作為2019年銷售超過千億的最後一家未上市內房企業，6月3日晚間，祥生控股（集團）有限公司（下稱“祥生”）向港交所招股書提交了上市申請書。如果祥生衝刺上市成功，或將成為今年年內最大的內房股IPO。
從招股書可以看出，上市前的祥生高增速優勢明顯，其2019年淨利潤增幅達到649.8%，遠超行業其他房企，但與此同時，高增速所帶來的部分後遺症也有所顯現，這也是祥生在上市後所需要解決的問題。
去年淨利潤增幅達到650%
從百億到千億，祥生僅用了4年時間。2015年，祥生的銷售規模不過剛過百億元，而2019年，祥生實現簽約銷售金額1174.7億元，成功跨入千億房企的佇列。
從招股書披露的業績來看，高速增長的營收和利潤將成為此次祥生上市的一大籌碼。
資料顯示，2017年、2018年、2019年祥生的營業收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年複合年增長率為137.6%。近三年已確認建築面積為83.9萬平、142.3萬平、348.8萬平，複合年增長率為104.0%。
利潤表現上，祥生2017年、2018年、2019年毛利分別為8.34億元、30.0億元、84.8億元；淨利潤為-2.86億元、4.28億元、32.09億元，從2018年開始，祥生開始扭虧轉盈，且2019年的淨利潤同比增幅達649.8%，這樣的增長速度確實較為罕見。
得益於所佈局的長三角城市良好的市場銷售情況，祥生的毛利率指標也有一定的上漲，2017年-2019年的毛利率分別為13.2%、21.1%及23.9%。
作為千億房企中最後一家上市的房企，祥生的發展路徑可見一斑。對比近三年的業績資料來看，祥生的高速發展始於2018年、2019年，且這兩年的發展速度驚人，一舉使得祥生成為市場上後來居上的品牌房企。因此，也直到2019年祥生的營收和利潤取得大幅增長後，今年遞表的祥生才能顯得更加從容。
祥生部分經營資料，來源於招股書。
浙江市場佔據佈局的“半壁江山”
祥生兩年間以高增速在眾多房企競爭中脫穎而出，究其原因，來源於其佈局集中在富碩的浙江地區，“藏富於民”的浙江省幾乎為祥生的業績增長貢獻了一半力量。
招股書顯示，截至2020年3月31日，祥生擁有195個處於不同開發階段的物業專案，其中，浙江省就擁有89個專案；專案應占總建築面積為約2304.5萬平方米，其中約1156.2萬平方米位於浙江省（佔比50.2%）。
在浙江省的佈局中，除了重倉杭州外，類似於紹興、湖州、台州這樣的三四線城市也成為祥生的佈局要點，此外，江蘇省、安徽省也獲得祥生的青睞，形成浙江省、江蘇省、安徽省三省齊發的局面。
按照祥生所公佈的“1 1 X”戰略，就是以浙江省為發展大本營，泛長三角區域為持續深耕區域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時機會性地佈局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。
回顧近三年長三角樓市，一二線城市上海、杭州房價上漲帶動浙江、江蘇等三四線城市樓市火熱，而祥生正是在這波樓市紅利中踩對了節奏。
此外，近年來，祥生也加大全國化的佈局力度，包括拓展江西省、湖北省、福建省等。今年3月以來，祥生新獲取多幅土地，分別位於杭州、寧波、合肥、溫州、南昌等城市。
從祥生補倉城市來看，與上輪深耕省內三四線城市不同，偏重於一二線核心城市土儲的獲取，也反映出祥生的拿地方向開始向一二線城市傾斜。
負債結構尚需最佳化
近三年的快速增長和頻繁拿地，也使得祥生目前面臨著較高的槓桿水平。不過從招股書來看，其2017年-2019年淨資產負債比率已在明顯下降。
祥生在招股書中表示，以往淨資產負債比率較高，是由於借款金額相對較大，加之先前累積的虧損而導致總股本相對較小，而近兩年，淨資產負債比大幅下降，主要源於盈利能力提高導致權益總額增長。
從2018年開始，祥生就著手展開財務結構的最佳化，包括增權益、降低負債率、增強現金儲備、加強流動性管理等。這也表現為流動比率和利息保障倍數兩個指標的最佳化。2017-2019年，祥生流動比率分別為1.2倍、1.1倍及1.2倍，利息保障倍數由2018年的0.3增長至1.4。
招股書顯示，2017年-2019年祥生的主要融資渠道來源於銀行及其他借款、資產抵押證券及有限票據，同時祥生還有部分資金來自於信託融資，這一特質也與當下大部分未上市房企一致。
由此可以看出，基於高速擴張和最佳化債務結構的需求，祥生也亟待透過上市來拓寬融資渠道，同時降低融資成本，這也將使得祥生在高槓杆、高發展之後實現安全著陸。
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 何燕