今年上半年，房地產整體市場銷售低迷，行業持續承壓下行，百強房企累計全口徑銷售金額、權益銷售金額同比降幅均較大，而全口徑銷售額過千億的房企僅有8家。不過，6月，隨著多地樓市政策放鬆帶來的效果逐步顯現，市場供需雙方已現放量。據克而瑞統計資料顯示，百強房企在6月單月實現銷售操盤金額環比顯著增長61.2%。
值得關注的是，目前市場恢復並非具有普遍性，高信用房企如國企、央企及經營穩健的民企銷售恢復明顯。隨著需求端的政策放鬆帶來的效果逐步顯現，房地產市場逐漸恢復已經成為業內的共識，業內人士預期銷售情況會逐步出現好轉，尤其是到四季度會有明顯改善。
上半年樓市仍未走出低迷行情
今年上半年，受到多地疫情反覆等因素的影響，全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，商品房銷售規模大幅下降，房地產開發投資累計同比首次負增長。在經濟下行壓力加大的背景下，“穩地產”對“穩經濟”十分重要。為此，中央和各部委頻繁釋放積極訊號，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施。
據中指研究院統計，今年上半年，全國已有超過180個省市從降首付比例、加大引才力度、發放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放鬆了房地產調控政策，在需求端的政策不斷髮力，政策出臺頻次近500次。
具體來看，熱點一、二線城市需求較為旺盛，因此政策調控最佳化表現也偏謹慎；普通二線及三、四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次較高。不過，市場對調控措施最佳化的信心仍偏弱，政策效果不明顯。此外，今年上半年，受疫情管控、市場銷售低迷等因素影響，購房者觀望情緒濃厚，房企推盤積極性不足，供應節奏明顯放緩。
在房地產市場供需疲軟的情況下，房企銷售業績出現不同程度的下滑。據克而瑞統計資料顯示，今年上半年，百強房企累計全口徑銷售金額、權益銷售金額的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口徑銷售額過千億的房企僅有8家。
其中，碧桂園實現銷售額2469.9億元，排名第一；保利發展實現銷售額2102億元，排名第二；第三名為萬科，實現銷售額2096億元。緊隨其後的是中海地產、華潤置地、招商蛇口、融創中國、金地集團。這8家房企的全口徑銷售額均超過千億。
圖/克爾瑞官方微信截圖
在億翰智庫分析人士看來，儘管碧桂園在三、四線城市的業務佔比較高，但碧桂園專案佈局多是在長三角、珠三角經濟圈的強三、四線城市，因此企業在今年上半年依舊可以實現2469.9億元的銷售規模，而這些城市的樓市將也將伴隨核心城市回暖後快速復甦。
6月供求放量、銷售底部反彈
雖然樓市政策密集出臺並未對上半年市場起到根本提振作用，但是政策發力需要時間，政策效應已經出現轉向的苗頭。6月，市場供求有所放量，最為明顯的是，成交略有復甦，銷售超預期底部反彈。
據克而瑞統計資料顯示，6月，重點30個城市供應面積環比增長50%，同比跌幅收窄至36%。與此同時，規模房企積極推盤及營銷去化，以衝刺半年度業績。在此背景之下，百強房企在6月單月實現銷售操盤金額7329.7億元，業績規模也環比顯著增長61.2%。
對於房企銷售業績好轉，億翰智庫分析人士認為，季節因素佔了一定的比重，歷年6月房企銷售額都是一個相對高位，而今年6月房企推盤節奏加快，前期蓄客集中釋放，都會促進房企銷售業績在短期內形成峰值。
需要注意的是，6 月房企銷售的好轉仍然是結構性好轉。高信用房企如國企、央企及經營穩健的民企銷售恢復明顯，但存在信用風險的房企銷售情況仍然不佳，市場回暖不具普遍性。
據碧桂園於7月3日釋出的公告顯示，6月，碧桂園實現權益合同銷售額約345.2億元，已連續兩個月實現環比增長，同比跌幅亦持續收窄，顯著好於行業平均水平。
