“二次創業”兩年後 花樣年潘軍主動“換倉”抓錢

來源： 中國房地產報

（記者 苗野）“把經營重點放到運營效率上，確保現金流安全。”在8月26日花樣年控股召開的2021年半年報業績會上，公司董事會主席潘軍不再重點提及規模，而是反覆強調“保現金流、保利潤”。

上半年，花樣年實現合同銷售281.2億元，同比增長60.6%；營業收入約109.52億元，同比增長18.5%；歸母淨利潤1.53億元，同比增長58.7%；毛利率20.8%，較2020年下降3.8%；淨負債率74.8%。

“行業變天了，過去大家唯規模論，認為規模越大越安全，現在看起來也不是，現在要強調現金流和利潤。”潘軍稱花樣年也要產生變化，在銷售規模、土地選擇、運營效率上都以現金流和利潤作為第一考核。“過往行業一貫都是看銷售速度的情況，現在有的銷售沒有現金流，對於企業來說壓力就比較大。”

為保證現金流，花樣年也在處理一些自重資產，包括長期的投資專案。“公司處理部分商場、酒店資產，對未來經營只會減少負債，增加現金流，不會影響到經營性的規模增長，目前幾個商業專案進展比較順利。”潘軍說，北京豐臺專案和青島田橫專案，預計將為公司帶來5億美元左右的現金流入，使公司的資金面在年底能有從容的還款空間。

2019年年中，花樣年提出“二次創業、彎道超車”戰略，此後在人才、土儲、產品等重要環節進行了換倉動作。

潘軍說：“2021年行業變革在加劇，花樣年將換倉的重點工作放在了資本結構上。”

如何換倉，重點是錢。具體要做到控制債務總額，最佳化主要債務指標，最佳化債務渠道結構和年期結構，降低境外債務比例和短期債務比例，積極拓展融資渠道，特別是境內外的銀行融資，降低融資成本，加強銷售回款，提升資金利用效率。

截至2021年6月30日，花樣年保有銀行結餘及現金315.83億元，相比2020年底增長10.3%；淨負債率74.8%，與去年基本持平。

但市場比較關注的是，5月份以來花樣年整個境外債的波動較大，加上公司美元債比例較高，且集中在四季度到期，償債及持續經營成為了焦點。

花樣年給出的答案是，針對10月到期的2.1億美元債券，目前已經準備好了資金到期償還。12月到期的9.5億元人民幣債券，公司已啟動再融資工作。12月到期的美元債券，花樣年將透過自有資金及出售大宗資產償還。對於2022和2023年到期的美元債券，將透過提前要約回購和交換要約等手段對其進行管理，改善公司的債務年期結構。

截至目前，花樣年在二級市場合並回購公司債5210萬美元，控股股東透過公開市場購買了1740萬美元。

花樣年首席財務官陳新禹表示，公司在二級市場的回購還會密切關注並且有序進行。計劃2021年底將美元債佔比下降至50%以下，銀行貸款佔比提升到25%，使融資結構更加平衡，並有效降低融資成本。

此前花樣年將2021年的銷售目標定為600億元，期望在2020年的基礎上實現22%的增長。如今來看，雖然上半年花樣年的銷售業績取得了突進性的增長，但仍未達全年目標的一半。

花樣年管理層在會上表示，未來的銷售計劃仍向著全年目標600億元努力。

在降負債，保現金流的戰略下，花樣年改變了購地方式，從以往的純併購為主轉向招拍掛為主。專案規模則以中小型為主，希望透過合適的專案體量來保證“做快做精”。

財報資料顯示，2021上半年花樣年新增6幅土地，新增總建築面積約107萬平方米，權益建築面積約54萬平方米，總地價達到103億元，權益地價62億元。

接下來的投資策略，花樣年提出“要多看少動”，控制拿地節奏，加速城市更新的轉化，達到每年不低於2塊地的轉化。

據瞭解，花樣年目前在大灣區有50個城市更新專案處於不同發展階段，重點深耕深圳和東莞，並已佈局惠州、佛山、廣州、中山等城市，規劃總建築面積2094萬平方米，儲備總貨值4671億元，其中可售貨值達到2829億元。

“2021年，花樣年預計城市更新供地可售貨值80億元，2022年預計超過200億元。”潘軍說，“房住不炒”政府每年都在提，我們必須要產生變化。同行面臨的問題基本是有共性的，整體節奏仍需以現金流穩健為主來應對未來的變化。但他也深信房地產行業仍然是一個對於國民經濟非常重要的行業。“中國的老百姓消費者仍然是需要好房子和好服務，所以花樣年會堅定不移的提升專業能力，提升現金流，提升工作質量，為中國有價值需求的客戶提供好房子和好服務。”潘軍說。