越秀地產商業孵化 母公司23億注入廣百商業專案背後
觀點地產網 除了在集中供地市場上收割土地，越秀地產也在同步謀布它的商業鏈條。
7月23日晚間，越秀地產股份有限公司公告，買方越秀地產附屬公司與賣方控股股東越秀集團訂立股權轉讓協議。據此，買方將購買目標公司廣州市佰城投資發展有限公司（擁有專案土地）98%股權，股權轉讓代價約為18.74億元。
此外，於完成起計60個營業日內，買方亦應向目標公司注資約4.19億元的還款金額，用於向賣方支付應付金額。完成後，買方將擁有目標公司98%股權，目標公司將成為越秀地產的間接非全資附屬公司，財務業績也併入越秀地產綜合財務業績。
據觀點地產新媒體查閱獲悉，該專案公司所擁有的土地資產為一商業專案，早已在2012年便由越秀集團收至麾下。
為何如今越秀地產才收購至上市平臺中？
仔細翻閱這筆總代價22.99億元的交易背後，我們試圖還原出越秀的商業邏輯。
沉寂十年
公告披露，目標公司廣州市佰城投資發展有限公司主要從事物業開發及投資，包括開發專案土地。其為專案土地業權的唯一法定及實益擁有人。
專案土地位於廣州市海珠區工業大道南大幹圍12號、1號（地塊二），總佔地面積為62578平方米及計容建築面積為389813平方米。專案土地將發展作商業用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。
對於該收購，越秀地產在公告中也表達了緣由。
其稱該專案具備極佳地理優勢——專案土地所在的海珠區為廣州核心區之一，擁有發展完備的優質生活設施及運輸系統；專案土地周邊三個地鐵站（廣佛線石溪站、南洲站，2號線南洲站，以及10號線大幹圍站）環伺，可快速直達廣州核心商業區。
鑑於廣州房地產市場健康穩健以及專案土地的質素，越秀認為該專案土地的開發前景可期。同時，此次收購可為越秀地產新增計容建築面積約389813平方米，有利於加強其核心房地產業務。
觀點地產新媒體查閱若干資訊獲悉，此次交易的海珠區工業大道南大幹圍地塊實則為廣百海港城主要專案地塊——而該專案最早為廣百集團持有。
2012年的公告披露，早在2012年底，廣百集團與廣州越秀集團有限公司簽訂股權交易合同，以15億元轉讓旗下子公司廣州市佰城投資發展有限公司98%股權。據悉，彼時廣百集團正面臨著房地產業務停滯不前，甚至個別專案陷入停滯爛尾的狀態。
而廣百集團放棄的大幹圍片區，此前主要是舊式船廠、碼頭、倉庫、村地。2010年新聞稱，廣州百貨企業集團有限公司將在此建廣百海港城，擬投資50億元。
不過之後專案則有些歸於沉寂，此後便轉讓予越秀集團。
雖彼時專案並沒有放在越秀地產體系下，但在越秀地產2017年釋出的五大商業新專案中，便提到了該大幹圍商業專案。
根據宣傳，該整體專案作為越秀地產廣州公司主力專案之一，商業建築面積約43萬平方米，集景觀公寓、街區商鋪、大型商業綜合體及地下商城於一體，將打造成為海珠南部的商業商務核心。
後據海珠2019年重點建設專案顯示，廣百海港城專案總投資40.7億元，被列入了17個重點預備建設專案中。當年的招標公告也顯示，越秀集團所持大幹圍商業專案將建4棟180米39層公寓。
有業內人士告訴觀點地產新媒體，該專案勝在周邊景色優越，南面臨江，有綠化建設；但同時周邊多分佈工業園廠房，配套較為落後。
不過值得一提的是，歷經近十年，專案至目前仍未完工。
據廣百彼時與越秀集團所簽署協議，廣百集團以10億元定製佰城投資開發專案中7萬平方米商業物業，其中包括購物商場3萬平方米、地面商業物業4000平方米、甲級寫字樓物業2.1萬平方米、寫字樓物業1.5萬平方米以及500個地下機動車停車位。
但根據最新訊息，該商業房地產的原交付日期已延遲至2024年12月31日前，同時目標公司須向原有股東支付6500萬元的補償。
有訊息稱，該專案久未動工是地塊上相關租戶未能及時騰空場地交付給建設方等原因所導致。
從一張專案的施工銘牌看，該專案將於2022年8月26日竣工。
商業孵化
為何如今越秀才將該專案收購至上市平臺中？
