《投資者網》謝瑩潔
大悅城控股集團股份有限公司（下稱“大悅城”,000031.SZ）曾在2019年定下“三年千億”目標，其中2020年需達成900億元全口徑銷售額。
3月26日，大悅城公佈了2020年年報，公司營業收入達到384.45億元，同比增長13.76%；歸母淨利潤虧損3.87億元，扣非淨利潤虧損5.01億元；全口徑銷售額僅為694億元，同比下降2.37%，距離900億元銷售額相差甚遠。
為了實現“千億目標”，大悅城在2020年上半年加速攻城略地，週轉率創歷史新高；但到了2020年下半年，大悅城的“野心”明顯收縮，整個下半年僅新增7個專案。
如何在深度運營與快速擴張二者間找到平衡的支點，大悅城還在探索答案。
市值蒸發近百億
“受宏觀調控及疫情影響，部分在建在售專案銷售價格未達預期，個別專案因疫情工期延誤，成本增加，計提存貨跌價準備、壞賬準備合計約12.93億元。”針對公司淨利潤虧損，大悅城如此解釋。
2020年，大悅城銷售均價2.23萬元/平方米，同比下降10%，導致大悅城房地產業務毛利率降至27.76%，相比2019年的38%下降約10個百分點。
究其根本，在於大悅城在三年前所獲的一批高地價、低毛利率專案，已進入結算週期，從而拉低了大悅城整體毛利率。另外，天津、廈門的在建在售專案銷售價格不達預期，公司因此計提存貨跌價準備。
隨之而來的是股價繼續低迷。2020年7月以來，大悅城在二級市場上一直處於陰跌狀態，股價從6.3元/股降至最低時的3.5元/股，市值由原本270億元蒸發近百億至170億元左右，市盈率長期為負值。
根據2020年年報，大悅城每股淨資產為4.28元/股。這也意味著，公司今年股價長期破淨。
機構普遍認為，目前行業調控政策並沒有放鬆，信貸方面有收緊跡象，大悅城未來經營或承壓。
近期，華泰證券下調了對大悅城的評級與目標價，理由是：“去年的虧損會影響到今年的開發運營節奏，導致今年專案結算放緩，全年利潤水平仍然難以達到2019年的數額。”
國泰君安分析師謝皓宇也下調了大悅城的目標價，但仍舊看好公司未來發展前景：“大悅城拿地價格近兩年明顯回落，2021年達到4579元/平，遠低於2.2萬/平的銷售均價，後續銷售向利潤傳導更為順暢；公司提高結算速度，高價地專案大量結轉，樓市供需關係好轉也將緩解減值壓力，2021年商業即將迎來兌現期，對住宅業務的貢獻度進一步增強。”
穩定性與規模化難題
如何在穩定運營與快速擴張二者間找到平衡的支點，大悅城還在探索答案。
2020年上半年，大悅城的融資與拿地動作尤為積極，開發週期進一步加快。報告期內，獲取專案11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部區域，累計新增計容建築面積合計273萬平方米，同比增長165%。彼時大悅城週轉速度也在加快，拿地到開盤10.6個月，創歷史最快紀錄。
但到了2020年下半年，大悅城的“野心”明顯收縮。整個下半年僅新增7個專案，新增專案計容建築面積合計183.76萬平方米。
年報披露，2020年共新增專案18個，累計新增專案計容建築面積合計456.76萬平方米，同比減少8.63%；拿地到開盤平均週期11.2個月，較之前均有所縮短。
值得一提的是，從去年上半年新增計容建面同比增長165%，到2020年全年減少8.63%，大悅城調整背後，實際上繞不開“三條紅線”的約束。
2020年上半年末，大悅城踩中兩條紅線，分別是：剔除預收款後資產負債率73.57%（紅線規定不能超過70%），淨負債率105%（紅線規定不能超過100%）。而到了2020年年末，大悅城的扣除預收賬款後的資產負債率仍達到71.76%，踩中監管紅線。
