編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨著房地產一路向前，記錄著這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 2020年的疫情改變了很多東西，大健康、物流、物業等服務業態強勢崛起，居家辦公變得必須以及流行。
這一次和中信資本房地產部執行合夥人及主管、高階董事總經理程驍遠先生的對話，也只能以影片方式進行。
雖然隔著螢幕，還是可以明顯感受到他的親和以及彬彬有禮。接近一個小時的採訪中，程驍遠為我們詳細介紹了中信資本房地產部上半年逆勢擴張的投資邏輯，也對中信資本房地產部在資產管理上的經驗進行分享。
他多次提到要關注資產本身的價值，不管是面對物流、養老等不同業態專案的投資選擇，還是疫情下的特殊投資專案，資產本身的價值永遠是中信資本第一考慮的要素。
近年來，物流行業的價值逐漸被發現，很多基金開始發力加入，推動了行業加速整合。程驍遠透露，中信資本對未來物流資產投資有著極大信心，早在疫情之前就與行業龍頭順豐達成了合作協議，疫情期間更是助推雙方共同成立了物流基金。
採訪過程中，除了中信資本的投資策略外，感受更明顯的還有對於風控和資產管理的敏感把握。
程驍遠坦言，中信資本不盲目追求高回報，而是透過提升資產管理能力來提高現金流，儘管路途艱辛，但能讓中信資本越走越遠。
疫情下逆勢擴張
疫情爆發對上半年各行各業行業來說是巨大的衝擊，包括房地產。
然而，可以看到中信資本動作頻頻，在萎靡環境下加大了投資力度，佈局物流地產、增持麥當勞中國，還完成了杜斯曼中國的收購和順豐快運的融資等業務。
程驍遠表示，中信資本對傳統的優質資產還是抱有非常強的信心，在一線或人口聚集密度比較高的城市，第三產業比較興旺發達的地區，這些優質資產都是值得去看的。
他進一步闡明，因為上半年的疫情影響，會有一些機會出現——有些開發商或者資產持有人想重新對資產做一些調整，這些對中信資本來說都是很大的機會。
對於和順豐成立的物流基金，程驍遠表示並非是因為疫情促使中信資本看到物流的發展潛力，而是中信資本早早就開始在物流地產佈局。
他透露，在順豐之前的儲架式ABS計劃裡面，中信資本都是擔任基金經理，因此雙方保持著良好的合作關係，淵源頗深。
近期中信資本牽頭完成對順豐控股旗下全資子公司3億美元可轉債融資，而此前的2月，中信資本還與順豐合作成立3-4億美元基金，佈局物流地產專案。
在物流基金方面中信資本和順豐形成互補，中信資本作為基金經理對投資管理、未來退出都有著長足經驗，而順豐在物流方面的實力，則可以為物流倉儲業務做出更多的貢獻，進一步提升資產的價值。
程驍遠透露，未來物流行業會形成非常強的競爭格局，頭部企業的集中速度會比其他行業更快一些。因此和頭部企業合作，不僅是基於長期經營的考慮，亦是讓投資者資金可以實現安全回報的保證。
其次是經營者的管理能力，物流需要長期經營才能產生可觀的現金流，因此需要一個比較有實力的經營者和資本，來支援運轉。而在將來退出的時候，優質企業的退出通道也會比較容易實現。
訪談過程中，不只是物流，中信資本也表現出了對養老的看好。
根據國家統計局最新資料，截至2019年末，65歲及以上人口為17603萬人，佔總人口的12.6%，而且每年逐漸上升。中國註冊登記的養老服務機構共3.7萬個，床位429.2萬張，與1.76億老齡人口比起來杯水車薪，可見未來養老的需求仍將擴大。
中信資本對養老已經開始做一些準備，面對這種服務+資產的專案，中信資本仍有可能採用物流地產的方式，與擁有實力的運營商進行合作，發揮各自的優勢做好運營，提升物業的價值。
大家都無水晶球
程驍遠向我們講述了中信資本的風險管控理念：“任何投資原則上就是一個風險回報問題，大家都沒有水晶球，對所有的風險來說，是需要有一定的承擔能力。”
而對成功的投資基金經理來說，程驍遠認為唯一的信條就是不要虧錢，不能夠為了高回報去承擔不應該承擔的風險，“這個是我們一直以來堅守的信念。”
作為全球化的另類投資機構，中信資本憑藉具備豐富經驗的投資管團隊，以及來自股東及中信資本綜合平臺的廣泛資源，為客戶創造了極其可觀的回報收益。
