觀點地產網 對投資者和市場來說，改變都是一夜之間的事，2020年環球股市波動，處於不穩定的狀態，恆指年初至今跌逾2000點。而不動產的價值卻可以永存，甚至在幾年間獲得數倍的升值空間。
REITs作為不動產證券化的重要手段，在海外盛行半個世紀後，這股浪潮終於要拍打到內地的海岸。
2020年4月底，證監會聯合發改委釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著國內公募REITs正式破冰，給商業地產帶來一絲曙光，一時輿論再起。
囿於商業地產開發週期長、沉澱大量資金，且週轉速度過慢等，國內商辦物業資產的退出機制尚未成熟，讓不少開發商望而卻步，內地物業資產透過REITs赴港上市的企業少之又少。
目前，香港上市的REITs有11只，對比新加坡、東京和紐約的REITs數量分別為43只、62只和78只，香港REITs市場規模仍有很大的提升空間。
值得一提的是，近期，香港行政長官林鄭月娥的第四份《施政報告》和香港證監會均針對REITs上市的投資靈活性作出相關回應，這對試圖透過REITs赴港上市的內地開發商而言不失為一則利好訊息。假以時日，香港REITs市場或將更加多元化和極具競爭力。
將不動產透過資產證券化實現退出，這一方式也逐漸成為人們的共識，開發商翹首以盼，期望從“沉甸甸”的商辦等自持物業中獲得更好的流動性。但在這之前，底層資產的增值與最佳化升級能實現收益最大化。
越秀房產基金或許可以作為一個觀察的典型樣本，透過對內地的商辦專案進行改造升級，重塑商辦資產價值，實現資產最大化，在資產分佈與產品迭代中尋找平衡。
香港放寬REITs投資，基金髮展天花板鬆動
繼林鄭月娥的第四份《施政報告》透露正研究適度放寬房地產投資信託基金的投資限制等措施後，於11月27日，香港證監會發表修改《房地產投資信託基金守則》的諮詢總結，旨在為基金在進行投資時提供更大靈活性。
隨後，香港證監會明確表示已採納有關建議，對某些特定規定的適用範圍作出了釐清及修訂，經修改的《房地產投資信託基金守則》將在刊憲後生效。同時，在生效日期前訂立的關聯交易，當局將給予房地產投資信託基金6個月的過渡期，以便它們遵守經修改的規定。
此次《守則》修改的內容包括，容許房地產投資信託基金在取得單位持有人的批准及符合其他條件的情況下，在投資物業發展專案時，可超過現有的資產總值10％的上限。尤為關鍵的是，房地產投資信託基金的借款限額由資產總值的45％提高至50％，借貸比率的提升能夠進一步給予REITs上市平臺在拓展專案與融資結構上有了更大的調整空間。
香港證監會就REITs上市提供更為寬鬆的政策環境，促進資本市場更加往良性迴圈發展，所帶來的投資吸引力將會被放大。作為最早在港交所上市的內地中資REITs，越秀房產基金或將乘著香港政策紅利迎來新的發展機遇。
今年正值越秀房產基金上市的15週年，走過漫漫長路，其在管資產規模也較以往有所突破。近年來，該公司先後進入上海、武漢和杭州，資產佈局逐漸趨向全國化，對一線及新一線城市的商辦市場展露了雄心。
事實上，越秀房產基金的成長曆程可以劃分為幾個重要節點。2005年，越秀房產基金成功登陸港交所上市，是其發展的高光時刻之一。作為中資REITs赴港上市“第一股”，越秀房產基金從一開始就頗受資本市場追捧和看好。
回顧上市盛況，越秀房產基金股價較招股價漲幅達13.8%，此前IPO獲得資本市場認購股份的成績也較為亮眼，香港部分超額認購496倍，國際配售部分超額73倍，高於同期上市的領展（超額認購19倍）及泓富產業信託（超額認購259倍），反映出境外基金對首隻投資於國內房地產基金的熱捧。
反觀越秀房產基金本身的優勢，其定下的年息回報率要比同期在港交所上市的REITs高出不少，加上紅籌股背景及四項位於廣州的優質物業，成為當時港交所上市的優質白馬股。
