龍湖物業“不分拆”之謎：吳亞軍在等什麼？
【編者按】在物企IPO浪潮下，它們仍隱身房企背後，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規模幾何，股東是誰？樂居財經起底系列，挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關注龍湖智慧服務。
樂居財經 徐酒眠 發自重慶
龍湖集團（00960.HK）何時分拆物業上市？
近5年來，吳亞軍和龍湖的高管每年都會被問到這個問題，但他們從未改口：沒有分拆上市計劃。然而，外界的猜想卻從未停止。
畢竟，前有融創“不會謀求物業分拆上市”的豪言，而現在卻敲響了上市之鑼；後有萬科曾堅持“物業暫時不上市”，現也坦言“未來萬科物業一定會上市”。
雖然強調龍湖物業暫無獨立上市計劃，但其佈局擴張的步伐卻從未停止。分拆物業上市，龍湖集團或已在“暗度陳倉”，抑或在等待一個合適的時機。
告別周洪斌時代
1997年，龍湖物業成立。
1999年，周洪斌加入龍湖集團，歷經了地產、商業、物業三個板塊業務管理，歷任龍湖地產財務主管，龍湖商業經營管理公司副總經理，龍湖物業總經理兼董事長等職務。
2007年，周洪斌帶領龍湖物業開始向其他城市擴張。2008年，龍湖提出C1（住宅開發）、C2（商業運營）、C3（租賃住房）、C4（智慧服務）四個主航道業務並駕齊驅，共同作為主業發展。
2009年，龍湖地產成功上市。彼時，龍湖的物業規模卻很小，也不夠穩定，周洪斌臨危受命，被吳亞軍派過去做三件事：穩定團隊、創新經營思路、形成物業自我造血的機制。
周洪斌不負使命，在任期間將龍湖物業從一百人的小物業公司，發展成為了全國物業管理一級資質的全國品牌物業企業。同時也在物業管理經營和理念方面，有了自己的積累和見解，提出了“滿意+驚喜+幽默+樂趣”的物業服務模式、“物業服務滿意7種感覺”的研究、“物業全生命週期”理論。
2012年龍湖物業釋出《龍湖物業服務標準白皮書》，龍湖物業透過內部管理標準的再造和梳理，實現了全國服務標準的統一。
資料顯示，2013年、2014年、2015年，龍湖提供物業管理服務所產生的收入分別為6.52億元、8.26億元、10.15億元，分別佔龍湖地產總收入的1.57%、1.62%、2.14%。尤為特別的是在2015年，龍湖營收下降7%，龍湖物業營收卻上漲近23%。
但龍湖的物業發展壯大中，2016年，周洪斌選擇了告別吳亞軍和龍湖。2017年12月1日，他追隨林中，正式加入旭輝永升服務。
尋找新盈利模式
吳亞軍對物業公司模式似乎並“不看好”。2016年年中的股東會上，吳亞軍公開表示，“我不認為物業公司現有的模式未來會是一個非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。”
吳亞軍擔心的其中一個大問題，是傳統物業的人力成本過高。
2015年，面對龍湖智慧服務稅前6億元的利潤，吳亞軍卻表示，“按照物業公司目前的模式，人工成本佔到了75%，並且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多專案七八年物業費都漲不了一成。”
“物業公司按照既定的模式往前擴張是危險的，物業公司必須要透過變革來實現成本的降低。”吳亞軍選擇孵化一個不同於傳統物業的輕資產的網際網路科技公司來破局。
2014年，吳亞軍就開始佈局了。當年，一家名為北京千丁互聯科技有限公司的企業成立，專注線上社群服務平臺，層層的股權穿透之後，這家公司指向了吳亞軍，這是一家吳亞軍100%持股的公司。
“科技物業”、“智慧服務”，悄然成為龍湖物業服務集團的新標籤。2018年8月8日龍湖集團25週年之際正式進行品牌升級，正式啟用新品牌名稱——龍湖智慧服務。
規模居行業第8位
龍湖其實算不上是一家典型的“隱形”房企。雖然龍湖物業口碑很好，但由於它仍未上市，外界對其財務狀況瞭解並不深。
在未上市物企中，龍湖智慧服務是規模較大的一家。
2016年11月龍湖開始向外輸出服務管理、大力開放市場合作。資料顯示，2016年，龍湖智慧服務在管面積還停留在約4000萬平方米左右，截至2017年底，合約管理面積達到了2.08億平方米，其中有1.2億平方米為接管的第三方物業。
按照克而瑞2019年物企在管規模TOP50，龍湖智慧服務2019年的管理面積（應為合約管理面積）達2.28億平米，排名第8位，相比2017年增長2000萬平米。
在2020年上半年業績釋出會上，邵明曉透露：“智慧服務這幾年也是在穩健發展，實際管理面積已經達到1.32億平方米，實現營業收入24.9億元，毛利率27.5%。”他表示，龍湖智慧服務已基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局。
“2020年，龍湖智慧服務收入60億元。”2018年的業績釋出會上立下的FLAG，能否完成？同樣發家重慶的金科智慧服務已上市，龍湖智慧服務敲鑼的聲音還有多遠？
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文章來源:樂居財經