再迎利好！不動產私募投資基金試點啟動，對樓市影響幾何？
為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，近日，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。
房地產融資再迎利好！
近日，據證監會官網訊息，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作。
同日，為促進資本市場支援房地產市場平穩健康發展，落實中國證監會開展不動產私募投資基金試點要求，規範私募投資基金從事不動產投資業務，中基協正式釋出《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（下稱《不動產試點指引》）。
據悉，《不動產試點指引》遵循試點先行、穩妥推進原則，明確不動產投資範圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事後監測等，從基金募集、投資、運作、資訊披露等方面進行規範，較好地兼顧了行業規範和發展。
證監會表示，此次試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性迴圈和健康發展”的決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支援私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。
差異化監管
不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類。近年來，中國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金並在基金業協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關於堅持租購併舉、加快發展長租房市場的工作部署，證監會支援建設銀行住房租賃基金於2022年10月在基金業協會完成備案。
證監會表示，由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，並採取差異化的監管政策。
中基協資料顯示，截至2022年末，協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等，在支援房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。
中基協表示，為積極發揮私募股權投資基金作用，協會在中國證監會指導下，開展不動產私募投資基金試點，起草形成《不動產試點指引》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施專案等，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。
細化規範要求
證監會強調，此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。
管理人方面，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。
投資範圍方面，不動產私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施專案等。
投資者方面，考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20％，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3000萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。
值得注意的是，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業75％以上股權，或者持有被投企業51％以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。
同時，證監會表示，為促進不動產私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金託管、基金合同必備條款、關聯交易、基金槓桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、資訊披露和報送都提出了規範要求。
盤活存量資金
“本次不動產私募投資基金試點，利於多渠道盤活不動產存量資產，對於保交樓相關專案建設、不良資產專案處置等方面具有積極意義。這也有助於緩解部分優質房企的融資壓力，對優質房企發展或將形成實質性助力。”星石投資副總經理、首席策略投資官方磊在接受《國際金融報》記者採訪時表示。
從更長遠的角度看，方磊認為，不動產私募投資基金也可以和中國公募REITs市場形成共同發展，有助於中國不動產領域“投融管退”的良性迴圈。
“不動產私募投資基金試點啟動，最大的意義在於在針對房企‘第三支箭’之外，提供了專案層面盤活存量資產的一種方式。”重陽投資合夥人寇志偉在向《國際金融報》記者表示。
寇志偉指出，相較於此前的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號》等檔案，此次試點突破了熱點城市普通住宅地產專案的禁投限制，但仍限定於已經取得“五證”且已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量專案。
“試點的目的在於盤活那些專案開發主體陷入困境，但專案本身仍具有一定經濟性和盈利能力的問題樓盤。同時，這樣的規定也沒有背離房住不炒的原則框架，不會助長房地產領域的投機炒作。”寇志偉進一步向記者表示。
廣科諮詢首席策略師沈萌表示，不動產私募投資基金與常見的證券交易或證券投資私募基金有很大不同，屬於更長期的穩定收益回報專案，為市場不同偏好的投資者提供更多樣化的選擇。
“不動產私募投資基金的推出是對已經存在的類似業務提供合規性管理，撬動更多社會資本為房地產行業提供融資服務，緩解房地產行業的債務壓力，穩定房地產行業的執行。”沈萌說道。
光大證券認為，此次政策是此前“第三支箭”的落地與延續，隨著中國房地產市場發展進入新階段，構建存量資產和新增投資的良性迴圈成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產對合理擴大有效投資以及降低行業債務風險等具有重要意義。
投資價值幾何
近幾個月以來，房地產行業融資端利好政策持續落地。此次不動產私募投資基金試點啟動，房地產板塊再次受到資本市場的廣泛關注。
“目前房地產行業在供給端和需求端都存在政策利好，政策共振有助於帶動地產領域合理需求的釋放，那麼優質企業應該會得到重估。但目前地產進入了新的大週期，地產的長期發展趨勢出現了變化，合理需求釋放也並不意味著行業還有很大的發展空間。”方磊向記者分析表示。
方磊認為，目前可以判斷的是地產行業對於經濟拖累最大的時期結束了，後續地產的復甦力度還有待觀察。對於地產板塊而言，利好政策公佈提振行業發展預期，初期可能出現普漲行情，但後續地產公司的表現可能更加分化，真正受益於政策的優質公司表現會更好。
沈萌表示，“房地產行業在供給端不斷調整政策壓力，但目前為止還看不到需求端的意願改善，所以較長時間內如果看不到需求端向好變化，那麼房地產行業的前景仍將存在問題。”
平安證券認為，隨著本次試點的落地實施，有望為行業提供新的增量資金來源，盤活優質存量資產。當前行業政策風向加速轉變，購房預期逐步扭轉，後續政策持續發力疊加經濟大環境逐步修復，預計二季度銷售有望逐步企穩。
光大證券指出，2023開年，監管部門密集發聲，釋放積極訊號，明確房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，房地產平穩健康發展事關金融市場穩定和宏觀經濟發展全域性。供給側來看，多部委相繼表態，透過信貸、債券、股權多種方式綜合協同，“三箭連珠”，執行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產行業信心；需求側來看，5年期LPR連續下調，地方政府“因城施策”引導合理住房需求，包括最佳化“認房認貸”標準，下調首付比例及按揭利率等。政策利好頻發，供給側信用風險出清，促需求實質性升溫。
該機構進一步表示，疫情管控最佳化，房地產供需回暖可期，資本市場關注度提升明顯，投資建議關注三條主線：
1）看好核心城市土儲充裕、信用優勢顯著、品牌優秀的龍頭房企未來市佔率與ROE率先提升，建議關注保利發展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發展等；
2）看好先發佈局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經營性現金流穩定增長的房企，建議關注萬科A/萬科企業、龍湖集團等；
3）關注存量資產資源豐富、質地優異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產回報率，建議關注華潤置地、上海臨港等。
本文源自證基風雲