新湖中寶：高盈利的“秘密”|中報風雲137

樂居財經李奕和發自上海

多次出售專案股權，以及減持上市公司股票套現，新湖中寶的“三道紅線”卻不降反升。

近日，新湖中寶披露2021半年業績，扣除預收類款項資產負債率61.95%，淨負債率80.81%，兩項指標均有不同程度下降，處在監管的安全範圍內。

唯獨現金短債比這一項，新湖中寶期內錄得0.87，低於“現金短債比大於1”的監管標準，觸及一條紅線。在同行積極“降檔“的背景下，新湖中寶由去年底的“綠檔”轉為“黃檔”。

不僅如此，從上半年業績看，由於期內出售資產相比上年同期有所減少，新湖中寶也陷入增收不增利的困境。

上半年，新湖中寶實現合同銷售收入160.83億元，同比大增125.94%；實現營業收入74.42億元，同比上升57.19%。然而，由於期內非經常性收益減少，新湖中寶實現歸屬於上市公司股東的淨利潤20.26億元，同比下降12.91%。

近兩年來，新湖中寶不斷加快地產轉型，連續投資佈局高科技領域，地產專案上卻在不斷出售套現。不斷變現地產投入科技領域的同時，業績增長的可持續性成為其未來發展面臨的重要課題。

非經常性收益“依賴症”

銷售和營收均實現大增，而歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下滑，主要由於新湖中寶今年上半年非經常性收益有所減少。如扣除非經常性損益，新湖中寶上半年的淨利潤14.23億元，同比增長62.26%。

據瞭解，其2020年同期的非經常性收益達14.49億元，而今年上半年僅有6.02億元。當中，主要包括非流動資產處置收益3.03億元，以及持有交易性金融資產等產生的公允值變動收益及處置相關金融資產的投資收益2.7億元。

在2020年同期，新湖中寶非流動資產處置損益2.4億元。此外，其取得對子公司、聯營企業及合營企業投資公允價值產生的收益則達到12.84億元。值得一提的是，雖然期內新湖中寶的非經常性損益有所減少，但在其淨利潤的佔比也將近30%。

事實上，若把時間線拉長，非經常性損益對新湖中寶利潤的貢獻一直佔據較大份額，成為其利潤的“調節劑”。去年同期，新湖中寶非經常性損益在淨利潤的佔比也達62%。而在2020年全年，這一佔比更超過70%。也就是說，過去一年，其超過七成的淨利潤是來自非經常性的收益。

一個行業公認的事實是，非經常性損益在短期內能對上市公司業績的改善起到立竿見影的效果，但長期而言，非經常性損益佔比過高則是一家公司業務發展可持續存疑的表現。

淨利潤下降，非經常性損益佔比高，也跟其經營業務毛利率的下滑不無關係。2021上半年，新湖中寶綜合毛利率較上年同期下降約4個百分點至21.38%，主要原因為主營業務的房地產毛利率有所下降。

期內，該公司地產業務結算面積44.26萬平方米；結算收入76.72億元；結算均價近1.73萬元/平方米，結算毛利率28.93%。地產業務毛利率比2020年底的39.85%大幅下降超十個百分點。

“綠檔”轉“黃檔”

另一個值得注意的點是，在融資、調控持續收緊，房地產企業積極降負債、降槓桿的背景下，新湖中寶的“三道紅線”卻不降反升，由去年底的“綠檔”轉為“黃檔”。

報告期內，新湖中寶賬面資產負債率69.26%，較期初下降2.34個百分點；預收類款項250.96億元，扣除預收類款項後的資產負債率為61.95%，較期初下降4.57個百分點；淨負債率80.81%，較期初下降16.02%。

然而，其現金短債比則下降至 0.87，低於“現金短債比大於1”的監管標準，觸及一條紅線。資料顯示，新湖中寶報告期末貨幣資金餘額125.80億元；有息負債合計450.32億元，佔總資產的34.47%。

有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計144.13億元，佔比32.01%，一年以上有息負債306.19億元，佔比67.99%；按融資機構分：銀行借款64.77%，公司債佔比23.24%，其他型別借款佔比12%。

事實上，隨著房地產調控持續收緊、“三道紅線”成為金融監管新規、“房住不炒”被明確寫入“十四五”規劃，近兩年來，新湖中寶一直在積極推進降槓桿及探索轉型。出售地產專案股權成為其套現和加快現金迴流的主要方式。

早在2019年7月，新湖中寶就曾與融創合作，將其所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67.05億元出售給後者。12月，新湖中寶向綠城房產出售上海、瀋陽等多個地產專案的35%股權，交易總額36億元。

去年4月，該公司還再次與綠城達成總額41.02億元的合作，向綠城轉讓上海青藍國際專案、瀋陽專案35%的股權和啟東專案50%的股權；同時，以認購增發股份的方式，斥資30億港元獲得港股綠城中國12.95%的股份，晉升為第三大股東。

2020年11月，該公司還將旗下啟隆實業50%的股權及相應權利權益和啟輝實業35%的股權及相應權利權益轉讓給融創，對應交易價款分別為38億元和11.435億元。今年7月，新湖中寶還透過減持綠城中國2425萬股，套現近3億港元。

一連串的資產出售動作下，2020年底，新湖中寶扣除預收類款項後的資產負債率66.52%；淨負債率為96%；現金短債比1.01，“三道紅線”迴歸“綠檔”。不巧的是，僅半年時間，其又一次“由綠轉黃”。

地產“貼現”科技

在降負債戰略的統籌下，新湖中寶上半年新增拿地也變得謹慎，期內新增土地儲備僅18.91萬平方米，新增建築面積54.89萬平方米。

其土地儲備主要分佈在以上海為中心的長三角經濟發達地區，目前總開發面積約3000萬平方米，可滿足未來5-8年的開發需求。這些總土儲中，上海內環開發面積約200萬平方米，同時在長三角投入一級土地開發1000多萬平方米。

然而，與謹慎的土地投資形成鮮明對比的是，近兩年來在探索轉型期的新湖中寶，對科技領域的投入則可謂出手闊綽。

半年報顯示，至目前，新湖中寶已投資包括趣鏈科技、邦盛科技、宏華數科、雲天勵飛、蕙新醫療等高科技企業，投資領域涉及區塊鏈、人工智慧、高階製造、晶片設計、生物醫藥等，對高科技企業的投資累計已超100億元。

今年7月，宏華數科於科創板首發上市，目前新湖中寶持有其18.75%的股份。該公司為一家以數碼噴印技術為核心，聚焦紡織數碼印花的工業應用紡織數碼印花綜合解決方案提供商。據悉，這也是繼晨晶股份在科創板上市之後，新湖中寶在高科技投資領域的又一次收穫。

這些投資確實也一定程度上帶給了新湖中寶短期內較為客觀的投資收益，期內，新湖中寶實現總投資收益24.26億元，同比2020年稍有下降。然而，不斷通過出售地產專案股權變現的方式，以投入到科技領域，新湖中寶業績增長的可持續性成為其未來發展面臨的重要課題。

文章來源:地產K線