2022年4月20日，深圳—CBRE世邦魏理仕釋出《破解粵港澳大灣區內地九市物流設施投資密碼》，解析大灣區內地九市物流設施市場發展狀況及投資策略。
粵港澳大灣區的GDP總量已經躋身世界灣區前三，高度開放的營商環境、良好的經濟發展勢頭、快速的人口增長、穩定上漲的消費和不斷釋放的政策利好，疊加出口導向型經濟發展突出帶來的旺盛進出口需求，共同推動著灣區物流設施市場發展持續向好，市場活力不斷綻放，空置率長期處於低位，租金呈現穩定增長。受益於此，粵港澳大灣區物流設施投資市場近年來快速升溫。疫情影響下電商消費習慣的養成加之進出口需求的不斷復甦，粵港澳大灣區物流市場將在中長週期內保持良好發展勢頭，從而帶來更多的投資機遇。
CBRE世邦魏理仕聚焦粵港澳大灣區內地九市，透過對影響物流設施投資的六大相關要素（經濟發展潛力、交通設施優勢、物流設施供應、需求、租金表現和投資市場熱度）進行定量和定性的分析，並基於此對每個城市的不同因素進行星級評價，進而綜合得出其投資性的整體評級，最終為投資者描繪出在粵港澳大灣區內地九市進行物流設施投資的三個梯隊以及每個城市具體的投資區域、投資標的和投資型別策略。以下為報告內容簡要：
經濟強勁發展帶來旺盛物流需求
粵港澳大灣區GDP總量位列世界灣區第三，已經超過世界第十大經濟體——加拿大，且貨運及客運量遠超其他灣區。與此同時粵港澳大灣區地均、人均GDP位列中國城市群榜首，2021年人均GDP達14.6萬元/人。聚焦粵港澳大灣區內地九市，其城市間貨運量佔比位列全國城市群第二，城市融合水平位居榜首，物流需求強勁，其背後折射出強大的經濟基礎。首先，2021年九市中的四市GDP已過萬億，且十四五期間年均增長率均在6.0%及以上。其次，九市貿易總額保持全國領先，為廣東省貢獻了95%的份額，而廣東省的貿易總額更是連續36年居全國之首。再次，九市人口淨流入的快速增長也令消費保持旺盛。對比第七次人口普查和第六次人口普查結果，兩大核心城市深圳、廣州人口增量分別位居全國一、三位。十年間人口增長分別為720.22萬人以及597.58人，增幅高達68.46%和47.05%。人口增長帶動下，灣區內地九市2021年社會消費品零售總額在全國的佔比已達7.8%。
圖一：粵港澳大灣區內地九市十三五與十四五GDP年均增長率
資料來源：各市統計局官網，2022年
東西新通道帶來物流市場發展新機遇
灣區物流市場的崛起其實是灣區交通基礎設施建設發展的對映，因為物流運輸對交通的強依附性，灣區物流發展路徑為沿著G4高速—珠三角內環線—珠三角外環線不斷擴延，從而遍佈粵港澳大灣區內地各市，以廣深兩市為核心，分別向珠三角東西兩岸進行延伸。未來開通的深中通道、深珠通道、南中高速將極大縮減珠江西岸城市到深圳的通行時間，將在中遠期利好珠江西岸中山、珠海、廣州南沙，甚至江門的物流市場。此外珠三角樞紐機場的開通也將帶動灣區進出口物流需求的進一步增長，推動佛山物流市場的發展。
圖二：粵港澳大灣區內地九市物流設施與交通發展圖
灣區內地九市高標倉市場供應有限
2021年灣區內地九市高標倉存量近1,300萬平方米，深莞、廣佛四市為核心物流市場，高標倉存量佔灣區內地九市總存量的83%。橫向來看，當前中國三大城市群（京津冀、長三角、大灣區）的核心物流區域高標倉存量基本相當，均位於1,000萬平方米左右，其中深莞廣佛區域的空置率最低，僅為4.3%，供不應求的市場態勢凸顯。未來3年，新增供應總量增加，但分佈不均，其中廣州、東莞兩地佔全部新增供應近六成，新興區域佔比略有上升。
圖三：粵港澳大灣區內地九市過去3年及未來3年的新增供應
資料來源：CBRE研究部，2022年
多樣性需求齊增長，交通設施賦能未來需求增長
