導語：融創服務在千篇一律的物管行業，憑藉什麼脫穎而出？
在老舊小區改造和城市更新概念之下，本來就備受關注的物業行業，2020年，物業作為社群的安全之門與溝通之橋，在疫情的助推之下，行業概念成為了資本市場的熱門主題。
在一年時間，H股的內地物業綜合指數漲幅超過113%，也就是說，作為H股的內地物業股，平均的市值都實現了翻倍增長。
盤點2020年在港上市的物管公司數量可以發現，年內，物管企業上市公司的數字翻了一倍有餘，目前港股市場共有38只物業股，有21家物管公司是在2020年上市。
但隨著大量企業密集湧入，物業股也漸漸進入分化階段，在2020年上市的21家公司中已經有18只已跌破發行價。
一方面是大行情的火熱，另一方面是行業內加劇的K型分化。對於市場資金來說，這更加要求他們在物業這一傳統行業中，篩選出具有核心競爭力、具備增長實力與良好業績的企業，這既是對於投資認知的基本要求，也是確保投資業績的保險策略。
2021年3月11日，融創服務（01516.HK）公佈了其2020年財務資料，業績向好的資料使得融創服務在盤前一度漲超8%，若回溯到上市日進行統計，而漲幅超過了145%。
財報公佈之後，瑞信、富瑞、野村、中金、中信建投、申萬宏源等投行紛紛將融創服務的評級調至增持，對於市場而言，它們上調融創服務評級的邏輯與底氣是什麼？或者說，融創服務在千篇一律的物管行業，憑藉什麼脫穎而出？這是分析師想要得到的答案，也是市場想要知道的確定性邏輯。
01 規模紅利，分化加速
根據國信證券經濟研究所給出的統計資料，一般物業公司都擁有著極高的服務續約率(＞95%)。
這其中的原因在於，物業公司與地產公司一般具有強關聯性，並且更換物業的成本過高，因此形成了強繫結的關係。這代表著物管公司即可以穩定長期為小區提供服務，又擁有了擁有了向小區業主收取資金的權利。
從這個維度去考量物業公司的核心指標，其未來想要實現指標增長就在於——如何實現“在管面積”的規模增長。
這也就解釋了為什麼2020年物業公司掀起了上市併購的浪潮，因為除卻從關聯地產公司處獲得儲備合同面積之外，透過資本運作來對行業內中小行進行併購，是擴充在管面積規模的最快方法。
除了併購大戲之外，房地產行業的集中度提升，也直接帶動了物管行業的集中度提升。同時，物管公司也會從自身單一住宅物管的角色，向多元物業的綜合服務提供商的角色進行切換。
這些變化的背後，反映出一個行業性的趨勢，即物業企業背後的戰略佈局都在圍繞著“在管面積”增長而展開，這也是未來導致行業分化加速的根本所在。
隨著跑馬圈地的不斷進行，行業中馬太效應的出現恐怕無法避免，即強者愈強，弱者愈弱，而股價出現的兩級分化，僅僅是行業分化中的一個“臨床表現”。
因此，對於市場而言，考量物管公司的第一核心因素，就在於在管面積的存量與其未來如何拓展增量的策略，因為規模紅利是物管公司現階段的主旋律。
對於存量，它考量的是物管公司其內生渠道，即關聯公司所帶來的資源供應，這是公司的生存根本，也決定了其公司的估值下限。
而在增量方面，它考量的是物管公司的外延拓展，三方渠道的佈局開發、生態邊際的拓寬。
但一家物管企業能否長期穩定發展，還在於物管公司的管理服務水平、物業的質量，這即決定了物管公司業績增長的潛力確定性，也是其未來公司估值天花板的重要指標。
理解了這兩個維度，便理解了投行上調融創評級的邏輯與底氣。
02 服務破圈，引領增長
世界著名建築師密斯·凡·德羅曾提出，任何一個偉大的建築都離不開對細節的把控。物業體系的複雜程度，絲毫不亞於建築設計。
在融創探索物業業務的十六年中，服務細化，一直是其貫穿企業發展週期的關鍵詞。
在“以小細節成就大服務”的經營理念下，融創服務以“精細化、智慧化、生態化”三重維度構建其物業生態體系，以滿足客戶對家的質量要求、對社群的環境要求、以及對鄰里關係的交際要求。
從精細化、量化服務來看，融創服務以“零時差、零距離、零死角、零干擾”為服務標準，為業主提供服務。比如貼心管家提供凌晨0點至5點的“保鏢服務”；後勤保障在接到“修派單”後在15分鐘內響應，以滿足業主的基本需求。
