作者|金禾
8月31日，潤和軟體公告，擬以現金方式向控股股東及子公司收購三處房產，共涉及交易金額5.18億元。而此時，潤和軟體的貨幣資金僅為4.01億元，這一堪稱迷幻的操作也引起了深交所的關注。
9月7日上午，潤和軟體在公告中回覆了幾點質疑，回覆函發出後，潤和軟體的股價有所上漲，截止7日收盤，公司的股價為27.67元/股。
| 回購房產的資金從哪裡來？
第一個問題是，潤和軟體斥資超過5億元購買這些房產的錢從何而來？
在回覆函中，潤和軟體解釋道：本次交易將使用上市公司自有資金和銀行專案貸款融資共同支付。其中，不少於總價40%部分由上市公司自有資金支付，不高於60%部分採用銀行專案貸款方式支付。
也就說，交易總額5.18億元中，使用自有資金支付不低於2億元（去掉結清往來的6500萬元，實際使用自有資金約1.5億元），剩下部分將使用銀行貸款，約3.1億元，按照融資期限按五年計算，逐年平均償還本金6000萬元，借款利率按五年期貸款基準利率（4.65%）計算，具體測算結果如下：
但資料顯示，截止9月7日，潤和投資的對外債務總額已達到7.59億元，其中房產抵押擔保方式所對應的負債金額為2.4億元，其餘5.19億元均採用股票質押擔保方式進行擔保，據瞭解，目前，潤和投資、周紅衛股票質押率合計高達87.59%。
| 回購房產能帶來多少收益？
作為一家軟體開發企業，潤和軟體花5個億去購買房產，這絕對是相當考驗投資者的想象力？
那麼公司為什麼要花這麼多錢要把之前賣掉的房產買回來呢？對於公司當初變賣房產的原因，公司在回覆函中解釋道：
2015年9月30日，潤和軟體的負債總額規模已達15.98億元，資產總額為47.56億元，其中商譽總額為25.61億元，扣除商譽後資產總額為21.95億元，以扣除商譽後資產為依據計算的資產負債率高達72.80%。
“在此背景下，公司為了支援業務發展，盤活公司資產，調整和最佳化公司資產結構，降低公司負債率，從而降低公司財務風險，將潤聯資訊股權、外包園置業的股權轉讓給了控股股東。
而對於如今再次購回房產，公司這樣解釋：
經過近6年的高效管理及快速發展，潤和創智中心現已成為雨花臺區軟體園地標性建築。此次控股股東出售資產若由外部公司購買，勢必將造成園區管理不統一，整體物業管理難度加大，進而存在資產減值的潛在風險。
為將園區資產進行整合，進一步統籌規劃園區一體化發展，提升園區整體運營水平及資產增值，公司擬收購三家公司100%股權。
而對於房產的增值差價，公司回應稱：本次收購作價較出售時增長，主要原因是2014年園區尚在建設過程中，配套不齊全，物業管理水平低，軟體谷產業集聚效應尚不明顯，所以當時房產價值較低。
綜上，潤和軟體回覆的潛臺詞，可以理解成，當年公司變賣資產，是為了降低負債，實在是沒錢不得已而為之。而如今公司資金相對寬裕，買回房產能夠提升園區整體運營水平及資產增值，加上軟體園的區位優勢明顯，賣給別人管理難度更大，所以要超額“回購”。
其次，在回覆函中，潤和軟體再次強調，收購這些資產後，每年租金收入將帶來現金流入。
但根據公開資訊顯示，包園置業、潤聯資訊和泉創資訊這三家標的公司2021年1-5月的營收分別是574.08萬元，286.92萬元、131.23萬元，淨利潤分別是184.39、-0.62萬元、-156.95萬元。
三家公司算上房租收入累計淨利潤也不過26.82萬元。從這點看來，斥資5億的回報率可謂是相當感人，莫非這些房產有巨大升值空間嗎？
對比之下，8月28日，潤和軟體釋出半年報，公司上半年營業收入約12.75億元，同比增加16.14%；歸母淨利潤約6783萬元，同比增加6.55%。
因此，從財務方面看，潤和軟體透過收購上述房產來提升公司業績的邏輯不免有些牽強。而對於這點，公司也並未在公告中進行解釋。
今年5月起，潤和軟體因搭上“鴻蒙概念”被各路“神仙”暴炒，甚至被冠以“鴻蒙一哥”的美稱，但有關公司鴻蒙技術含金量較少，各路股東高位減持等負面資訊卻層出不窮，對於潤和軟體的真實價值，或許還有待時間檢驗。
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