截至2020年一季度，中信資本管理的資產總額超過300億美元，在中國乃至世界都處於領先地位，這一切都離不開中信資本優秀的資產管理能力。
國際普遍能夠反應專案價值的指標是資本化率，而資本化率主要是由專案的經營淨收益體現。中信資本透過深入分析專案的優質潛力，並憑藉自身優秀的資產管理能力對專案進行改造升值，提升專案收入、減少經營成本，淨收入自然水漲船高。隨著現金流的增加，未來對專案的估值退出都有著極大的增益。
程驍遠坦言：“我覺得挑選好的專案，挑選好的經營團隊，然後努力地把執行環節做好，自然就會創造一個受投資人看好的專案。”
他進一步表示，中信資本的投資管理團隊具備國際視野及豐富的本土經驗，再加上有實力強勁的行業龍頭企業助力，對專案的經營管理有著極大的信心。
採訪的最後，程驍遠對中國未來的房地產信託投資基金行業發展，也提出了自己的看法。
之前公募REITs試點開啟讓他看到了國內通道的逐漸放開，這對金融產品的豐富性和完整性是非常重要的一步。
雖然目前對投資標的還有限制，但他相信這是政策對國內市場的安全性和穩定性的保障，試點成功以後再推展到其他的資產類別如商業地產等指日可待。
除此之外，疫情影響下的商業地產未來，則讓程驍遠透出些許擔憂。
他提及，目前商業地產被歸類於普通地產，在貸款、稅收等方面受到很大限制，需要將資產類別再細分，對不同的區域區別對待，以推動行業發展，給地產行業未來帶來更多的機遇。
以下為觀點地產新媒體對中信資本高階董事總經理程驍遠先生的採訪實錄（部分）：
觀點地產新媒體：不久前中信資本與順豐合資成立了物流基金，雙方在基金裡各自扮演什麼樣的角色呢？
程驍遠：在這之前我們就與順豐有合作，第一次合作推出儲架式ABS計劃的時候，中信資本已經在裡面擔任基金經理了。
順豐的發展非常迅速，而且他們希望能夠在物流這個行業投入更多，同時我們也非常看好他們，所以順其自然做了這樣一個基金。
就分工來說，中信資本是作為一個基金經理的角色，基本上聚焦在基金管理，包括未來的退出。
而順豐作為一個優秀的物流企業，他們在開發、經營物流倉儲資產上會有更多的貢獻。我們認為這是一個互補性非常強的合作，也可以讓資產得到最大程度的升值。
觀點地產新媒體：就之前的合作來看，中心資本對物流基金的投資管理有哪些心得？
程驍遠：物流行業是一個講究規模和經營能力、開發能力的行業。首先，物流的土地指標是一個很珍稀的資源，在大量資金進入物流市場的情況下，獲取更多的土地資源是首要任務。
第二是對管理水平的要求。我們對資金的安全回報是有要求的，而物流是一個需要長期經營的產業，所以管理水平是非常重要的因素。
最後還需要考慮到的是退出階段。有一個實力強勁的合作伙伴作為發行人，未來的發行機會肯定比中小型企業大得多，這也是物流基金的一大重點。
觀點地產新媒體：國內疫情基本受控的情況下，中信資本比較看好物流以外的哪些業態呢？
程驍遠：我們對傳統意義上的優質資產還是抱有非常強的信心，比如一線城市或者人口聚集密度比較高的城市的辦公、零售等商業地產。
而且由於疫情爆發，某些優質資產的持有人可能會進行資產調整，我們也會不斷尋找這種機會進行投資。
我們比較看好的是養老產業，已經在做一些前期準備，進行了不少研究和探索，也比對了很多不同的經營模式。
我們可能會先找一些專案運作起來，實驗理念和想法是否能夠實現，等有了實操的經驗和管理能力後，再考慮對養老的佈局。
還有現在經常提到的產業園區，如果能夠找到經濟發展比較快的區域，同時政府的支援力度比較大，然後園區本身也具有良好的基建條件以及人才儲備的話，這也不失為一個投資機會。但還需要考慮的是產業園區的長週期，對基金來說會是不小的挑戰。
觀點地產新媒體：中信資本對於風險把控有哪些具體的措施？
程驍遠：任何投資原則上就是風險和回報，承擔多少風險，能夠獲取多少的回報。
大家都沒有水晶球，對所有的市場風險來說，大家是需要具有一定的承擔能力的，只能努力做好方向性的判斷儘量減少風險。
在資產類別方面，我們會根據專案資料以及經驗來進行判斷。至於經營風險則要看跟什麼樣的合作伙伴合作。我們的交易對手的信譽，經營商的經營能力，這些要進行很多的溝通，也必須在市場上有更多的瞭解才能夠確認。
