“二次上市”透過聆訊 遠洋服務的盈利真實性和規模增長需求

  物管公司上市潮在近兩個月迎來一個高峰。

  前有世茂服務、合景悠活、第一服務、卓越商企服務、金科服務、融創服務等成功上市敲鐘，恆大物業、華潤永珍生活等透過聆訊，於11月22日晚間，遠洋集團旗下物業管理服務提供商遠洋服務也通過了上市聆訊。

  從9月7日遞表到透過聆訊，遠洋服務大概用了兩個半月的時間，速度已相對較快。

  根據觀點指數“9月中國物業服務發展指數TOP30”榜單顯示，遠洋服務位列第23名，規模並不算大。

  總體來看，遠洋服務的營收、利潤、毛利率等在行業內也表現並不突出。按業內分析，其業績增速及外拓成績都中規中矩，財務報表體現較高的真實性。

  分析認為，儘管遠洋服務屬於區域性物管企業，但背靠國企，亦有一定的競爭優勢和品牌力，藉助資本的優勢，應該能給遠洋帶來更多的規模擴張機會。

  遠洋服務基本面

  從管理規模看，截至2020年6月30日，遠洋服務的總合約建築面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，管理210個物業，包括155個住宅社群及55個非住宅物業，總在管建築面積達4230萬平方米。

  雖比下有餘，但比上仍不足，相對於碧桂園服務、萬科物業、彩生活等3億平方米以上的規模，還有很大差距。此外與目前大多數上市物業企業一樣的是，遠洋服務被指對母公司依賴性較強。

  2020年上半年，遠洋服務來自關聯方在管面積佔比達71.6%，第三方物業在管面積僅佔28.4%。在過去3年及2020年上半年，遠洋服務的物業管理收入中，來自關聯方的收益佔比分別是94%、84.5%、81.5%及81.2%。

  遠洋服務對此解釋，公司僅根據自身資料及建議的優勢中標遠洋集團所開發物業的前期物業管理服務合約，且在甄選過程中並未因遠洋集團與自身之間的股權關係享受任何優待，不應被視為過度依賴遠洋集團。

  其進一步說明絕大多數客戶為獨立第三方業主，且並不倚賴遠洋集團作為主要的收入及溢利來源。資料顯示，遠洋服務來自與遠洋集團無關的獨立客戶的收益分別佔2017-2019年及2020年上半年總收益的79.2%、80.4%、79.6%及79.9%，毛利分別佔同期毛利總額的77.3%、78.6%、79.0%及84.0%。

  不過聆訊後資料集亦披露，遠洋服務的單一最大客戶就是遠洋集團，且來自母公司開發的物業收費遠高於第三方物業。如在2020上半年，其就關聯方物業所收的每月平均物業管理費為4.1元，同期對第三方物業平均收費為2.0元，前者是後者的兩倍左右。

  此外於8月21日，遠洋服務與遠洋資本訂立戰略合作協議，為其房地產專案提供定製化物業管理服務，並與其設立投資基金；同日其與遠洋（中國）、華住企業及城家酒店訂立另一份戰略合作協議，約定為後兩者提供物業管理服務。

  財務指標方面，收益、溢利分別由2017年的12.13億元、1.05億元增加至2019年的18.30億元、2.05億元，複合年增長率分別為22.8%及39.8%，從收入和溢利增長維度看，領先於同期物業管理百強企業的平均水平。

  另外今年上半年營收9.04億元，同比增加11.4%；毛利潤2.57億元，毛利率達到28.5%；淨利潤1.54億元，淨利率17.1%。雖然營收和淨利潤在過去幾年總體上都呈上漲的趨勢，但都明顯低於行業平均水平。

  據wind資料顯示，2019年港股上市物業公司平均毛利率達到30.4%，而遠洋服務在2019年毛利率僅為20.6%，同期雅生活、藍光嘉寶服務毛利率達到36.7%、36.2%。

  但與之相悖情況的是，遠洋服務的物業收費卻高於同行，2019年，遠洋服務在管住宅社群及商寫物業平均物業管理費分別為2.6元及17.3元；同期同行的住宅社群及商寫物業平均管理費分別為2.1元及6.6元，即當期遠洋服務的住宅社群管理費用略高於同行，商寫物業管理費相當於是同行的2.64倍。

  值得注意的是，遠洋服務的社群增值服務毛利率卻處於行業高位。2017年至2019年，該部分毛利率為50%、55.7%、59.6%，2020年上半年更是高達63.1%。

  從業務構成來看，遠洋服務主要提供物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務。

  其中物業管理服務收入是主要的收入來源，該項貢獻其三分之二以上的收入，但所佔比例波動明顯，從2017年的68.4%降至66.6%，今年上半年又升至71.7%；而毛利率較高的社群增值服務佔比較少，且逐年走低，從2017年的收入佔比14.7%降為2019年的13.0%，2020上半年進一步萎縮至11.2%。

  上市之後

  實際上此前遠洋服務旗艦公司遠洋億家已於2016年5月在新三板上市，成為當時新三板最大的物業公司，不過很快在2018年3日自願終止掛牌，彼時遠洋億家解釋摘牌原因是“為加強與相關企業的深度合作和業務整合，提高對外融資和收購效率”。

  本次由新三板轉板港股也是眾多物業公司慣常的操作。遠洋服務表示，分拆將使其能夠直接進入資本市場，為其現有業務及未來擴張提供資金；獨立出來以後，其也能進一步擴大聲譽、增強公司形象，從而提高吸引戰略投資者的能力。

  物業服務板塊較房地產開發企業而言明顯有更高的市盈率和估值。不過從此前的負債指標來看，有不少聲音指遠洋服務為母公司“反哺”。

  截至2017年-2019年以及2020年上半年，遠洋服務的資本負債比率分別為零、454.5%、483.1%及439.9%。2017年的資本負債比率為零，乃由於處於淨現金狀況。2018年猛增至454.5%是由於其為了向遠洋集團境內主要運營主體遠洋（中國）提供年利率8.04%的貸款而發行了一筆總金額為31.53億元的資產支援證券。

  根據資產支援證券的協議，證券名義年利率為5.8%至6.4%，預計將於2027年到期。截至2020年6月末，遠洋（中國）償還了部分貸款，遠洋服務上半年的現金及現金等價物有所增加，資本負債比率降為439.9%。

  藉助本次上市，遠洋服務可透過融資和企業內部業務定位等多方面調整來修復財務報表。

  而對於相對薄利的物業行業來說，提高收益和利潤最直接的方法還在於擴大在管規模，形成規模效應。

  目前來看，遠洋服務為區域性物管企業，其總部位於北京，截至2020年6月30日，於京津冀地區及環渤海地區的在管建築面積分別佔總在管建築面積的32.9%及28.8%。

  關於上市募集資金用途，遠洋服務表示，約60%將用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模。

  此外約20%將用於透過升級其智慧化管理系統建設智慧化社群，以提高物業管理服務及社群增值服務的運營效率及使用者體驗；約10%將用於提升公司的數字化水平及內部資訊科技基礎設施；約10%將用作運營資金及一般公司用途。

  業內分析認為，綜合考慮遠洋服務的競爭力和規模、盈利增速及確定性、行業競爭格局等因素，給予市盈率15-25倍，則2022財年公司合理估值約42-70億人民幣。

  對於尚處成長階段的遠洋服務來說，上市後需要尋求規模擴張和增加新的利潤增長點。

  來源：觀點地產網