大悅城還面臨口碑與規模化難以並行的問題。
2020年9月4日，濟南市住建局官網釋出一則通報，明確大悅城開發的中糧祥雲樓盤，在1#-5#樓樓座進度未達到濟南市預售進度標準情況下，開發商提供虛假材料騙取《商品房預售許可證》對外銷售，這一行為違反有關規定，責令其立即停止銷售行為，限期整改，並將其違規行為移交有關部門進行處罰。近期@杭州微博房產披露，杭州中糧大悅城存在質量問題，精裝修公寓有櫥櫃開裂、燈未裝好等問題。
另據企查查資料，大悅城自身風險與周邊風險分別達100條、20736條。其中中耀房地產開發（瀋陽）有限公司（持股65%）近期因未按時履行法律義務而被法院強制執行；深圳中安祥悅投資有限公司（持股50%）近期因未按規定提交年度報告資訊而被列入企業經營異常名錄；其在深圳、江蘇等地的子公司有多起因房屋租賃合同糾紛、商品房預售合同糾紛而被起訴，因各種原因被行政處罰。
管理層“大換血”與千億目標
據克而瑞資料，大悅城2020年全年全口徑銷售面積358萬方，銷售金額822億元，位列全國房企銷售額排行第54位。
同為央企的華潤置地，2020年營收與淨利潤分別為1841億元、298億元，位列房企前十強。
3月30日，大悅城管理層就銷售額不佳向投資者致歉，並再次重申，全年千億銷售目標不變。在行業增速放緩的背景下，大悅城今年的銷售增速要超過40%。
大悅城在資金管理方面也有了新的思考。
2020年，大悅城在融資方面加快腳步，分別透過定增與發行公司債募資24億元、20億元。
2020年12月21日，大悅城旗下港股公司大悅城地產宣佈，子公司上海悅耀分別以17.17億元、2.83億元出售物業A與物業B，兩項出售實為上海浦東新區寫字樓。
2020年年報指出：“2021年，大悅城以原有商業專案及核心商業大區為基礎，將輕資產專案發展作為重要戰略方向。”
目前，大悅城運營模式包括合資開發、管理輸出、併購改造基金等。目前其自持專案多為合資開發，自持比例最高為59.6%。
官網資料顯示，2020年底，以北京大興大悅春風裡開業為標誌，大悅城首次實現了全系商業產品線落地，在營、在建及儲備商業專案總量超30個；同類競品中，華潤購物中心已達42個，新城吾悅廣場超過100座。
大悅城近日舉行業績說明會表示：“2021年公司將迎來商業專案的集中開業，預計有蘇州大悅春風裡、長沙大悅城、北京槐新大悅春風裡、重慶大悅城、武漢大悅城、青島即墨祥雲小鎮等6個專案開業。”
土儲方面，“機會型佈局一線，深耕二線、強三線以及都市圈核心城市周邊三四線城市”，
值得一提的是，大悅城內部此前已開啟一輪管理層大換血。
2020年迄今，監事會主席餘福平、證券事務代表範步登、財務負責人許漢平、總經理助理周鵬紛紛離職。其中只有餘福平是正常退休，許漢平更是任職不滿一年就匆匆離開。
3月17日，大悅城公告，宣佈由偉繼任董事長，周政則不再擔任公司任何職務。
“大悅城的人事變動可能與業績未達標有關。昔日大悅城與中糧地產合併由周政主導，並設定好合並之後3年業績目標。現在各項指標已無法完成，負債率等財務指標也相對惡化，2020年業績預虧，核心管理層壓力顯而易見。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜曾如是評價。
大悅城如何解決穩定與發展的難題?人事頻繁變動是否與業績未達標有關？從未接觸過地產業的由偉，能否以及何時帶領大悅城實現“千億目標”？目前來看，這些都還沒有答案。《投資者網》就一系列問題聯絡到公司方面尋求解釋，等待一週仍未獲回覆。（思維財經出品）■