢價率、28390元/平方米樓板價奪得杭州濱江一宗綜合地塊；7月12日，保利以44.6億元總價、100%溢價率、19600元/平方米樓板價奪得寧波海曙一宗宅地。
值得注意的是，保利高價拿地，逆勢擴張，反映在財務帳面上，資金流並不充裕。
截止到2020年12月末，公司經營活動產生的現金流量淨額約為151.50億元，同比下滑61.31%。保利對此的解釋為“專案投資規模增加，支付合作單位往來款增加導致的”。
2020年，保利貨幣資金為1460.08億元，同期短期借款同比增長52.45%至47.77億元；應付票據及應付賬款達1514.83億元，同比增長33.87%。公司一年內到期的非流動負債為597.99億元，負債總額達9847.37億元。
旗下公司多次違規受罰
保利地產旗下的子公司存在屢遭行政處罰的情況。據不完全統計，2020年保利地產旗下多家公司受到了建設、環境、市監等各類行政部門的處罰高達100多起，涉及未批先建、無證銷售、噪聲汙染等違法違規情形。
比如：
4月22日，浙江省溫州市甌海區綜合行政執法局發出“溫甌綜執［2021］罰決字第04-0035號”處罰書，對溫州保祥置業有限公司未取得建設工程規劃許可證進行建設一案，作出責令停止建設、限期辦理建設工程規劃許可證及罰款3.05萬元的處罰；
3月25日，因為“配建6#未經竣工驗收已作為售樓處使用”，天津市西青區住房和建設委員會對天津保利廣源房地產開發有限公司罰款9.39萬元；
3月17日，由於保利心語心苑專案工程超越資質等級開發，開發商鄭州煜盛房地產開發有限公司被鄭州市城市管理局罰款10萬元；
3月10日，杭州市蕭山區綜合行政執法局因富利建設“未取得夜間作業證明進行夜間施工”且施工過程中產生施工噪音，對其處以3.6萬元的罰款；
3月4日，太原市規劃和自然資源局對太原保利房地產開發有限公司相關專案存在的“越證超建”違法建設行為，處以罰款1.75萬元。
在保利地產的眾多被處罰子公司中，富利建設名列前茅。它是保利地產旗下負責工程建設的平臺、國內領先的建築綜合產業集團。企查查顯示，2020年1月1日至今，富利建設已有103次行政處罰記錄。今年以來，富利建設已遭到各地行政處罰37次。
不僅在建築施工過程中存在違規，無證銷售、誇大宣傳越紅線的問題也不少。
4月15日，廣州市新譚房地產開發有限公司因未取得商品房預售許可證銷售房屋、收取預付款，被廣州市住房和城鄉建設局罰款6.63萬元，處罰決定書文號為“穗房監管法［2021］41號”。
4月6日，甘肅省天水市市場監督管理局釋出的“天市監罰字［2021］33號”行政處罰決定書，“天水保利堂悅”微信公眾號釋出的房地產廣告中，帶有升值或者投資回報承諾的宣傳用詞，屬於製作、釋出違法房地產廣告行為，被罰款0.6萬元；2020年7月15日，鄭州市市場監督管理局以違反《廣告法》為由，對鄭州保利亨業房地產開發有限公司作出行政處罰決定，處罰內容為“責令廣告主在相應範圍內消除影響並罰款6400元”。
消費者層面而言，保利地產的投訴也不鮮見。今年“3·15”，鳳凰網財經發起的消費者投訴大調查顯示，在針對不同房企、房產中介被曝出的問題徵集中，網友在住房過程中遇到過最多的“坑”來自於保利地產，投票比例高達23.81%，被訴問題包括無證施工、多次拒不停工整改、牆體有裂縫、客廳可見兩層鋼筋等。
江蘇擎天柱律師事務所律師潘衛國認為，作為上市公司，理應彰顯出與其身份相匹配的社會責任和擔當，在公司治理、內部風險管控等方面發揮帶頭表率作用。保利地產旗下公司頻頻違規屢遭行政處罰的現象反映出保利地產在公司治理、對子公司管理等方面存在一定的問題與隱患，其提高公司治理能力、加強內控制度建設之路任重道遠。