直擊業績會｜謹慎半年，下半場金輝要加大拿地力度

堅持不冒進的金輝決定在下半年加大拿地力度。

“上半年我們拿地總數量不算多，下半年的話態度會相對積極一些。”金輝控股總裁助理徐小冬在中期業績推介會上透露。

8月13日，金輝召開2021年中期業績推介會，與徐小冬一同出現在會議上的還有公司執行董事兼執行總裁林宇及首席財務管理趙巖。在林宇看來，下半年的土地視窗要好於上半年，公開市場拿地依然是公司的重點，“收併購將作為一個補充方式”。

上半年，金輝實現合約銷售額557.7億元，同比增長49.3%；合約平均售價較2020年同期增長30.3%至17320元/平方米；合同負債增至774億元。

金輝透露不改既定目標，較去年972億銷售額穩步增長仍是其主要訴求。

2021年上半年，金輝創下了結轉收入的新高。受益於此，公司報告期內實現營收160.66億元，同比增長44.1%；歸母淨利潤同比增長200.3%至18.25億元；當期實現毛利33.9億元，同比增幅為33.2%。

截至6月末，金輝上半年共拿地17宗，規劃建築面積221.8萬平方米，分佈在北京、重慶、寧波、鄭州等11個城市，主要集中在長三角、東南和珠三角區域。其中北京大興黃村地塊、泉州洛江11號地塊的權益佔比均不超25%。

據林宇透露，上述17宗地中的16宗皆是透過招拍掛獲取，剩餘一宗則為公司前期的勾地，“上半年土地市場火熱，我們稍微把握了一下投資節奏。”

若以第三方機構資料來看，2021年1月至6月，金輝權益拿地金額為97億元，較2020年同期的127億元減少30億，在百強榜單中的排名也降至第44名。

截至報告期末，該公司土地儲備總建築面積約3307萬平方米，其中97.9%位於強二線及核心三線城市。這其中以西安為主的西北區域是金輝的重倉所在，該區域的土儲佔比達到21.6%。

金輝於2006年進入西安，經過十五年的發展，該城已經成為公司的戰略要地。

徐小冬在會上指出，西安的土儲成本相對較低，專案也更加多元、分散，這有利於金輝及時根據市場動態做出戰略調整。“我們西安專案的現金流一直是為正的，能夠比較好的平衡整個區域市場，同時還能給集團貢獻一些現金流。”

長期規劃來看，繼續深耕既定區域是金輝的發展方向，如長三角、珠三角、中西部等。近期，多城第二輪集中供地延期，為土拍政策“打補丁”，這讓金輝嗅到了機遇，林宇認為，“下半年土地市場視窗會好一些，公開市場是一個重點。”

遠低於監管層所要求的拿地銷售比標準也給了金輝躍躍欲試的勇氣。

日前，監管部門下發了拿地銷售比不得超過40%的通知。以金輝上半年557.7億元的合約銷售額計算，公司拿地金額將不得超過223億元。中報資料顯示，金輝上半年應占權益後合約地價總額約為88.97億元、合約地價總額約為146.83億元。

與拿地訴求對應的融資情況也是金輝本場業績會的看點。

截至6月末，公司包括銀行貸款、優先票據等在內的有息債務總額為544億元左右，較2020年年底微增1.16%。

其中，銀行貸款成為其主要融資渠道，佔比較2020年底提升了13.6個百分點至66.3%；債券、ABS佔比為29%；非標借款佔比則為5%左右。

上半年，金輝共獲得銀行授信841億元，其中已使用了341億元的額度。另外，公司還成功發行了包括CMBS、ABS在內的多筆低成本資產抵押證券。

債務結構的調整也使得金輝的融資成本下降。截至6月末，公司融資成本較2020年底的7.47%降至6.95%。

目前，金輝一年內到期的有息負債數額為174.27億元，擁有的貨幣資金為254.79億元，現金短債比達到1.5左右。公司同期淨負債率為75.9%，剔除預收賬款後的資產負債率為68.3%，“三道紅線”維持“綠檔”。

對於近期討論度頗高的商票，金輝管理層也做出來回應。“公司沒有使用任何商票。”徐小冬表示。