IPO視界｜正榮服務：市場化發展邁入深水區 資訊化建設加速向前

資本市場猶如一堵牆，將物業公司劃分為不同的群體。圍牆內外，風景各異。圍牆之內，借力資本市場，物業公司大肆拼殺、攻城略地。圍牆之外，物業公司各顯神通，或發展、或沉淪。作為赴港上市的一員，正榮服務（06958.HK）有望透過資本的力量建立物業管理服務的生態體系。

成本管控能力不斷增強 全國化佈局雛形漸顯

作為一家成立已20年的物業公司，正榮服務從上海起家，主要為住宅和非住宅物業提供物業管理服務。截至2019年底，正榮服務在管業態涵蓋住宅物業及政府公建、寫字樓、工業園區、學校等多種類非住宅物業。

在2017年之前，正榮服務發展緩慢，主要透過承接母公司正榮集團的專案。伴隨著2017年正榮服務開始向獨立第三方專案提供物業管理服務，以及正榮集團銷售額快速增長，正榮服務營收與規模也隨之增長。

據悉，在2017-2019年，正榮服務營收分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元，3年間漲幅高達162.49%；在管面積分別為944.6萬平方米、1259.5萬平方米、2293.8萬平方米，3年間漲幅高達142.83%。

與此同時，正榮服務母公司正榮地產的銷售額分別為701.5億元、1080.2億元、1007.1億元，銷售面積分別為380萬平方米、644萬平方米、844萬平方米。尤其是銷售面積逐年提升，為正榮服務的在管面積增長奠定了基礎。

除了營收和在管面積，正榮服務的盈利表現突出。在2017-2019年，正榮服務毛利分別為0.70億元、1.21億元、2.44億元，毛利率分別為25.77%、26.51%、34.14%。同期，正榮服務淨利潤分別為0.20億元、0.40億元、1.09億元，淨利率分別為7.44%、8.66%、15.24%。特別是在2019年，正榮服務淨利潤首次突破1億元，淨利潤漲幅高達176.19%，毛利漲幅也高達102.09%。縱觀各上市物業公司，正榮服務2019年的淨利率及毛利率均領先於大部分上市物業同行。

正榮服務盈利能力的快速提升，主要歸功於成本管控能力不斷增強。在2017-2019年，正榮服務人員費用（人工成本+委外費用）之和分別為1.75億元、2.78億元、3.86億元，在總成本中佔比分別為86.56%、82.79%、81.86%，佔比逐年下降；同期人員費用在總收入中的佔比分別為64.25%、60.84%、53.92%，下降趨勢更為明顯。

在2017-2019年，正榮服務物業服務收入中來自於獨立第三方開發專案的營收分別為0.17億元、0.75億元、1.14億元，佔比分別為11.84%、30.40%、33.17%。與營收貢獻相比，第三方在管專案的面積增速較快。在2017-2019年，正榮服務來自於獨立第三方的在管面積分別為216.4萬平方米、321.4萬平方米、1160.7萬平方米，佔比分別為22.91%、25.52%、50.60%。其中，2019年來自於第三方的在管面積首次超過來自於母公司貢獻的在管面積，表明正榮服務的市場化發展取得了初步成效。

伴隨著地產專案持續交付與自身市場化發展有序推進，截至2019年12月31日，正榮服務的在管專案合計達149個，覆蓋34個城市，全國化佈局雛形漸顯。

提質增效刻不容緩 資訊化建設需加強

受人工等剛性成本的影響，物業公司的運營效率屢遭詬病。伴隨著在管規模持續擴大，效率更是堪憂。