從目前銷售業績來看，碧桂園是經營穩健的民企之一。在上半年行業承壓的背景下，據碧桂園釋出公告統計，2021年12月30日至2022年6月15日，碧桂園累計購回優先票據本金總額5570萬美元。今年6月，碧桂園主動要約回購7月到期的6.83億美元票據，其中總額約4.11億美元票據有效交回。
今年6月，碧桂園主動要約回購7月到期的6.83億美元票據。企業供圖
事實上，以碧桂園為代表的示範房企，在融資方面有較大便利，比如碧桂園在5月20日成功發行5億元公司債。與以往相比，優質民營企業融資環境改善明顯，資金鍊風險較小。
6月，匯豐將碧桂園評級升至“買入”，並表示“碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營內房之一”。此外，申萬宏源最新研報指出，行業銷售觸底改善，優質房企銷售轉正。從中短期來看，目前房地產基本面的底部已現。而從中長期來看，預計行業格局最佳化後,優質房企成長空間將再次開啟，有望實現量質雙升。
隨著銀行融資端收緊，銷售回款作為房企現金流入的重要來源變得愈發重要。在碧桂園管理層看來，銷售回款率越高，代表資金週轉速度越快，有利於實現公司自有資金的良性迴圈，極大地保障企業經營性現金流的安全。
預計下半年成交有望顯著上升
與全國市場的趨勢一樣，由於信貸環境好轉促進購房需求釋放，加之疫情管控也取得了良好成效，6月北京新房、二手房雙雙呈現回升態勢。但是今年上半年，北京新房、二手房整體成交均不及去年同期。
據克而瑞統計資料顯示，今年上半年，北京新建商品住宅成交額約為1574億元，同比下跌22.9%；成交均價約為59360元/平方米，同比上漲約10.7%。分割槽域來看，海淀區新建商品住宅成交額達354億元，在各區域排名第一，其中學府壹號院銷售額超百億。通州則以150.8億元，位列各區域排名第五。鑑於北京市場潛在購房需求仍較旺盛，諸葛找房研究院預計，隨著市場環境逐步好轉，下半年成交有望迎來顯著上升局面。
目前，很多房企看好一線城市以及重點城市，並且持續深耕。相比較而言，碧桂園的城市佈局均衡，除了三、四線城市之外，在一線城市也是其佈局的重點，比如去年碧桂園落子北京通州核心區。
值得一提的是，通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中，共計推出4宗地塊。這些地塊從2021年底開始陸續開盤，樓市競爭較為激烈，而產品則成為應對市場競爭的最大利器。以位於通州核心區域的碧桂園和世界為例，該專案在2021年5月拿地，年底即開盤，戶型面積囊括50平方米-155平方米，其中，95平方米三室兩廳兩衛戶型採用了三開間朝南設計，較為引人注目，成為銷售的一大亮點。
碧桂園和世界效果圖。企業供圖
事實上，以北京為代表的一線、強二線城市，房地產市場需求仍然存在。從短期來看，在房地產市場恢復前，供需兩端政策均有空間。隨著需求端的政策放鬆帶來的效果逐步顯現，市場購房熱情也將逐步回升。房地產市場築底復甦已經成為業內的共識。
對此，平安證券分析稱，隨著政策持續發力，預期穩定下房地產將會緩慢復甦，房地產板塊有望迎來基本面兌現行情。而在億翰智庫分析人士看來，銷售情況會出現不斷好轉，尤其是到四季度會有較為明顯改善。
對於下半年房地產市場走勢，克而瑞分析人士表示，貨幣政策仍將延續寬鬆態勢，並將繼續降準、降息紓困實體經濟，房地產行業也將有所受益。同時，房地產金融政策或將實行逆週期調節，行業也將從去槓桿到穩槓桿。而隨著各地救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好於上半年。這樣的房地產趨勢對於穩健的房企來說將是一個機會，有助於預期銷售業績的達成。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