近期，福州市資規局釋出了2020年的第六場土拍公告，8月28日將要出讓14幅地塊，共計570.90畝，約38.06萬方土地，起拍總價88.91億！
比起“下半年第一次土拍”“全年出讓土地數量最多”這些噱頭，小編覺得這一次更值得關注的其實是“社會租賃住房”——在這一次的土拍中，安商配明顯減少，而且第一次出現了配建20%自持社會租賃住房的硬要求（2020-34號連潘地塊）。
繼今年6月土拍首次採用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建築面積”的方式出讓土地，這是把社會租賃住房再往舞臺中央推了一步，搞明白社租房的玩法，對接下來要拿地房企來說就尤為重要了。
瘋狂搶戲的社租房，究竟有何背景？
在這一次土拍中，宗地2020-33、34、35、37、38、39號均採用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建築面積”的方式出讓，其中，位於連潘的宗地2020-34號甚至直接約定：須建設可建住宅建築總面積20%的自持社會租賃住房。
這也是競自持社會租賃住房佔比首次在土拍前設定，很有可能，未來這種方式會成為主要的土拍模式。
社會租賃住房這個概念在福州市2017年出臺的《關於完善公共租賃住房和社會租賃住房保障體系的實施意見》中就有介紹：“……在原有的公共租賃住房的基礎上，增加了社會租賃住房，擴大了住房保障福利的覆蓋範圍，並對配後監管做了進一步規範。”
到了2019年，福州市又被列入中央財政補貼社會租賃房的16個試點城市之一，租賃住房的戰略意義再上一個臺階。
簡而言之，這是一個在公租房基礎上推出的“擴大版”，仍屬於“住房保障福利”，只是適用範圍更廣，監管更嚴格。這個產品的誕生本質上是為了貫徹落實中央關於“房住不炒”的精神，透過政策性租賃住房和社會化租賃住房互為補充的方式，來解決市民住房難問題。
社租房，是房企的“香餑餑”嗎？
把社租房作為土地出讓的競價條件在福州始於今年的6月24日，當天的土拍上，有七個地塊採用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建築面積”方式出讓。 為了打好頭炮，當次土拍在出讓條件上也給足了利好，於是房企們紛紛擼起袖子，某房企為了拿下當場出讓面積最大的宗地，競自持社會租賃住房建築面積甚至達到了24輪。
（福州四城區2020年第五次公開出讓現場第一次推出“競自持社會租賃住房建築面積”的出讓方式）
但是，他們真的做好了“自持”的準備了嗎？小編以為，未必。
很多房企對於自持社租房並沒有一個充分的認識。畢竟在業內，“以租代售”、“分割轉讓”這樣暗度陳倉的手段也不少見，多少房企是抱著“先拿地後想辦法”的心態來搶地的？
然而，陳倉有這麼好“暗度”嗎？
建設、裝修、租賃、產權……監管無死角的“社租房”
我們拿接下來8月28日土拍的2020-34號連潘地塊來舉例，比起“競自持”，這塊地更特殊，它是直接約定了“建設20%自持社會租賃住房”，而且在競價基礎上，這個比例還可能上升。 這個“自持”是什麼概念？我們來讀一讀公告：
（出自《福州市自然資源和規劃局關於2020年第六次公開出讓國有建設用地使用權的公告》）
這是建設上，再看裝修上的：新建、改建、配建租賃住房專案實行裝修一次到位，未按要求裝修到位或不符合裝修標準的，不予透過核驗，裝修參考標準分為公關和套內兩部分。
（摘自《關於新建租賃住房專案規劃設計工作導則》）
但這還沒完，根據福州市《關於國有用地新建（配建）租賃住房實施細則（試行）》（下稱《細則》）的規定：
（出自《關於國有用地新建（配建）租賃住房實施細則（試行）》）
建設、裝修、租賃、產權……這麼看來，政府對於社租房自持的監管已經是覆蓋了全流程和全週期，針對“以租代售”“分割轉讓”這些可能出現的“擦邊球”行為，已經是“把醜話說在了前頭”。
雖然福州的社租房政策剛剛起步，但是諸如北京、杭州等先行城市已經對違反規定的房企給出了處罰樣板：在北京，違規房企是被納入"黑名單" ，取消續參與本市土地招拍掛資格，對其開發資質予以降級或者登出。在杭州，會作為不良行為計入企業誠信檔案，並取消後續參與本市土地招拍掛資格。 所以，對房企來說，這一次勢必沒有暗度陳倉的機會。
面對新鮮登場的“競自持社租房”玩法，考量自己是否有自持長租公寓的能力，是否有社租房建設運營的規劃，穩紮穩打，謹慎客觀，不抱僥倖，不走偏門，才能避免在拿地上栽了跟頭。
【來源：福州日報資訊】
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