房企回A“劇終”

  樂居財經 李奕和 發自深圳

  這個11月，頭條屬於馬雲，同樣也屬於恆大許家印。

  經歷了一段時間以來的輿論場發酵後，恆大與深深房的重組事件最終塵埃落定，一切有了結果。更為關鍵的是，一直縈繞在外界投資者心頭的恆大1300億戰投問題，最終也有了答案。

  11月8日晚，中國恆大（3333.HK）、深深房（000029.SZ）同時公告，雙方的重組計劃終止。據此，深深房於11月9日正式復牌。而該公司自2016年9月14日正式停牌推進重組事宜之日起，距今已有四年之久。

  對於終止該次重大資產重組的原因，深深房稱：基於目前市場環境等原因，現階段繼續推進重大資產重組的條件尚不成熟，為切實維護公司及全體股東利益，經公司審慎研究並與交易各方友好協商，公司決定終止本次交易事項。

  而對於恆大，重組計劃終止後，外界投資者最為關注的，無疑是其中1300億戰投的去留問題。

  恆大在公告中稱，1300億戰略投資者中，863億戰略投資者此前已簽訂補充協議，同意不要求進行回購並繼續持有恆大地產權益；357億戰略投資者亦已商談完畢，即將簽訂補充協議；50億戰略投資者由於涉及其自身大股東的資產重組，正在商談；剩餘30億戰略投資者的本金本集團已支付，即將回購。

  一直以來壓在恆大心頭的那塊大石，似乎已經落地。

  恆大四年“回A”

  2016年9月14日，這起備受行業關注的重大資產重組事件，以深深房的停牌開啟。隨後，中國恆大兩間附屬公司凱隆置業、恆大地產與深深房及深圳市投資控股有限公司訂立合作協議。

  據此，深深房以發行人民幣普通股或支付現金的方式購買凱隆置業持有的恆大地產100%股權，從而使凱隆置業成為深深房的控股股東。若重組成功，中國恆大房地產業務得以在A股市場進行上市。

  為推動重組計劃，滿足A股上市對公司負債率的要求，恆大先後三次引入戰投資金合計1300億。其中，2016年底的第一輪引戰中，恆大引入了中信、廣田、華建、中融等企業，募集資金300億元。隨後於2017年6月及11月，恆大還先後啟動了第二批、第三批引入戰略投資者，分別募集資金400億元以及600億元。

  分三輪引入戰略資金後，戰投方獲得了恆大地產經擴大股權約36.54%的權益，原第一大股東廣州凱隆置業的持股降至63.46%。

  當時，恆大對相關戰投方做出成承諾。除了有盈利的要求，若重組未能在規定時間內完成，凱隆置業需以其原始投資成本購回戰略投資者於恆大地產的股權，或凱隆置業補償投資者於恆大地產的額外股份，相當於在補償前由戰略投資者所持股份的50%。

  這意味著，若重組計劃未能順利推進，恆大方面要退還1300億戰略投資資金，並支付137億分紅款，合計達1437億元。然而，在計劃披露後，恆大與深深房的重組卻一再延期，到2019年初先後五次宣佈延長重組期限，最後將完成上市的時間推遲至2021年1月31日。

  毫無疑問的是，在引入1300億戰投資金的三到四年時間裡，恆大利潤得到了極大的釋放，業務發展也更為迅速。一個事實是，得益於這些資金，恆大當時順利償付了1160億元永續債，為公司發展掃除了障礙。

  化危為機

  此次終止重組事宜，同時1300億元的戰投問題得以落地解決，對恆大而言可謂“一石二鳥”。從最新公佈的資料可以看出，除了僅剩的80億戰投資金仍存不確定性、後續需要進行回購補償外，1220億戰投選擇繼續持有恆大股份。

  有業內人士指出，客觀而言，受到市場環境等原因的影響，恆大與深深房重組一直躊躇不前。此次卸掉重組包袱，更好地專注於降負債，對於恆大而言或許是更好地選擇。

  事實上，近段時間以來實施的多元化融資，為恆大此次“危機”的解除周旋了空間。

  10月14日，恆大以每股16.5港元的配售價，配售260,650,000股股份，配售事項為恆大募得資金總額約43億港元，將用作現有債務再融資及一般營運資金；11月1日，恆大集團還將持有的廣彙集團40.964%股權轉讓予申能集團，以此回收資金148.5億元。

