華夏幸福“加槓桿”走鋼絲:短債604億飆漲149%,商業虧2.7億

4月25日,華夏幸福基業對外披露2019年年報,令外界頗為不解的是,年報開頭的“致股東信”不見蹤影,給人一種“虎頭蛇尾”的感覺。

去年同期披露2018年報時,華夏幸福罕曾見刊發《致股東信》,文章開頭頗為意氣風發,“水逆的2018年已經過去!變中有憂的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然劃過!”

華夏幸福“加槓桿”走鋼絲:短債604億飆漲149%,商業虧2.7億

何來“水逆”?從2018年營收和淨利來看,華夏幸福的確是穩步增長的。

當年7月,華夏幸福老闆王文學通過出售股權引入“金主”、戰略股東——中國平安,成為僅次於王文學的第二大股東,去年持股比一度高達25.11%,截至2019年年報披露時略有減持,一度減持約1.7億股。

華夏幸福“加槓桿”走鋼絲:短債604億飆漲149%,商業虧2.7億

再看2019年營收及淨利指標,華夏幸福也確實穩步增長,如實現營收1052.09億元,同比增幅25.55%,歸母淨利146.11億元,同比增幅24.4%,扣非後歸母淨利144.28億元,同比增幅36.43%。

去年2月中旬,華潤置地原執行董事吳向東加盟華夏幸福,擔任華夏幸福執行長兼總裁,不久升為聯席董事長。

從以上資訊似乎看不出吳向東有多出色,但從銷售業績看,與其的戰略思路和打法是密切相關的。

去年,華夏幸福銷售額1431.72億元,其中產業新城業務園區結算收入額368.37億元,園區配套住宅簽約銷售額1029.35億元,其他業務銷售額34億元。

考察銷售回款,去年華夏幸福全年銷售商品回款現金879.27億元,同比增長17.06%,經營活動產生現金流入943.78億元,同比增長17.89%。

注意!華夏幸福還提到“為確保經營穩健發展,加大了經營取地等資源儲備經營支出”,其實就是公開拿地及拿地款支出等。這是吳向東掌舵管理層以來,應該說是華夏幸福最大的變化之一。

2020年初,華夏幸福在互動平臺透露:2019年全年取地面積421萬平方米,取地金額311億元,其中在產業新城園區內取地面積為379萬平方米,取地金額為195億元,這意味著剩餘為在全國公開拿地耗資。

例如:去年9月10日,華夏幸福曾斥資116.25億元摘得武漢市武昌區2幅地塊,內涵11個地塊,涉及住宅、商業、商務、商服、公園等,可建一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建築,總總體量約160萬方,也就是華夏幸福武漢長江中心超級綜合體。

不同以往的一番操作,我們研究發現:華夏幸福去年經營性淨現金流出-318.19億元,相比2018年經營性淨現金流出-74.27億元,這說明其經營性淨現金流明顯嚴重惡化,毫無疑問是由於擴張拿地等所致。

再看融資淨現金流,華夏幸福去年融資淨現金流入-259.18億元,相比2018年融資淨現金流出-64.9億元,說明該房企依靠發債及借款等外部融資驅動擴張非常迅猛。

截至去年末,華夏幸福短期借款餘額265.75億元,同比劇增535.48%,一年內到期有息負債338.18億元,同比增幅68.09%,兩項合計總金額約604億元。

報告期末,華夏幸福賬上的貨幣資金餘額429.62億元,比2018年末下降42.8億元,若考慮到農民工工資預儲金、履約保證金等受限資金總額18.185億元,意味著可動用現金411.435億元,相比短債604億元,資金鍊壓力非常大。

截至2019年底,華夏幸福有息負債總額1792.15億元,相比2018年底約1390.4億元則新增401.75億元,就融資成本來說,去年平均為7.86%,同比增加1.44個百分點,利息資本化金額創新高,達到111.56億元,相比2018年約65.55億元飆漲46.01億元。

注意!上述總有息負債中,涉及銀行貸款餘額455.69億元,平均年息率6.37%,債券及債務融資工具餘額 780.01 億元,平均年息率7.25%,信託、資管等其他融資餘額556.44億元,平均年息率10.02%。

大規模短期舉債的結果是,去年華夏幸福財務費用27.81億元,同比暴增188.99%,而2018年財務費用同比下降1.78%。

注意!截至去年底,華夏幸福永續債餘額僅剩58億元,相比2018年底高達90億元,清償金額42億元。如有興趣的讀者,可參繼續考閱讀《痛定思痛?“永續債大王”華夏幸福:加速清償40億,短債現金比129%》一文。

去年,華夏幸福加快貫徹“新模式、新領域、新地域”三新戰略,佈局商業地產相關業務,包括商業綜合體、公共住房、康養、科學社群等。從財務資料看,相比產業新城,這個領域的收益暫時有些難看。

據悉,華夏幸福去年實現商業地產及相關收入約3087萬元,但營業總成本高達3.02億元,利潤虧損約2.72億元。從華夏幸福的戰略看,這是“雙輪並進”思路之一,主要圍繞都市圈核心區探索佈局。

當然,這個思路和方向是絕對正確的。為什麼?當前,房地產行業正在從增量時代向存量時代轉變。從全球不動產的發展來看,運營能力將成為未來不動產企業的核心競爭力。

目前,我國一線城市城鎮化率已逼近90%。華夏幸福對外表述說,未來地產的邏輯將從高週轉專案開發轉向存量不動產價值深度挖掘,運營能力將定義價值提升空間。

“在房地產的重資產時代,土地儲備和拓展能力決定了房地產企業的上限;隨著輕重資產並存時代的到來,運營能力將決定房地產企業的上限。”

問題是,在華夏幸福“加槓桿”猛擴張操作的現實背景下,有多少資金可以往商業地產領域傾斜,同時羨慕國外商業不動產背後的長線資金支援,像二股東中國平安會否給予充分的險資支援,都將是現實的考驗。

剛披露的今年一季報顯示,華夏幸福短期借款餘額約282.35億元,比去年底新增逾16億元,一年內到期有息負債餘額464.37億元,比年初新增126.2億元,一季度財務費用10.58億元,暴增180%。

注意!作為大股東的華夏幸福控股,相比去年末對華夏幸福30.93%的持股比,一季報末則顯示減持至26.51%,質押股份近半,被凍結457萬股。

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