這些風險總結來說都是一些經驗的累積，因為房地產是一個地域性非常強的行業，不論去到哪個城市，都必須能夠對這個市場非常瞭解。所以在區域和專案的選擇上來說，還是需要專注專精，不然的話風險還是會比較大。
對投資基金經理來說，唯一的信條就是不要虧錢，所以說為了追求規模而去做一些風險很大的專案的話，其實是不理性的。不能夠為了高回報去承擔一些不應該承擔的風險，這個是我們一直來堅守的信念。
觀點地產新媒體：中信資本在疫情的影響下，是否進行了一些調整？未來怎麼保持自己的優勢？
程驍遠：疫情對全球所有的行業都造成了影響，當然對酒店、辦公、商場來說影響會大一些。在這個過程中，首要任務就是要保證安全，包括員工的安全、消費者的安全。
第二，我們一直關注節流，在成本上面下功夫。這種情況下，銀行也會很擔心大家的資產情況，但是因為我們一直維持著比較合理的槓桿，所以基本上所有的專案還能夠繼續得到銀行的支援，這也是一個很重要的因素。
對於未來的經濟形勢我們持有比較保守的看法，尤其是對經濟反彈的力度。未來的疫情即使過去了，很多行業也可能仍會受到影響，對地產商的影響是什麼？資產未來是不是有一些改變的空間？
我們要不斷的去迎合不同的需求，一定要在創新方面，還有在科技方面，以及資料化方面有更多的投入。
觀點地產新媒體：今年兩會金融開放也成為了一個熱點，國內機構面對這種情況要怎樣提高競爭力呢？
程驍遠：其實現在國內的很多機構競爭力也非常強，隨著市場的開放，要怎樣保持競爭力來贏得更多發展空間是重點。
我想比較多考慮的還是兩個方面，一個是銀行的融資方面，另外一個就是在尋找投資人的方面。目前來看，我們的投資還是趨向於比較保守，大家都還是喜歡做一些有增信之類的投資產品。未來外資進來以後或許會有一些改變，因為外資會更靈活、更進取。
就我們所接觸，中資保守有幾個原因，首先是對投資產品的不熟悉，第二是責任的規劃，就是指終身責任制，這些都限制了很多中國的投資專業人士能夠做決策的空間，所以我想這一方面肯定是需要有一個比較大的突破。
我覺得機構需要更大的決心，同時投資界也需要對產品有更大的寬容心，另外就是國內銀行資金或許能夠更靈活一些。
我們目前的專案有些也採用了境外的貸款結構，優勢一是比較靈活，二是境外貸款在結構上的安排，也比較符合專案的投入和退出匹配，所以在這方面我覺得國內還有改善的空間。
觀點地產新媒體：中信資本也發行過一些權益類的REITs，您認為這些專案是怎樣依靠權益打動投資人的呢？
程驍遠：首先當然是專案的選擇，未來的增長潛力，處在什麼區域，物業的形態。其次在具體的運營上，是不是能夠創造更多的價值，對於這些我們一般採用資本化率的指標來衡量。
資本化率其實就是從經營淨收入反推出來的，所以要關注經營上的反饋，經營淨收入增加的話資產的價值就會體現。
把最基礎的東西做好，物業就會有一個升值的過程。我覺得挑選了好的專案，好的經營團隊，然後努力的把執行這個環節做好，自然就會對權益類投資人創造價值。
其實我們的權益類投資雖然沒有主體增信，但還不是一個純粹的權益類產品。所以我們一直期待著投資人能夠越來越開放，這對我們來說是非常重要的一步。
觀點地產新媒體：您怎麼看待公募REITs試點的開啟？對於未來可能更廣泛的一些標的資產，公募REITs的開啟，您有一些什麼樣的期待？
程驍遠：首先這肯定是一個好事。其實在中國REITs市場很龐大，大家都估算肯定是比美國要大，大一倍兩倍都有可能。
面對這麼大的市場，第一步的試點尤其重要，因為所有的政策制定者都會對安全性、穩定性有非常強烈的要求，之所以會選擇這樣一些行業，這樣一些要求，我相信都是有原因的。
目前與地產有關聯的物流、產業園，其實本身也是一個地產的性質，但是這些產業會關注更穩定的收益，所以我想目前第一步是求穩，第二步是看這個模式能不能夠執行，第三個是能不能吸引投資資金的興趣，這三步在未來的幾年裡面都可以得到一些證實。
如果未來效果不錯，下一步推廣到商業地產的可能性是非常大的。尤其是在中國現在進入老齡化的階段，很多的險資、養老金及年金對一些能夠產生現金流，未來還可能資產升值的投資機會是非常看好的。
REITs對整個國家的金融、產品的豐富性和完整性來說，是非常重要的一步。