來源： 風財訊
“You Jump，I Jump.”可以來形容近年來房企“扎堆”投身物業賽道，分拆相應板塊上市的現象。
而事實上，大潮洶湧，競爭白熱化，物管行業不可避免地出現兩極分化。作為行業風向標的龍頭企業，融創服務沿襲了母公司優質資源與發展理念，在上市不到一年的時間內，迅速佔領市場，迎來增收又增利的收穫期。
公告顯示，截止6月30日，融創服務實現營業收入33.2億元，同比增長85.4%；毛利10.3億元，同比增長121.5%，毛利率約為31%，較去年同期上升5.1個百分點；同期歸母淨利潤達到6.1億元，同比增長154.4%；淨利潤率為19%，較去年同期上升5個百分點。
融創服務的整體業績達到了行業內的較高水準，可謂是少有的高開高走。
規模方面，截止6月30日，融創服務在管面積約為1.7億平方米，合約面積約為3.2億平方米；截止6月30日，合約面積中來自第三方的面積佔比約為32.2%；新增合約面積中來自第三方的面積佔比約為69.8%。考慮尚未簽約的母公司儲備面積，融創服務的合約面積將達到4.6億平方米。
合約和管理面積的增加，一方面來自於母公司輸入的面積的增加，更多則來自於第三方拓展的迅速增長。上半年，融創服務透過市場拓展與合資平臺兩種方式，新增合約面積達到1293萬平方米。收併購則新增合約面積3071萬平方米。
可以說，每個風口行業都譭譽參半，趕風口又跌落的不在少數，而真正能穩健前行的，必然有值得行業借鑑的三板斧。
結構最佳化：社群增值服務迅速發力
物業管理服務行業，既是資本樂於攻城略地的輕資產領域，同時也是和地產主業完全不同的“寂寞”的行業。迴歸服務屬性，增值業務增速逐步趕超主業，越來越受重視。
從資料來看，在三大業務板塊中，融創服務的物業收入仍佔大頭，達到20.46億，同比增長94.3%；非業主增值10.85億，同比增長60.4%；社群增值1.89億，同比增長206.5%，已超越2020年全年的社群生活服務收入。三個板塊增長率均為直線上揚，特別是社群增值板塊增長尤為亮眼。
在疫情的影響下，便民服務被擺在了前所未有的高度，優質的物業管理也被推到臺前，隨之而來的服務收入也隨之水漲船高。今年上半年，融創服務的各項子業務收入也實現了快速突破，便民服務收入上半年同比增長超20倍，達到6684.6萬元，空間運營服務、房產經紀服務和美居服務，收入則分別同比增長了約121.6%、41.1%和278.7%，達到5891.6萬元、3424.1萬元和2871.1萬元。
重點業務強勁發力，帶來的好處也顯而易見，促使融創服務實現了收入結構最佳化。上半年，物業管理服務收入在總收入的佔比上升至61.6%，社群生活服務收入佔比上升至5.7%，非業主增值服務收入佔比下降至32.7%，對母公司的依賴性持續降低。
業內相關人士分析，如果說推動融創服務利潤增長最大的動力是來自於毛利率和淨利率的改善，那麼未來另一個利潤增長的引擎將會是社群增值的收入增長。
自我造血：第三方拓展多渠道發力
誠然，背靠大樹好乘涼，融創服務的盈利創收，更多來自母公司融創中國主動“輸血”。不過，隨著融創服務“羽翼”日漸豐滿，近年來，其透過收併購開展多元化業態，不斷提升自我“造血”能力，動作不斷。
公告顯示，截止6月30日，融創服務新增在管面積中，來自第三方的面積佔比約為65.7%。新增合約面積中，來自第三方的面積佔比約為69.8%。
在8月30日融創服務（01516.HK）2021年半年報業績投資者會議上，融創服務行政總裁曹鴻玲透露，近一兩週融創服務又有400萬平方米的簽約，截至目前第三方現在有2000萬平方米的合約面積。曹鴻玲稱，“上半年新增合約面積超過6200萬平方米，新增在管面積約4200萬方，下半年，按照地產交付體量和外拓轉結面積，全年在管面積增加將在8000萬至9000萬平方米的體量”
上半年，融創服務透過市場拓展與合資平臺兩種方式，新增合約面積達到1293萬平方米，同比增長4.6倍，已超越2020年全年資料。
2021年初至今，融創服務新成立了9個合資平臺，落地在管面積111萬平方米，儲備預計超過2000萬平方米，累計成立21個合資平臺，落地在管面積1613萬平方米。
在規模持續擴大，發展勢能不斷增強的基礎上，融創服務強化非住細分業態佈局。上半年，不含收併購的新增單年合同額中，非住業態佔比達43%，公共服務、文旅、醫院、寫字樓、交通樞紐等細分業態迅速補強。
同時，融創服務錨定核心一二線城市第三方拓展主戰場，強化優勢板塊，啟用規模效應。上半年，不含收併購的新增第三方合約面積70%位於一二線城市，其中重慶、杭州和南昌等地均達到百萬平方米量級。
而在收併購方面，融創服務選擇以具有區域性優勢、業態佈局優勢或專業能力優勢的企業作為標的，優中選優。上半年透過收併購新增合約面積3071萬平方米。與中國物業服務百強企業彰泰物業之間的強強聯合，實現了2595萬平方米的合約面積增長。
在投資者會議上，曹鴻玲表示，在選擇收併購標的方面除了看城市、團隊和規模口碑之外，價格也是比較注重的。“收購不是單純為了面積的增加而增加，更重要的是把握質量，不想在公司未來的發展上埋一些雷。”
體系先行：打造核心競爭力
融創服務董事會主席汪孟德在投資者會議上表示，“作為融創服務的大股東融創中國來說，融創服務是未來集團長期持續運營的主要賽道之一，是未來五年或者十年業績的一個增長點，集團會一如既往地給予融創服務協同和支援，保持比較大的重視和支援的力度。”
身為行業龍頭企業，制定標杆的服務體系便是順勢而為。2021年，融創服務正式啟動“品質IOT行動”，推出“五悅”品質生活服務體系，從“悅居”、“悅享”、“悅鄰”、“悅身”、“悅心”五個角度，全方位設計並細化服務環節，以差異化的服務場景創新，滿足業主多樣化的服務需求，提供定製化的物業管理和社群生活服務。
據瞭解，本次行動將在融創服務、合作方與使用者三者之間，以品質生活為中心錨點，以運營體系與服務體系為支撐，構築更為緊密親切的聯絡。
據中指研究院今年5月釋出的一份報告顯示，目前國內共有44家物業上市公司，總市值突破萬億元人民幣。與增長放緩、市值下滑的房地產開發業務相比，物業企業更受資本青睞，物業板塊的行業平均市盈率達到46.7倍，遠高於其他行業。
由此可見，在物業服務的賽道上，房企仍然大有可為。融創服務方面稱，將堅持以服務客戶為核心，秉承“中國品質服務引領者”的企業使命和“至善•致美”的服務理念，繼續錨定“深耕佈局、豐富業態、大力拓展第三方”的發展策略，實現公司長期價值。