香港引入REITs產品至今已逾15年時間，目前僅11只REITs在港交所上市交易，總資產超5,100億港元，市值約2,100億港元，含國內資產的REITs有6只，佔據了半壁江山。直到現在看來，越秀房產基金的上市路徑對一些具有類似背景的內地企業仍具有參考意義。
在2020觀點商業年會上，林德良微笑著表示，“投融管退也好，開發運營退出也好，就是透過不同的路徑做資產價值最大化。”上市只是第一步，隨後越秀房產基金的管理規模和物業估值實現了“三連升”。
越秀房產基金和越秀地產形成良好的互動關係，地產平臺將“沉重的”商辦物業注入到REITs上市平臺，實現退出。而越秀房產基金透過對四項物業資產進行運營和升級改造，每年產生穩定增長的收益和分紅，為投資者創造回報。
就下表的估值資料看，2012年，越秀地產旗下優質商業專案廣州國際金融中心注入越秀房產基金，該年越秀房產基金在管物業規模和估值直接躍升至200億階梯，實現跨越式成長。
三年後，越秀房產基金“出羊入滬”，走上全國化佈局的道路，其在2015年收購上海宏嘉大廈（後更名上海越秀大廈），隨後將在管資產範圍延伸至武漢，物業組合規模和估值突破300億。
到了2018年，透過對自身資產的審視和評估，“有進有出”，先後調整了資產組合和佈局，出售位於廣州的新都會專案，收購位於杭州的杭州維多利中心，進一步深入長三角經濟區。
據觀點地產新媒體瞭解，今年越秀房產基金的總資產規模超360億，自2005年上市以來資產規模增長7.5倍，年複合增長超過14%。
朝著更大目標前進，離不開越秀房產基金資產管理方面採取積極進取的策略。在如何實現資產價值最大化方面，越秀房產基金頗有心得。
資產最大化蹊徑：資本化改造與產品升級
不少人認為，2020年是資產管理的元年，實現資產價值最大化，是地產開發運營的最終目的。所謂資產管理，並非簡單的租賃或運營管理，而是從開發、運營到金融化，都要做到每個環節價值最大化。
對於商業地產開發商而言，其核心競爭力之一便是透過資產效率最大化和成本最低化，來釋放投資回報價值，在越秀房產基金運作旗下商辦專案時，這一點也不例外。
若具體到專案層面，便能清晰窺見，越秀房產基金上市時注入的四項廣州物業資產，如今已成為長期穩定收入的來源，這四項資產包括白馬大廈、財富廣場、城建大廈和維多利廣場，按年估值及營收情況均實現正增長。
值得一提的是，自2005年到2019年，上述四項物業專案的估值幾乎全部實現翻倍增長，其中白馬大廈的估值翻了一倍，從25億港元增長至如今超過50億港元，財富廣場、城建大廈和維多利廣場的物業估值也從“個位數”躍升至兩位數。
作為香港上市的中資REITs平臺，越秀房產基金以內地物業資產，不斷實現資產增值和最佳化組合。上市後，越秀房產基金相繼新獲取的專案如國金中心、上海越秀大廈、武漢物業等，不僅為自身發展注入新鮮血液，優質資產附帶強勁的租金收入增長，為投資者創造了較好的回報收益。
2019年，越秀房產基金旗下專案，營收貢獻排名前四的分別是國金中心、白馬大廈、武漢物業及上海越秀大廈。隨著優質專案國金中心的注入，越秀房產基金的業績也大幅邁進，該專案營收撐起了“半邊天”。
自注入廣州國金中心資產，過去7年時間，越秀房產基金的物業經營總收入從7億港元到2019年的20.58億港元，年複合增長率16.37%，國金中心的營收則從2012年的1.7億港元迅速增長至11.33億港元，年複合增長率達到31.12%。
對於千里之外的“魔都”上海，同樣是越秀房產基金看重的資產選擇標的城市。收購上海宏嘉大廈（後更名上海越秀大廈），被看作是越秀房產基金跨區域發展的第一步。
