家長的自我檢討和孩子們的成長煩惱|鬱亮答萬科投資者問紀要

家長的自我檢討和孩子們的成長煩惱|鬱亮答萬科投資者問紀要

2022年萬科業績會現場

3月31日,董事局主席鬱亮放棄獎金登上熱搜,原因是公司在2021年淨利潤大幅下滑40%,提高分紅比例之後,每股分紅仍低於去年水平。

業績會上,以鬱亮為代表的萬科高管一方面進行自我檢討,分析了主營住宅開發業務的經驗教訓,另一方面將多元化業務比作「兒子」,詳細介紹了其成長規模及增長預期。

鬱亮把獨立上市作為多元化業務成功的標記之一,「我們是用養兒子的方式來看待這些業務的,孩子長大,胃口變大了,家裡不夠吃了,所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部,獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。」

同時,作為家長的他也很苦惱,「特別希望機構投資者能從一個新的估值模型來看我們的業務。美國綜合運營服務商 35倍估值,住宅發展商 10 倍左右,經營服務類發展空間巨大。

「家長」的自我檢討

當日上午,一場近120分鐘的線上業績會,前半小時是鬱亮的「反思時間」,2021年,萬科出現38年以來第三次淨利潤下滑,股東淨利潤是225億元,同比下跌45.7%。鬱亮的PPT上只有紅黑兩種顏色的簡體字,其中1頁只有一句話,「2021年業績表現讓股東失望了,向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意」。

對於淨利下滑的檢討,鬱亮提出2點,一個是城市公司或區域離散度大,協同不夠,操盤能力參差不齊;

二是多賽道同時探索的成本比預想大,對業績產生影響。2021年,萬科多賽道的經營服務業務收入整體超過400億元。萬科透過八年時間探索,交了不少學費,最終將物業服務、物流倉儲、長租公寓和商業作為經營型業務的主要方向。但對於這些經營型業務的利潤,還沒有體現在今年財報上。

鬱亮解釋稱,萬科一直堅持有現金流的利潤,因此採取成本法對這些業務進行計量,折舊攤銷在成本費用列支,2021年合併報表範圍內此部分費用已達80億元,對報表利潤存在影響。

業績會上,有投資機構提問,這些經營服務類業務是否考慮從成本法變為公允價值估值法,萬科CFO韓慧華在問答環節進行否認,強調「有現金流的利潤」的重要性,稱成本法折舊攤銷會對毛利率和淨利率有影響,估值沒有辦法體現。「但是即便如此,從長期價值來看只要業務做好做強,這個業務就是有價值的。未來還是會堅持使用成本法。」

可以看出,萬科對於經營型業務,既謹慎又重視。彙報經營型業務的時間佔了業績會的三分之一,萬科總裁祝九勝表示,把上海區域首席合夥人張海請來業績會現場,就是為了講講開發型業務如何止跌企穩,而祝九勝本人則會重點彙報經營和服務型業務。

「我們在這些業務的賽道取得了一定的成績、沉澱了一些能力、交了學費,得到了相關的知識體系和能力體系,更欣慰地是得到了一部分外部投資人的認可」,祝九勝提出。房地產的天花板到來之前,萬科打算繼續佈局這些經營型業務,因為經營型服務業務的利潤空間非常大,但規模短時間內無法和開發業務相提並論。

鬱亮表示,「對於這點我也很苦惱,也特別希望機構投資者能從一個新的估值模型來看我們的業務」。

「孩子們」成長的煩惱

在2021年財報中,沒有多元化業務的盈利指標,萬科用NOI、收入複合增速等指標來體現了各類經營、服務型業務的發展情況,但與同規模的同行對比後,萬科各賽道的增速及規模優勢並不明顯。

長租公寓業務方面,萬科泊寓業務近三年收入複合增速為40%,其中2021年收入同比增長14%至28.9億元,NOI 5.25億元。截至去年底,泊寓開業15.95萬間,全年平均出租率95%。

對比可發現,龍湖冠寓開業數量並未及泊寓,2021年剛突破10萬間,但在去年已經實現首次盈利,租金收入增幅為23%,也超過了泊寓。鬱亮把深圳城中村的二房東業務當作試錯成本,稱如果沒有這項業務,萬科的長租公寓早就可以賺錢盈利。

另一大板塊,萬科2021年商業業務營收為76.22億元,同比增長20.57%;其中,印力管理的商業專案營業收入 52.3 億元,同比增長 23.9%,2021年新開業專案15個。

對比其他同行的收入增幅,萬科也仍需努力。2021年同期,新城控股新開業吾悅廣場及委託管理在營專案25座,擴張超過萬科商業,並且商業運營收入為86億元,同比增長51%。此外,華潤置地投資型物業整體租金收入同比增長36.3%;龍湖商業的租金增幅為40%。

物流倉儲業務方面,萬緯物流躋身行業頭部還需時間,截至2021年報告期末,累計開業專案可租賃建築面積 1136 萬平方米,而業內頭部的普洛斯、京東物流的倉儲面積分別達2300萬平方米、4000萬平方米。

鬱亮對於各賽道的業務比作成長中的孩子,沒有避談推動這些業務上市的計劃,並把獨立上市作為成功的標記之一,「我們是用養兒子的方式來看待這些業務的,孩子長大,胃口變大了,家裡不夠吃了,所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部,獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。」

相比較另外幾個兒子,萬物雲醞釀上市、相對成熟,但業績會上,萬物雲相對較低的毛利率被投資者提出質疑,2019年-2021年三年期間,萬物雲毛利率徘徊在17%上下,分別為17.72%、18.54%、16.96%,而已經上市的碧桂園服務在2021年的毛利率是30.8%。對此,萬物雲CEO朱保全回應稱,「客戶之間的信任關係比毛利率更加重要」。

業績會過後,萬物雲向港交所遞交招股說明書,公司2021年實現營業收入約237.04億元人民幣,毛利約40.2億元,淨利潤約為17.14億元。從以上三個指標看,萬物雲均不及一路買買買的碧桂園服務,營收規模位居內地物業服務公司第二位。

鬱亮表示,「上市說明它能見風雨、見世面,到市場上去看自己了。」

作者 | 宋虹姍

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