生活是一個大場景，碎片化、高頻詞的日常需求，構建了複雜龐大的物業服務工程，而在這其中，任何細節都能決定成敗，透過藉助科技力量，融創物業進一步地提高了服務質效。
智慧化顯然是物業提高效率的最好工具，透過社群AI分析演算法、工程化解決方案、使用者端和管理端的SaaS平臺產品，在現有IT架構上進行深層次的協同創新，共同探索“5G+物業”新模式，實現社群B端與C端資料的結構化，並將線上線下場景相融合。
在滿足基本，提升效率的基礎之上，融創的進階策略是將業務拓寬，用物業生態來滿足業主更多的生活需求，融創服務提供代繳水電費、快遞到家、家政保潔、到家維修、二手租售、美居軟裝、文化旅遊等一系列配套服務。
截至今年，融創服務了千萬級使用者。根據獨立專業諮詢機構賽惟諮詢2020年的報告，融創服務客戶滿意度高達90分，高於行業平均73分。
除此之外，在中物研協釋出的物業服務企業品牌價值TOP5、居克而瑞釋出的中國地產數字力TOP5物企中，都能發現融創服務的身影。
這種基於使用者出發，服務出發，自下而上的打法，不光為融創客戶建立了一個有溫度的社群，在品質服務的沉澱之下，也拉動了其業務規模的快速增長。
這最終轉化為可量化的結果——據中指資料顯示，2019年融創服務的整體增長率（按在管建築面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，在物業服務百強企業中排名第一。
03 質量築底，構建增量
以服務品質構建護城河，再以護城河反哺業績增長，是融創服務的戰略核心，也是其未來實現增長根本邏輯。
根據財報披露，物業管理服務收入在集團總收入的佔比達到60%，而其毛利率達到了21.6%，相比前一年增長9.8%，而實現毛利率快速增長的原因在於，在管面積增加帶來的規模經濟效益。
財報資料顯示，融創服務管理及合約規模大幅度增長，合約建築面積由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年底的2.64億平方米，年複合增長率約為75%,同比增長67.2%。
若考慮其與母公司未簽約的土地儲備面積，其合約建築面積將達到4億平方米，這構成了融創服務最具確定性的增量空間。
在管建築面積的快速增長，可以從複合增長率這一指標中得到鮮明體現：從2017年12月31日的2000萬平方米，增長至2020 年底的1.35億平方米，年複合增長率約為95%。
在公司新增的1.1億平方米麵積當中，第三方佔比達58%，這也就意味著，在內生渠道的強勁增長的基礎上，外延拓展帶來了更可觀的增量，同時也充分體現出融創服務的外延拓展能力和優質服務所帶來的競爭力。
而隨著口碑的不斷裂變與多業態場景的外拓能力，第三方將成為融創服務在未來規模增長最為堅固的壁壘。
回到物管行業競爭中最為核心的“規模紅利論”，物業是基於地產之上的增值業務，土儲越豐富，物業公司的建築面積就越大，也就意味著未來業務的增量也就越多。
融創服務透過高品質的服務築底，實現外延拓展的高速增長，這讓融創服務走上了市場規模快速上升和盈利空間不斷擴大的快速通道。
除開在管面積的不斷增加，如何在存量基礎中開發增量，同樣也是融創服務在商業發展中需要摸索與完善的重要一環。
在這種邏輯之下，融創以優質服務實現規模增長的同時，進一步最佳化其收入結構。
據財報顯示，融創服務的其他兩大業務板塊（非業主增值服務、社群生活服務）均實現增長，而其毛利率分別達到35.6%、46.3%，隨著融創服務業態場景與生活服務邊際的不斷拓寬，不難想象，在未來兩塊業務將為融創服務貢獻更多的收入。
以服務細化，質量驅動的服務體系，構成了融創服務前十六年的商業故事，而在這基礎上，公司內外協作帶來的資源擴張、精益化管理、渠道多元化、結構化的增值服務，給融創服務打開了更大的想象空間。
在物業行業快速增長的階段中，想要獲得穩定增長，一在於穩定服務的基本盤，二在於在存量中尋找增量。
以融創服務為縮影，可以看到物業行業已經從過去房地產商的拖累業務、附屬行業變成了增長新故事，在物管服務這個規模超萬億的賽道中，融創服務將進一步提升服務質量、挖掘增長空間。