越秀房產基金將佈局拓展至上海的更大意義在於，不僅降低了原先佈局單一區域的風險，還擴大基金規模，資產組合更傾向於全國化佈局，彼時管理層還表示，此舉能提高基金的分派能力，且只要能達到基金相應的投資要求，都會考慮進入國內的其他熱點城市。
進一步考慮市場因素，越秀房產基金在收購上海越秀大廈時的租賃回報率存在巨大潛力，不僅租金表現在區域內領先，相比鄰近的“小陸家嘴”平均租金水平還尚有上升空間，同時陸家嘴吸引了很多金融及相關行業的租戶企業，形成較好的集聚效應。
戴德梁行研報顯示，上海作為內地重要的金融中心，上半年上海全市甲級寫字樓租賃需求排名第一的行業便是金融業，而陸家嘴板塊作為最受歡迎的辦公選址地點，租賃交易面積佔到接近50%。此外，陸家嘴對於專業服務業企業來說亦有較強的吸引力，租賃成交面積佔到全市的14.7%。
而商辦專案資產按年收入實現穩步增長，其主要原因更在於越秀房產基金每年有計劃地對部分物業進行更新和資本化改造，使物業保值增值，為租金最大化創造堅實基礎。
上海越秀大廈地處浦東大陸家嘴腹地，是金融行業的聚集區。該專案由一棟25層高的純甲級辦公樓及3層高的商業裙樓組成，總建築面積6.21萬平方米，可出租建築面積5.95萬平方米，標準層面積1795平方米，大堂層高10米。
收購完成後，上海越秀大廈累計投入超過1000萬元，採用“一體化”的商業運營模式，實現了資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產管理一體化。
針對上海越秀大廈的升級改造，越秀房產基金還開展了逾10項資本性改造，包括上海越秀大廈一樓大堂空調末端改造及供配電低壓櫃擴容工程、增加大堂閘機系統保障樓內租戶安全、升級空調系統提升租戶辦公舒適度等，每年投入升級改造，持續為專案保值增值。
越秀房產基金收購上海越秀大廈後，上海越秀大廈按年貢獻的收入維持在穩定水平，2019年期末出租率更是保持在92.2%，估值增長16%；專案估值32.1億元，較2015年估值27.7也大幅提高，反映收購後基金管理人對資產管理的成效。
2019下半年，越秀房產基金重點投入對廣州國金中心、白馬大廈及上海越秀大廈等資本性改造工程，直到2020年，對旗下物業資產進行資本性改造工程表現得更加重視和關注。
如今，通過後期的招商運營，上海越秀大廈吸引了多家知名金融及行業龍頭企業進駐，包括中糧期貨、創興銀行、中誠信託、納博特斯克、華泰證券、紅塔證券等，租戶構成逐漸走向多元化。
不僅將粵系房企的經驗成功複製到上海，越秀房產基金同樣針對武漢、杭州專案的情況進行資本改造和後期深耕運營。基於貫穿始終的資產最大化與產品最佳化組合、升級改造的理念，越秀房產基金在後疫情階段展現出較強的韌性和極強的抗風險、跨越經濟週期能力。
今年上半年，越秀房產基金物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%同比增長1.6個百分點。其中，廣州國金中心等成熟型物業出租率94.5%，武漢越秀財富中心等成長型物業出租率86.7%。
最佳化資產組合：業態多元化與紮根一二線
在商業地產的眾多業態中，寫字樓資產作為後疫情時期最堅挺且率先恢復的業態，其資產價值一直備受開發商和投資者認可，穩定的租金回報給開發商注下的強心劑。
越秀房產基金對物業資產衡量有他獨特的思考，首要遵循的一條原則是，只要有穩定的回報率都會考慮去投資，未來收購專案的序列大致為寫字樓、綜合體、商場。
據觀點地產新媒體瞭解，寫字樓資產作為商業板塊的穩定器，在越秀房產基金所有的物業組合中的佔比超過50%，在廣州環天河體育中心的越秀系寫字樓佔到了區域總量的1/3。對寫字樓的前瞻性佈局，亦是鞏固發展越秀房產基金的基本盤。