綜合若干資訊，目前專案還有一年左右時間完成工期，最遲將於2024年末交付商業。即是說，專案目前大機率已完成主體搭建工作。
對於越秀地產而言，當下將專案收購至上市公司，既可以如公告所言新增近40萬的計容商業建築面積，但同時，又避免了前期土地遲遲未開發帶來的資金成本沉澱，減輕上市公司的資金壓力。
事實上，在過往越秀進行土儲收購時也有相似操作。
簡而言之，越秀地產採用的是一種“地產 基金”的拿地方式，即與越秀集團旗下產業基金合作，在拿地時越秀地產以9.5%的權益、集團基金以90.5%的權益一起分攤資金，當專案開發銷售回款後，越秀地產再根據情況回購專案股權。
最明顯的好處，便是越秀地產可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負債水平。
有所不同的是，此次越秀地產收購的是商業專案，其前期所需要的建設、培育的資金和時間成本遠超過一個普通的住宅專案。
於母公司越秀集團來說，在專案規劃還未明晰且租戶未清場的情況，將這一具有前景的專案進行回收、建設，等到時機恰當時再注入上市公司——這也就接近於一個孵化過程。
若梳理越秀地產近年來在商業專案上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個商業專案成長週期。
在過往，我們更多關注到越秀地產商業中後期的運營模式。
最典型的便是越秀地產與越秀房託基金的雙平臺互動，即“開運金”模式。投資拿地、前期策劃、規劃設計、專案建設的“開”階段，及招商運營、物業管理的“運”階段，幾乎由越秀地產獨立完成；待專案成熟且達到預定回報率後，由越秀房託負責的金融化，即“金”階段，完成出表，建立商業專案與金融相銜接的鏈條。
現時，整個越秀房產基金持有八項物業，其中就包括2012年越秀地產注入的廣州國際金融中心，該年越秀房託在管物業規模和估值直接躍升至200億階梯，實現跨越式成長。
然而由於注入基金平臺對於專案收益情況要求高，因此目前仍有部分商業專案放在越秀地產平臺中，由旗下負責商業的越秀商投進行開發運營。
但在自持“沉重”的商辦物業發展過程中，還是不可避免地對上市平臺帶來一些資金壓力。
因此近兩年也可看到，越秀地產正在尋找其他的地產金融化工具，以應對以越秀地產為代表的開發端，到以越秀房託為代表的退出端之間的過渡。
正如2020年9月，越秀旗下位於廣州荔灣的商業專案悅匯城正式開業，建築面積達28萬平方米，為廣州西部最大、廣州第二大的單體購物中心。
該專案前身為財富天地廣場，原本定位為“國際鞋業主題商城”。2007年，越秀地產以17億元的價格拿下專案地塊，後來打造成囊括商貿城、寫字樓及財富公館三大物業的商業專案。
但因運營關係，於2018年12月該專案從越秀地產平臺剝離，一支PE基金接手其77.79%股權連同相關債務，考慮要立即償付的債款總交易價格估計為26.98億元。
公開資料顯示，該基金由越秀產業基金組建，稱為“一號基金”，總規模50億元，其中廣州國資產業基金出資43億元，越秀地產透過子公司出資7億元。
此類基金以增值型為主要策略，主要投資標的為於一二線城市核心區域有潛力的商業物業。基金主要參與商業物業專案孵化環節，採用基金化運作模式，聯合資產管理團隊，共同對商業物業進行升級改造及業態調整，以提升租金及資產價值。
最後，待專案成熟後，將資產注入香港REITs或C-REITs，實現專案退出與基金收益，形成物業開發—孵化—金融退出的商業鏈條模式。
據悉，該類基金並不如REITs一般嚴格要求收益率，更追求的是專案成熟出售時，資產增值帶來的收益。
這也就成為了越秀地產化解商業專案發展期資金需求的途徑之一。無獨有偶，其2019年9月掛牌旗下佛山星匯雲錦商業專案，也最終交由了該一號基金承接。
而如今，透過一紙資產注入公告，可以窺見越秀地產早已將這種孵化模式再次前置——在尚未達到招商運營階段前獨立於體系外，待到即將完工投入運營時再注入上市公司。
不過值得一提的時，這種模式雖然能夠很好的平衡資金與負債，但在一定程度上或許也犧牲了一些資產增值上的收益。