許珂出走聲中 招股書失效重新遞交的方直處境

觀點地產網 近來職業經理人來來往往的訊息，似乎又多了起來。

前有郝建民辭任歲寶聯席主席，後有龍湖副總裁胡若翔、華宇集團副總裁王國雄離職等，最新一則訊息是明星經理人許珂的離任。

11月8日有訊息稱，方直集團總裁許珂目前已經離職。

觀點地產新媒體就此求證許珂本人，截至發稿前尚未得到回覆；而方直知情人士則表示，內部還未收到正式檔案。

隨著關注的目光投射在方直集團層面，可以發現這家於今年4月份衝擊上市的企業已於半月前停下腳步，上市程序更新到招股書“失效”這一步。

巧合的是，於11月8日深夜，方直集團於港交所重新遞交了招股書，重啟上市按鍵。

許珂履歷表

許珂在地產圈來說也是熟面孔了。

十幾年的房地產生涯讓他有一份拿得出手的履歷：萬科十年、陽光城五年，此後還先後任職過泰禾、禹洲，多負責投資運營及營銷。

許珂的愛好之一是記錄生活，這一段段履歷的更換曾引發許珂許多感想，如2014年其便在新浪部落格上發文《陽光城入職一週年小結》，其中提到“職業經理人跳槽，要先選平臺、後選頭銜和待遇”、“老東家的光環是靠不住的，因為沒有完美的老東家”。

2018年，傳言稱許珂將離任泰禾時，他在朋友圈發文喊話稱“截止到今天我仍在泰禾”“呼籲更多正能量”。但正如其提到的“誰走誰留，都很正常”，許珂隨後於當年9月3日出席了禹洲地產中期業績會。

這些經歷，讓許珂見證與感受了中國房地產從崛起到黃金時代再到增速下行的調整變化。在此過程中，這批職業經理人作出了不同的選擇，其中不少人接下了新的軍令狀。

這些軍令狀大多以百億千億、上市敲鑼為刻度。

正如許珂在禹洲的經歷，最初以高階副總裁的職銜加盟，此後不久被提為執行總裁。

原禹洲行政總裁蔡明輝離職後，許珂開始全面接手集團工作。在其任職兩年裡，禹洲一方面加大了拿地投拓的力度，另一方面銷售實現快速增長。

2020年12月8日，禹洲宣佈提前完成年度目標，躋身千億房企行列。據悉，許珂彼時已處於休息狀態。在禹洲如期達到千億目標之時，這種離去更像是一種“功成身退”。

“不要擔心，你會有未來，而且每個人都有未來。”在充滿意味的文字中，許珂將未來投擲給了一家“小房企”。

隔年3月，確切訊息稱許珂已入職方直集團擔任總裁；隨後於4月21日，方直集團在港交所遞交了IPO招股書。

這是一家惠州起家的廣東房企，成立於1998年，最初主營業務是房地產裝修以及園林設計施工，直至2006年正式進軍房地產業務。

方直集團於2011年在惠州入市多個高階專案、重新整理銷售紀錄，如方直瓏湖灣以超出市場2000元/平方米的價位入市仍頗受市場好評，一時風光無兩。

直到2014年調控來臨，惠州市場下行，方直遭遇了發展以來的第一個坎。

意識到了危險的方直，一方面出售專案回籠資金，另一方面迅速調整戰略佈局，將雞蛋放在不同籃子裡。自2015年起，方直確立深耕粵港澳的戰略，慢慢將觸角從惠州延伸至廣州、深圳、陽江、東莞、佛山等地。

然而，圍繞廣東大本營發展十餘年的方直，並不滿足於兩百多億的規模。

在遞交招股書之前，據悉創始人陳專曾不止一次在內部會議中提到，方直一直致力於方直環境和方直地產的上市。

許珂的到來，正是意味著這家房企有了新的發展規劃。

上市重啟鍵

梳理發現，方直的上市準備大致分為兩步。

一方面是囤糧以備衝刺規模。據觀點地產新媒體瞭解，2020年方直在公開市場的出現頻率遠高於以往，全年分別在佛山、陽江、廣州、珠海、惠州等地斬獲專案。據官網公示資訊，2020年，方直透過招拍掛新獲7宗地塊，新增貨量300億元。