早在去年12月，越秀商業正式釋出越秀寫字樓3.0，以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”為核心理念，聚焦社群、健康以及智慧，提升寫字樓物業的抗風險能力、保持穩定的收益增長。
越秀寫字樓3.0時代，其內部定義為產品競爭力的整體提升，迭代升級，提供更具個性化與差異化的產品，致力打造更智慧、更健康、更社群的辦公產品。
細數此前釋出的辦公產品體系，越秀寫字樓1.0產品是以廣州城建大廈、財富廣場為代表能滿足初期集約辦公的寫字樓，2.0時代則是以廣州國際金融中心、上海越秀金融大廈為代表的接軌國際標準寫字樓產品。
如今推出的寫字樓3.0產品，為辦公市場帶來了更多結合科技和大資料的創新體驗，如智慧清潔、人臉派梯、智慧停車、機器人24小時巡邏、空氣及溫溼度監測等，更加關注全程互動和社群辦公，打造全新的寫字樓3.0商務生態體系。
未來，越秀商業還將在廣州南沙、武漢CBD的新專案繼續拓展，豐富越秀寫字樓3.0產品系列。據悉，2021至2024年，寫字樓3.0產品系列中，越秀商業還將打造的區域級地標包括廣州天河商旅、武漢精武路專案、廣州南沙靈山島尖以及廣州南沙國際總部廣場。
目前，越秀商業在營持有型寫字樓專案8個，寫字樓總建築面積為66.5萬平方米。預計到2025年，寫字樓專案數量將增加至13個，寫字樓總建築面積達到110.2萬平方米，寫字樓規模將翻倍發展。
具體為，2025年，越秀商業旗下廣州寫字樓專案數量將增加至8個，佔比高達70%，華中和華東分別佔比21%及6%。廣州新增專案中，30%的專案將位於新興商務區金融城和南沙。
這些極具投資潛力的寫字樓資產，待專案開發及成熟運營後，未來都有可能成為越秀房產基金收購的潛在資產專案，進一步擴大越秀房產基金的在管規模。
此外，基金管理人對於越秀房產基金的定位十分清晰，不能為了盲目做大規模而去做地產開發，其投資規模不應超過基金總資產的10%。地產信託投資基金要回歸到產品，對專案進行投資、運營和管理，不斷最佳化REITs的物業資產組合。
上市十五年間，越秀房產基金相繼從越秀地產和第三方手中收購了不少商辦資產，其物業組合由寫字樓、批發商場，逐漸轉向甲級寫字樓、商務型商場、豪華酒店、服務式公寓多元化方向發展。
近幾年，寫字樓物業組合的租金收益正面臨下行風險，零售市道受挫導致租金收益總額及每基金單位分派下跌，雙重打壓下，越秀房產基金在區域佈局和資產最佳化調整上也做了很大轉變。
一個很典型的例子，越秀房產基金兩年前開始對旗下資產重新配置，騰挪資產以分散區域佈局集中的風險，進而最佳化資產組合。 先以12億元出售廣州越秀區新都會大廈，遂再以6億元購入杭州核心區域的甲級寫字樓專案——杭州維多利中心。新都會大廈的出售較評估價溢價約5.8%，專案的回報率在4.2%左右，儘管比其他很多物業的投資回報率要高，但其在基金物業組合中成長性較差。
越秀房產基金每年都會對旗下物業進行成長性評估，透過“有進有出”的資產調整邏輯，可以佈局更有發展潛力的物業，開疆拓土，實現資本的迴圈再利用，最佳化物業組合和資產結構，助力越秀房產基金持續前行。
隨著資產最佳化配置的程度不斷加深，越秀房產基金在區域和城市間的營收佔比也有了新變化，廣州以外的華中及華東區域逐漸成為越秀房產基金營收和利潤的增長極。
2019年，越秀房產基金總營收20.58億，廣州物業佔比83.8%，廣州以外物業佔比為16.2%。2020上半年，廣州佔比調整至80.3%，廣州以外物業佔比進一步提升至19.7%，其中上海越秀大廈佔7.1%，武漢物業佔10.7%，杭州維多利佔1.9%。
即使是遇上疫情這隻“黑天鵝”，林德良對於內地商辦資產透過REITs赴港上市的價值依然看好，對商辦資產的運營和升級使得越秀房產基金有了更多底氣，對於未來的展望依然充滿信心。