從需求層面來看，電商及3PL需求覆蓋灣區內地九市，進出口需求主要分佈在廣深莞。廣深佛莞物流需求豐富度高，且各類物流需求量均較高，惠州和中山的需求規模居中等水平，而肇慶和江門整體的需求總量較小。值得一提的是，發達的製造業叢集和高度協同是塑造灣區內地九市物流需求結構另一大重要要素，透過對過去5年CBRE追蹤的高標倉租賃交易的分析，我們發現灣區內地九市的倉儲租賃面積中製造業租戶佔比達到17%，在國內所有區域中排名第一。著眼未來，區域經濟增長、人口流入增加，特別是交通設施新規劃的連通將進一步推動灣區整體物流市場需求的增長及其在各城市間的合理分佈。
圖四：粵港澳大灣區內地九市物流需求強度圖
供不應求推升租金快速增長
從灣區內地九市來看，在絕大部分割槽域高標倉供不應求的情況下，經濟活動強度、港口機場等重要基礎設施分佈是影響區域內高標倉租金梯度的重要因素。總體來看，除珠海外（僅有一個高標倉專案），灣區內地九市高標倉月租金介於30-48元/平方米。其中，2021年珠江口東岸租金高於西岸17.1%,同比上升1.3個百分點，租金增長速度快於西岸。而作為全國同城化最前沿的區域，廣佛位於區域中心位置，兩地高標倉租金水平逐漸趨近。過去三年灣區內地九市高標倉平均租金實現了3.3%的年均漲幅，領先於全國其他主要區域，未來3年，鑑於此前持續的供不應求狀況，預計大多城市的倉庫租金將保持3-5%的年均增長。
圖五：粵港澳大灣區內地八市*過去3年高標倉租金年增長率
*珠海首個高標倉專案於2021年交付，因此不在統計之列。
資料來源：CBRE研究部，2022年
投資市場熱度不斷高漲
新冠疫情爆發以來，粵港澳大灣區內地九市的物流地產大宗交易額快速增長，但從城市群的橫向對比來看，整體規模對比京津冀和長三角依然相對較低。從區域內部來看，廣州作為一線城市以及可投專案機會相對較多，物流大宗交易市場表現最為活躍。因深圳可供出售專案稀缺，受益於深圳物流需求外溢最為顯著的東莞和惠州的收購機會也受到了投資者的青睞。縱觀過去四年的大宗交易的投資目的，投資型成交已成為市場主流，8成交易由地產基金、企業和開發商購買。放眼未來，廣深都市圈將持續吸引物流設施投資者的關注。根據CBRE2021年中國倉儲物流租戶調查報告，得益於一線城市及周邊龐大的人口消費規模以及高效的物流運輸效率，一線城市及周邊依然是租戶首先的擴張區域，而租戶在灣區內兩大都市圈的擴張意願領跑全國。
灣區內地九市物流設施投資策略建議：
投資三梯隊劃分
綜合以上影響粵港澳大灣區內地九市物流設施投資決策六大因素的分析，CBRE對核心市場和新興市場進行了星級評比，並由此最終劃分出在灣區內地九市進行物流設施投資的三個梯隊。灣區內地九市的核心物流市場中深圳、廣州和東莞為投資第一梯隊，作為主要外溢需求承接區的佛山、惠州和中山均為第二梯隊，而肇慶、江門和珠海這三個新興市場為第三梯隊。
圖六：粵港澳大灣區內地九市物流設施投資三梯隊
梯隊投資策略建議
結合灣區內地九市物流設施投資三梯隊中各城市物流設施市場發展現狀、專案特點、物流用地及相關政策規定，CBRE提出了灣區內地九市物流設施市場的具體投資策略。
圖七：粵港澳大灣區內地九市物流設施投資三梯隊
著眼未來，隨著國內公募REITs的推出，帶來良好資本退出渠道，使得物流類新基建物業更受投資者的青睞，灣區內地九市物流設施投資熱度預計將不斷升溫。站在投資視窗期的關鍵點上，投資者需要以更專業的視角來進行市場與專案的甄別，搶佔粵港澳大灣區物流設施的投資先機，從而實現投資策略的最最佳化。
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文章來源:樂居買房