日前,首批公募REITs專案答辯已經完成,共有少於30個專案參與答辯,目前各家機構已在等待通知階段。
當前,基礎設施公募REITs試點已呼之欲出,也標誌著國內不動產資產證券化將進入一個全新的發展階段。此外,公募REITs的順利推進也將對穩投資、補短板、去槓桿、防風險等發展方向起到重要作用。
REITs政策年內密集釋出
今年以來,我國關於REITs的相關政策及試點發行的工作非常密集且高效。
2020年4月30日,證監會、發改委釋出了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,標誌著我國公募REITs的正式啟航。
通知顯示,首批基礎設施REITs聚焦在新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、資訊網路、園區開發七大領域。
8月3日和8月7日,發改委和證監會又分別釋出了《REITs試點專案申報通知》和《REITs投資基金指引》,將REITs試點由制度設計階段轉到實際操作階段。
10月,北京六部門聯合發文推動 REITs 高質量發展,目標率先打造國內 REITs 產業高地。
最近半年,包括上市公司、基金公司等的業內各界都在積極行動為專案答辯準備。如今,公募REITs試點專案答辯已順利結束,也意味著距離公募REITs產品正式出爐又邁進了一步。
中國證監會副主席李超表示,一方面,REITs有利於盤活基礎設施存量資產,提供增量資金來源,增強政府和企業的再投資能力,暢通經濟內迴圈。另一方面,REITs作為權益性金融產品,有利於提升股權融資比重,降低槓桿率、改善資產負債結構,增強風險抵禦能力。
可見,在不動產資管時代,權益屬性的公募REITs,將會成為未來主流的發展方向之一。
不過目前基礎設施REITs配套法規尚未全部正式頒佈。相關引導檔案只是徵求意見稿,由於底層資產行業特徵顯著,商業模式差異很大,因此首批試點評審工作也非常謹慎。
另有監管人士表示,試點過程中,確實感受到推動基礎設施REITs還面臨著很多問題和困難,需要地方政府協助解決和推動。例如,部分資產權屬不清晰,手續存在合規問題、及在複雜交易構架下的多重徵稅問題等。
業內認為,過高的費用可能會降低產業方參與REITs的熱情,且在收益層面對投資人的吸引力也會下降,因此當前市場上對於特別稅收政策的出臺呼聲較大。
試點落地 加快進入不動產資管新時代
REITs,是“不動產投資信託基金”,其透過向投資者發行收益憑證,募集資金投資於不動產,並向投資者分配投資收益,具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點,是國際通行的配置資產。
REITs在上世紀五十年代起源於美國。1960年美國國會正式頒佈《美國1960年國內稅法典》,進而確立REITs的法律地位。截至2020年8月,FTSE REITs美國指數淨市值已達約1.18萬億美元,根據推算全球REITs總市值在1.69-1.97億美元左右。
從投資形式來看,REITs可分為權益型、抵押型和混合型。截至2019年底,權益型REITs市值佔比93.8%,在REITs市場中占主導地位。
此前,我國已有類REITs的產品,主要是透過嫁接私募基金或信託去投資專案公司的股權,從而間接投資不懂長,其交易結構以標的物業-專案公司-(SPV公司)-私募基金-專項計劃的四元或五元結構為主,底層資產主要為商場、寫字樓等物業。
2017年,在全國房企調控的大背景下,長租公寓領域利好不斷,因此像保利、碧桂園、恆大、萬科等都紛紛進行了長租公寓的類REITs專案。
而今年我國公募REITs的推出,間接實現了我國萬億規模的優質基礎設施等不動產資產的上市流通,標誌著我國正式開啟不動產資管新時代。
疫情影響下,當前市場非常渴求逆週期的管理工具,同時近期國內長租公寓市場的頻頻爆雷也造成了惡劣的社會影響。因此市場呼聲較高的是希望REITs的試點儘快放開到住房租賃以及商業地產,加大對住房租賃企業的金融支援力度和整治力度,鼓勵地方政府出臺相關優惠政策,也為傳統房地產企業提供轉型之路。
可見市場已對房地產類的公募REITs充滿期待。
昨日,證監會原主席肖鋼表示,房地產行業經過四十多年的發展,已經進入了存量房時代。據統計,全國住宅市值大概300萬億,而商業物業市值大概50萬億元。房地產作為超大規模的流動產業,但目前仍是以重資產製造作為支撐,未來會由增量發展向存量運營轉變,開發盤活存量房的金融工具勢在必行。
同時肖鋼也強調,我國用三十年時間差不多走過了西方國家上百年的歷程,展現出極大的後發優勢,中國資本市場將會成為全球人民幣資產配置中心。但也應看到,我國資本市場發育先天不足,市場結構不均衡,資源配置效率不高,市場波動過大,仍具有明顯的新興加轉軌的特徵,要實現我們的理想,還有很長的路要走,但我們充滿信心。
公募REITs作為權益性金融產品已成為市場重點關注和期待的金融工具,將給我國不動產市場和資本市場帶來深刻變革,推動我國不動產資管時代開啟新篇章。