招股書中也披露，2019、2020年方直新增土地儲備上升至百萬平米，尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45億，佔物業開發及銷售成本的比例43.3%。

其二是招兵買馬。除了在IPO環節上招聘專業人才，方直在營銷、財務各個層面招攬房企職業經理人，包括2019年10月入職方直的羅江海以及上述提及的許珂等。

上市計劃正在按部就班地進行著。然而半年之後即今年10月22日，港交所頁面中方直集團招股書的狀態已變更為“失效”二字，意味著這家房企的上市程序按下了暫停鍵。

時隔半個月，方直集團在明星經理人出走傳言中更新了招股書。從遞交招股書、失效再到重新遞交，我們試圖從資料裡窺探，方直正在經歷著什麼？

一般而言，造成失效的原因多是擬上市公司未能在6個月的有效稽核時段內完成對香港聯交所詢問問題的反饋。其中，稽核內容往往涉及上市要求、招股書中披露的範圍和質量、IPO前吸引投資與合規問題等。

有關注IPO上市的專業人士指出，基於當前的市場狀況，港交所對上市企業的考核上也有一些改變，比如會更看重現金流及負債的健康情況。

從此前方直集團的招股書來看，槓桿及償債水平或有待考究。

2018-2020年，方直集團的現金及現金等價物分別為6.94億元、3.53億元以及9.19億元；期間，未償還銀行及其他借款總額則進一步增加至78.78億元、95.71億元，其中一年內需要償還的借款總額為13.81億元、24.27億元、40.39億元，顯然難以覆蓋債務。

據此計算，截至2020年底，方直集團的現金短債比為0.23。

最新遞交的招股書則顯示，現金及等價物這一項指標有了明顯變化，截至2021年5月31日錄得18.69億元，較2020年底增加了1.04倍。

同時，因未償還借款總額指標進一步猛增至128.37億，一年內借款增至49.39億元，方直現金短債比最佳化至0.38，當然覆蓋程度還遠遠不足。

此外，截至2018年、2019年與2020年12月31日，方直集團資本負債比率分別為668.3%、738.6%與231.4%，呈現急速下降。

最新於今年5月31日的資料則上升至284.9%，對此方直表示，主要由於物業開發專案的融資需求增加以支援的業務增長，導致銀行及其他借款增加。

除招股書資料，今年以來方直的發展似乎也隨著行業環境的變化有所停滯。

以佈局拿地為例，相比2020年在土地市場的活躍，今年二季度以來方直在公開市場上趨於安靜，鮮少有擴儲動作。

值得一提的是，此前方直在長三角區域有喜訊傳出。據悉，目前方直區域結構中，除深莞惠區域公司，珠中江區域公司、廣佛肇區域公司、粵東粵西區域公司外，還新設了上海區域總部。

其中，上海區域主要是由羅江海負責，他最初2019年入職方直時是擔任方直集團副總裁兼廣佛總經理，此後於2021年1月22日獲任為方直執行董事兼副總裁，轉為主要負責長江三角洲區域的整體管理。

有知情人士對觀點地產新媒體表示，羅江海管理區域的變動是由於其在廣佛區域的優秀業績得到了老闆的信任。

然而方直最新披露的一組資料顯示，截至2021年8月31日，方直在廣東省的12個城市共有超過45個物業開發專案，土地儲備總量的總建築面積約為480萬平方米，包括大灣區的深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等，並未擴至長三角區域。

招股書一處細節也可發現，羅江海負責任務已變更為“負責本集團業務擴張”。此外，管理層人員列表中仍舊未見到許珂身影。

銷售方面，觀點指數釋出的2021年1-10月房地產企業銷售表現顯示，方直位列91名，銷售金額274.1億；去年錄得的全口徑銷售額為306億，位列第94名。