亞洲資本投資倫敦房產飆升74.4%. 英倫資產的避險功能更加突出

法國巴黎銀行房地產(BNP Paribas Real Estate)最新的資料顯示，儘管今年上半年新冠疫情嚴重，但國際資本並未放慢尋找倫敦優質資產的投資機會，其中來自亞洲的投資者購買倫敦同比飆升74.4%。

來自亞洲的投資者尤為活躍，2020年前六個月對倫敦地產的投資高達6.28億英鎊，比2019年同期增長了74.4%。同時在第二季度中，亞洲投資者還佔據了倫敦市中心所有房產交易的31.4%，而去年同期的比例只有9.8%。

隨著封鎖措施逐步解除，許多備受矚目的交易得以達成。其中包括總部位於新加坡的鼎邦(Sun Venture)以1.74億英鎊的價格買下One New Oxford Street，房產投資者Stars REI以8000萬英鎊收購了103 Mount Street。

圖說：One New Oxford Street。

由於新冠疫情在全球的蔓延，使投資者活動停滯併為如何定價帶來了不確定性，有人擔心房產價格出現下滑，但幾乎沒有證據表明優質資產的價格出現下滑。

圖說：103 Mount Street。

相反，由於倫敦的優質物業供應量減少了，但等待進入倫敦樓市的國際資本依然保持高位，導致許多資產出現競標現象。

法國巴黎銀行房地產的倫敦市場聯合主管Simon Glenn表示：“儘管我們遇到了前所未有的疫情，全球市場活動放緩，但國際資本依舊瞄準倫敦房產市場。2019年國際投資者在倫敦房地產上花費了93億英鎊。今年的增速可能會放緩，但國際買家需求的水平依舊很高。預計2020年結束時，國際投資者幾乎可以佔到所有交易的四分之三。”

事實證明，倫敦市場依舊具有很強的韌性。儘管有更多租賃空間進入市場，但總體空置率仍然低於6.5%的長期平均值。

此外，施工延誤導致一些專案竣工時間推遲至2021年。因此，在2020年內倫敦市中心預計迎來的新庫存僅剛剛超過380萬平方英尺。其中57%已經預租。

有限的供應和強勁的A級寫字樓空置率，將確保倫敦繼續被認為可以提供長期價值的資本避風港。主要的擔憂並不是投資者的興趣，而是市場上缺乏優質資產。

由於許多業主不願意出售優質資產，供應受到限制，而價格和辦公空間的不確定性依舊存在。

與其他資產類別相比，倫敦核心低端的房地產持續提供投資價值。英國債券收益率降至歷史低位，股票繼續波動。與此同時，倫敦核心市場寫字樓的收益率保持穩定。

收益率缺乏，和普遍的規避風險情緒將有助於抵消就業市場危機對定價產生的負面影響。因為投資者將被迫轉向房地產市場尋求更安全的收入，導致競爭激烈。

2020年重點交易盤點

【信託領展：3.714億英鎊/The Cabot寫字樓】

總部位於中國香港的亞洲最大房地產信託領展(Link REIT)7月24日釋出公告稱，同意以3.714億英鎊(約36.832億港幣)收購倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的The Cabot寫字樓，收益率為5%。

該交易成為領展信託在歐洲的首次房地產收購交易。

圖說：25 Cabot Square的The Cabot大廈。

The Cabot為永久產權物業，高17層，佔地1.7英畝，總計包括481,605平方英尺辦公空間。99%的空間已經出租。

該大廈一半的租金來自於國際金融巨頭大摩Morgan Stanley的租用，租約持續到2029年。另外的辦公空間在翻新的同時已經全部預租給了英國的2個政府部門：英國公平競爭和市場管理局(CMA) 和英國鐵路和道路辦公室(ORR)。這2個部門的租金為每平方英尺42.59英鎊和50英鎊。這兩大機構搬入後，大廈將處於滿租狀態。

圖說：The Cabot大廈位於Cabot Square(上圖)噴泉廣場的西南角。

The Cabot物業每年的租金收入累計可達1883萬英鎊，加權平均未到期的租期為11.7年，每平方英尺的租金平均為39英鎊。

The Cabot大廈此次剛被推向市場時，國際投資巨頭黑石集團(Blackstone)曾經計劃以約3.9億英鎊的價格購買。