文/樂居財經鄧鑫妮
“不求速，而求穩。”很長一段時間，外界看央企物業總會加上這樣一層濾鏡。
這是它們的特質，也是在洶湧動盪的市場環境中立足的根本。從這一點來看，其中的代表企業保利物業和中海物業，很好的保留了這一調性。
同為央企物業，中海物業和保利物業身上有不少相似的地方，同一天釋出業績公告、體量大、增速低、利潤少、不熱衷收併購……
在日趨激烈的資本市場，兩家央企的底色濃郁、老本足夠豐厚，資本照例給出了不錯的評價。但是在增量方面，雙刃劍的的弊端已經顯現出來，增長缺乏活力、盈利提高受阻，魚與熊掌不可兼得。
保利物業押注第三方公服
中海物業關聯方貢獻大
保利物業和中海物業都不算是收購牌桌上的熟面孔，財報顯示，過去一年兩家物企的重大收併購均以“掛零”收場。
不收購有不收購的過法，保利物業努力拓寬第三方的通道，眼下已經貢獻了過半的規模；中海物業也在外拓，但整體以關聯方輸送為主。
2021年，保利物業在管面積取得4.65億平方米，較去年同期增長18.3%；第三方面積2.79億方，面積佔比約為60%。
保利物業在第三方發力，主要與其在公共業態的深耕有關。保利物業將業態劃分為住宅、商業和寫字樓、公共及其他物業，其中三個板塊的規模佔比分別為45%、3.4%、51.6%。
公共及其他業態佔據了過半的規模，如高校及教研物業、城鎮景區、軌道及交通物業、醫院、政府辦公樓、城市公共設施等，而這些業態需要從第三方蓄力。
目前，其在管的公共及其他物業服務專案數量為541個，較2020年底增加148個。不過較高的規模佔比並未帶來相同比例的營收，“公共及其他物業”的物業管理服務收入約為14.62億元，佔物業管理服務總收入約21.9%，而其規模佔比卻達到了51.6%。
期內，中海物業在管建築面積2.6億平方米，同比增長38.9%；第三方面積僅有7200萬方，佔比27.7%。不過其新增專案的65.8%來自獨立第三方。
中海物業的面積增速比保利物業要高不少，但其規模卻遠低於4.65億方的保利物業。而相比同體量的世茂服務、金科服務、融創服務高達50%以上的面積漲幅，中海物業38.9%的增速也只能排在後面。
估值下降、抓緊上車，在一波又一波的渲染中，2021年上市物企的收併購金額再創新高。據樂居財經統計，過去一年上市物企收購共計65筆，金額突破340億元，碧桂園服務、恆大物業、雅生活等表現活躍，中海物業和保利物業卻不為所動。
有意思的是，保利物業不僅沒有大規模收購，反而兩次將募集用於收購的金額劃撥到其他專案上。2121年4月和2021年7月，保利物業兩次減少用於投資和收併購的資金，從募資的57%降低至18.5%，截至去年末該部分還有8.64億港元未使用。
保利物業社群增值投多收少
中海物業毛利率五連降
“基礎物管服務賺的錢有限”，這基本是所有物企的共識，要想把蛋糕做大，物企還需在物管服務之外的地方下功夫。
保利物業主動深挖社群增值服務的利潤，中海物業則看上了車位買賣的生意。
但事實上，兩家企業整體盈利能力並不高，以毛利率來看，甚至處於上市物企的尾部。
過去一年，中海物業三個主要的業務板塊，物業管理服務、住戶增值服務和非住戶增值服務的毛利率全線下跌；保利物業增長出現波動，非業主增值毛利率下坡，其他業務增長甚微。
截至2021年12月31日，保利物業營收107.83億元，較去年同期增長約34.2%；年內利潤8.72億元，同比增加25.1%；整體毛利率18.68%，同比微漲0.03個百分點。所有業務中，社群增值的毛利率最高，達到31.4%。
今年的業績會上，保利物業明確表示對社群增值的信心，“我們認為社群增值服務有長久發展潛力，因為居民消費場景在快速變革，需求在社群不斷下沉；政府鼓勵社群承接居民服務，政策端會有更多有效的措施。”
2021年，保利物業兩次增加社群增值服務的資金預算，上市募集資金中約有32.6億港元將投入該業務，佔比超過六成，截至去年末用於開拓社群增值的募集資金已花去31.6億港元。
然而高額投入的收效卻不佳。2021年，其社群增值服務收入取得23億元，佔總收入的21.3%，較去年同期下降0.4個百分點；收入漲幅也不如其他兩項業務，僅為31.6%。
相較而言，中海物業營收規模不比保利物業，但是淨利率水平略高。資料顯示，去年中海實現營收94.42億港元，同比增長44.3%；年內利潤9.87億元，同比增長40.6%。
“公司毛利率在過去幾年確實一直呈現下滑的態勢，去年下半年比上半年有所扭轉，整體來講2021年比2020年還是處在下滑。”管理層坦言。
中海物業的低毛利之困，不是一朝一夕的事情，其整體毛利率已經連續5年下跌，2017年-2021年，毛利率分別為23.9%、20.43%、19.95%、18.27%、17.39%。
毛利率全線下滑，中海物業也在試圖彌補，停車位買賣業務是一項大膽的嘗試，如今也已經能帶來不錯的效益。
2018年下半年，中海物業開始了停車位買賣的業務，2019年該業務正式單列為一項收入板塊。截至2021年末，中海物業的停車位買賣業務實現收入2.3億港元，同比增長10.9倍。
年報披露，中海物業2021年共出售停車位2067個，而上一年售出的停車位為164個。銷量大增，帶來的利潤立竿見影，報告期內利潤由上一年的1940萬港元增至6490萬港元。
資本積極投票
估值市盈率靠前
翻看保利物業和中海物業去年的公告，內容不多，大部分是月報表或者財務報表，新增收併購、融資的內容基本沒有。
儘管如此，央企背景、地產背景依舊為它們吸引了不少資本的關注。此外，地產行業變化傳導至物管行業，物企資本表現再度洗牌。
中海物業是較早一批上市的物企，2015年10月就以介紹的方式登上了資本舞臺。開市股價偏低，僅有0.98港元/股，經過七個年頭的沉澱，其股價已經增長8倍多，截至4月20日收盤報價9.28港元/股。
市值方面，中海物業總市值255億元，已經躍居上市物企第三位，僅次於碧桂園服務和華潤永珍生活。整體而言，資本對中海物業持樂觀態度，市盈率（TTM）31倍，排在第五位。
年報公佈後，包括海通證券、中泰國際在內的6家證券機構給予“買入”或“優於大市”評級。
相比中海物業近7年的資本長跑，保利物業上市不過兩年多。2019年12月，保利物業踩著即將到來的新年鐘聲敲響了上市銅鑼。
保利物業的起始開盤價就達到34.67港元/股，高於物業股平均水平。截至4月20日收盤，保利物業報價51.5港元/股，上市以來漲幅48.54%，而且這一價格是目前物管股中最高的，華潤永珍生活以37.25港元/股排名第二。
資本的期待大差不差，保利物業總市值238.25億元，市盈率（TTM）27.52倍，分別在物管股中排名第四和第六，落後中海物業一個名次。
保利物業在第三方公服的實力受到不少機構的青睞，廣發證券如此評價：“公司第三方合約儲備金額豐富，基礎物管增長確定性強，且公司公服深度加深毛利率有望繼續提升。”
文章來源:樂居財經