美國樓市生變，開發商哭了：房子屯太多，降價也賣不出去

本文來源：時代週報 作者：馬歡

去年還一房難求的美國樓市，今年啞火了。

愛達荷州最大的房地產開發商CBH Homes最近很犯愁。今年以來，已經有三分之一的意向買家取消合約，不打算買房了。

CBH Homes的總裁科裡·巴頓說，他還有200多套房屋沒辦法出手，相比之下，去年年底只有75套。

美國樓市火爆時，開發商為了等最高價時出售，往往會捂著房子不賣，買家只能看著房價不斷上漲，乾著急。過去兩年，美國房價平均漲幅達到了42%。

但現在，科裡·巴頓說，市場上到處掛著待售的房屋，有些開發商在房子在建時就迫不及待掛牌了，生怕錯過潛在客戶。在一項調查中，13%的開發商表示已經開始降價，希望提振銷售，然而於事無補。

全美房屋建築商協會（NAHB）的資料顯示，7月，受美聯儲加息和高通脹等因素影響，美國買家訪問量已降至2012年以來最低水平，同時，全美建築商信心指數下降12點，至55點，是史上第二大降幅。2020年新冠疫情暴發之時，此指數曾暴跌42點，至30點。

“現在開發商競爭非常激烈，大家都在想方設法，賣掉手裡囤積的空房，”美國房地產市場研究公司Zonda首席經濟學家阿里沃夫認為， 美國樓市接下來很可能供大於求。

美國加州（圖源：圖蟲創意）

貸款利率14年來最高

受美聯儲不斷加息的影響，火爆了兩年多的美國房地產市場正在降溫。

今年以來，美聯儲已將利率從接近零的水平上調了1.5%，並極有可能於年底前再加息2%或更多。

相應地，美國30年期固定抵押貸款的平均利率幾乎翻了一番，目前徘徊在約6%的水平，為14年來的最高水平。

抵押貸款利率持續走高，購房成本也在增加，潛在買家們很慌。

美國媒體表示，截至上半年，美國每月按揭貸款平均增加了552美元（增幅38%），達到1809美元（約合人民幣12279萬元）。這意味著一個美國中等收入家庭，要花近一半的收入，才能承擔一套中等價位的房屋。

“現在在舊金山這樣的熱門大城市，平均一套住宅花費超過150萬美元（約合人民幣1018萬元），”美國二手房電商Redfin的經濟學家泰勒表示，“加上超過5%的抵押貸款利率，每月還款金額非常高”。

全美住宅建築商協會首席經濟學家羅伯特·迪茨亦認為，很多潛在的購房者被高利率和高房價擠出了市場。

圖源：Pexels

截至今年5月，全美的成屋銷售已連續4個月下滑。NAHB表示，6月繼續下滑，銷售速度降至2020年6月以來的最低水平。

買家不願意進入市場，開發商們只能不斷降低成本，甚至裁員停工。

來自喬治亞州的開發商傑利·康特說：“因為通脹，房屋建設成本在上升，很多建築商已經扛不住壓力暫停施工了，因為土地、建築和融資成本遠超過房屋的市場價值。Compass、Redfin等知名房產公司也各自公佈了裁員計劃，受影響員工達上千人。

與此同時，銀行的貸款業務也受到了波及到。當地時間8月15日，美國富國銀行表示，將縮減其抵押貸款業務，並將裁員，重新調整規模。

泡沫要破了?

針對高通脹、高利率和經濟不確定性帶來的風險，美國多家機構和房產中介商預測，美國房地產市場進入了“大減速”時期。

凱投宏觀預測未來一年美國房價將下跌5%，下跌時間點可能是抵押貸款利率達到6%以後；穆迪分析則預測，若發生經濟衰退，全國房價將下跌5%。

“美國房價下滑的可能性非常大。” 耶魯大學經濟學教授、諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒更是警告說，大量跡象表明，風雨即將來臨，雖然可能不是災難性的，但未雨綢繆的時候到了。

最新的重要經濟指標也顯示，美國經濟可能正在衰退的泥潭中越陷越深。

8月15日晚間，紐約聯儲公佈的資料顯示，美國8月紐約聯儲製造業指數暴跌至-31.3的歷史低位，遠低於預期的5，與前值相比降幅超過42點，為該指數史上第二大降幅。這意味著美國經濟心臟——紐約州的製造業活動大幅減弱。其中最嚴重的是新訂單和出貨量指標，資料顯示，新訂單指數下跌36點至-29.6，而出貨指數更是暴跌50點至-24.1。

同時，近幾個月以來，美國消費者物價指數（CPI）漲幅居高不下，其中6月漲幅達9.1%，為近41年來最高值。

經濟不景氣，樓市也不可能繁榮。房利美（Fannie Mae）今年的一份報告顯示，近四分之三的受訪者預計抵押貸款利率將在明年繼續上升，越來越多的人擔心他們可能會在未來12個月內失業。

部分學者已經開始擔心歷史重演：2006年，美國抵押貸款利率也曾迅速飆升，高利率最終加速無數次級抵押貸款的消亡，併為2008年金融危機埋下了伏筆。隨後，房價暴跌，全球經濟陷入了自大蕭條以來最嚴重的衰退。