  此外，恆大還在加快汽車和物業管理的分拆上市程序，進行股權融資如恆大物業引入235億港元戰投，恆大汽車引入40億港元投資。

  據瞭解，恆大物業已釋出招股書，據港媒報道下週有望透過聆訊，募資至少155億港元。恆大汽車目前也啟動科創板上市輔導，募資總額有望達300億。這些措施都顯著增加了恆大淨資產，力促負債下降。

  另一方面，前10月恆大已實現銷售6325.9億元，超過去年全年銷售額，完成6500億年度目標的97.3%，有望衝刺8000億內控目標；實現銷售回款5307.4億元，同樣大幅超去年全年，這也為恆大帶來充裕的現金流。

  而流動性的增加，也使得恆大可以更主動調節自身負債結構。10月13日，恆大提前償還“債券15恆大04”及“債券15恆大05”兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月23日，公告稱已提前償還15.65億美元2020年到期的11%優先票據。

  日前，恆大已動用自有資金提前償還約294億港元債務，目前所有2020年到期債券已償還完畢。分析人士指出，鑑於1300億戰投贖回壓力已解除，本次重組終止並不會對恆大的資金鍊造成影響。而超九成戰投同意繼續持有恆大股份，也充分反映出市場對恆大基本面的持續看好。

  這些戰略投資者中，包括蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、安信信託董事長邵明安、嘉寓集團董事長田家玉等依然力挺恆大，看好恆大未來的發展。

  重組事件終止披露後，截止11月9日收盤，中國恆大報收16.84港元/股，漲幅2.18%，價升量增，站上30日均線。

  房企們放棄回A

  無論是借殼還是IPO，恆大並不是第一家在回A路上“折戟”的房企。在此之前，首創置業（02868. HK）、富力地產（02777. HK）、萬達商業，甚至龍光集團（03380. HK）都在回A的路上屢屢碰壁。

  2010年1月10日，國務院辦公廳釋出國辦發（2010）4號檔案，對房地產市場的信貸、稅收支援暫告一段落，過熱的市場環境需要政策冷卻；當年4月17日，國務院下發國發（2010）10號檔案，這個被稱為“國十條”的房地產調控檔案的出臺，宣告房地產市場正式進入新一輪調控狀態。

  此後，便鮮有房企透過IPO方式登陸內地資本市場的案例，房企的增發、再融資等動作也一度被暫停。

  而早在2007年4月，富力宣佈計劃回A，其當時披露的招股書顯示，富力曾計劃向上交所申請在A股發行4.5億股，將所得資金用於發展內地物業，同時拓展新的融資渠道，緩解資金流動性壓力。

  但一場由美國引發的次貸危機，席捲了全球的資本市場，國內市場也隨之發生變化，富力回A首次“折戟”。

  首創置業的回A要更久。早在2004年，也即該公司港股上市的第二年，首創置業就公開了A股IPO的計劃。但在這條漫長的回A路苦苦等待了14年後，2018年9月，首創置業最終失去了耐心，宣佈撤回建議A股發行申請。

  此外，萬達商業、龍光地產也都是房企回A路上的常客，但無一例外，沒能成功敲響回A的大門。

  針對恆大終止回A事宜，分析人士認為，自從2014年綠地成功借殼金豐投資在A股上市之後，就再也沒有房企成功在A股上市。尤其是隨著房地產調控持續加碼，房企A股上市全面受阻，這幾年成功上市的房企全部選擇在港股。

  一家大型券商投行部人士也表示：“深深房A與恆大地產的重組牽涉到國家對於房地產政策的考量，與一般的停牌案例相比，涉及到的內容非常複雜。”

  另一方面，房企放棄回A或許也與其找到了另外的融資途徑有關。早在今年富力主動叫停回A之時，就有人士稱，這或許與其H股全流通有關。據悉，3月10日，富力地產正式收到證監會關於其實施H股全流通申請的正式受理函件。至今年9月28日，富力地產全部22.07億股境內未上市股份轉換為境外上市股份已於當日完成，H股全流通完成。

  而在今年的7月9日，首創置業也在公告中稱，公司已收到證監會的正式受理函件，將申請合計不超過28.3億股的內資股及非H股外資股轉換為公司H股並在聯交所上市。