房企的“副業” 有虧有賺 路數各有不同

房企的“副業” 有虧有賺 路數各有不同

來源：銀柿財經

原創 馮典俊

恆大造車、碧桂園造機器人、中國奧園深度佈局醫美……這些“副業”讓房企多了一個給資本市場講個好故事的底色。

年報季步入尾聲，銀柿財經記者梳理了已釋出年報的房企，大多披露了公司跨界轉型、產業多元、佈局生態的故事。同時，資金實力雄厚的房企正把自己的觸角伸向有技術壁壘的機器人、汽車，以及利潤豐厚的醫美等板塊。

從資料上來看，不少房企的多元化業務受2020年疫情影響，收入佔比下跌，主要以酒店、郵輪、商業運營傳統業務為主，而新能源、環保、智慧機器、金融等前沿業務則呈微幅增長。

縱向盈利，橫向虧損

從已公佈的業績看，“多元增值業務”已經成為各大房企公司的“標配”，物業管理到物業投資，機器人、新能源汽車到晶片研發，房企公司的增值業務遍佈橫向和縱向產業。

物管服務是近年幾乎所有房企重點扶持的新增長點，在“三道紅線”壓力下，物管板塊能帶來穩定的現金流，更能為地產公司帶來持續的規模化擴張能力。考慮到物管板塊在各家房企中地位正處於上升趨勢，因此不列入本次統計範圍內。

銀柿財經記者根據10家知名房企最新財報資料發現，截止到2020年末，按照單項增值業務計算，“副業”在房地產公司的總收入中佔比均不足5%。恆大汽車尚未商用無法體現在財報中，而已經投入商用的碧桂園建築機器人、機器人餐廳業務僅貢獻不到1%的收入。

資料來源：各大房企財報

而上述十家房企中最為突出的資料，莫過於綠地集團的大基建業務。自2020年綠地組建大基建集團後，大基建升級為與房地產板塊並重的兩大核心主業之一。2020房地產板塊收入為2171億元，而大基建成員企業營收達到2801億元，佔到2020年集團營收佔比的50%以上。

記者觀察到，如果按照增值業務與地產主業的關聯度進行分類的話，在產業鏈上下游縱向佈局的房企，其增值業務普遍實現了穩定的盈利增長，如綠地的金融、融創的文旅業務、萬科的長租公寓，增值業務已經成為地產主業外的重要收入來源。綠地金融2019年的淨利潤為30億元，2020年上半年利潤總額為20億元，同比增長26%，近5年累計利潤達到150億元；融創的文旅專案近三年在國內39個城市陸續落地，2018-2020年累計貢獻收入為86億元，年增長35%。

反觀橫向跨界佈局的碧桂園、恆大，雖然發展的是未來極具潛力的機器人、新能源汽車業務，但目前還要不斷靠補貼維繫。恆大汽車2020財報顯示，2020年集團虧損76億元，2019年虧損45億元，2018年虧損14億元，虧損部分主要來自新能源汽車業務。恆大汽車公司表示，由於恆大健康板塊利潤的縮減，恆大汽車2020年業績表現不佳，收入下降，但目前而言，恆大汽車目前的業績表現還是健康板塊苦苦支撐的結果，以健康板塊的盈利彌補汽車板塊的虧損。

碧桂園機器人在2017-2020年研發費用分別為6.93億元、12.24億元、19.73億元、26.49億元，累計投資64億元，費用主要運用在機器人業務上，但目前機器人還沒得到真正的商用，只是被交給碧桂園母公司自家試點應用，外界對機器人的成本如何、能否達到成效都無法得知。對於自家的機器人，碧桂園總裁莫斌似乎很有信心，他在2020年業績會上表示，“今年下半年，建築機器人有望批次生產，碧桂園有信心在明年實現建築。”

拿地仍是終極目標

其實不難發現的是，縱向佈局增值專案的，大多可能是仍圍繞地產相關業務做深耕，跨出的半徑較小。有行業人士這樣告訴銀柿財經記者，“外人很難甄別房企是真想轉型，還是借多元業務作為噱頭去拿地。”

融創中國在2017年收購萬達文旅城91%的股權，作價438.44億元，之後2018年又以62.81億元收購萬達文旅原文旅集團和13個文旅專案的設計、建設和管理公司。這筆併購總共花費501.23億元。要知道2017年融創的毛利僅為136.3億元。公告顯示，萬達2017年轉讓的13個文旅城專案涉及土地儲備總建築面積為5897萬平方米，其中自持面積為925平方米，可售面積為4973平方米。

據瞭解，收購萬達文旅城只是融創大舉併購中的一單買賣，2017年融創發起8起併購，土地儲備面積從 0.7億平方米增加到2.18億平方米。收購萬達文旅城一年之後，文旅板塊營收僅得20億元，但文旅板塊的接手，不但帶來大量土地，還帶動了地產銷售的火熱。業績顯示，融創2017年地產銷售突破1000億元，增長率達到88%。

另外，在我國老齡化程序加速、康養產業迎來黃金期的背景下，房企以打造康養產業為“噱頭”去開發房地產，拿地的難度會更低。2019年，佳兆業透過美加健康收購杭州樹蘭專案，正式進軍健康行業，興建包含2000個床位的三級甲等醫院。興建醫院並非終點，房地產才是落腳點，據知情人稱，佳兆業健康將準備打造一系列康養公寓，與樹蘭醫院等高階的健康管理服務相配備。

2020年，佳兆業收入的95.7%仍來自於地產相關主業，對於多元化的業務，公司主席兼執行董事郭英成曾表示，“關於地產以外的板塊，我們希望做點與產業鏈相關的事，無論是醫療、教育、科技產業都能找到與地產專案結合的點，尤其是城市更新專案。”

此外，碧桂園以低價13.4億元競得佛山順德北滘鎮江片區的地塊建設機器人谷，佔地面積23.32萬平方米，其中科研用地12.03萬平方米，商業相容住宅用地10.3萬平方米。據瞭解，這塊用於建設機器人谷專案的土地，早早建起了新樓盤。

恆大汽車也在兩年時間透過在全國成立七個子公司，拿了1133萬平方米土地，其中35%是住宅用地，可以蓋商品房出售。13.34%是綜合用地，可以建商業地產、寫字樓、學校或商住兩用樓。

相關人士在公開報道中提到，房企確有資本能力投資高科技，但沒有能力經營高科技。目前看來，很多企業做所謂的高科技等多元業務，最後目的都是為了“便宜拿地”。

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責任編輯：楊紅卜