2021年5月11日，國家統計局釋出《第七次人口普查公報》，全國總人口達到14.12億，城鎮化率63.9%，勞動人口占比降至68.5%，老齡人口占比提升至13.5%，戶均人口降至2.6。
總人口增速下降——主要是婚姻觀和生育觀的改變，同時也意味著房地產的增量空間將逐步見頂1)2020年的14.1億相比2010年的13.4億增長5.38%，年均增長0.53%；這一增速不僅低於印度、印尼、越南、巴西等發展中國家，還低於加拿大1.11%、英國0.71%、美國的0.68%等發達國家，人口形勢嚴峻。2)中國有兩輪生育高峰，一輪是1963~1973年，年均出生2720萬人，其後是1982~1992年，年均出生2284萬人，近年隨著婚姻觀和生育觀的改變，離婚率提升至2.9%、出生率下降至12‰，新增人口增速持續下行，新增人口的持續下行也意味著房地產增量開發逐步見頂。
城鎮化加速提升——對標國際有11年空間，人口流入的都市圈化及圈內二線城市房產機會大1)全球主要經濟體的2018年末的城市化利率均超過80%，以過去十年平均速度算中國還有11年就能趕上；2)中國流動人口近3.76億，其中省內流動比例已經升至67%，粵港澳和長三角兩大都市圈人口增速明顯高過全國，複合平均為1.9%和1.1%，這意味著都市圈內城市房產更有投資機會。
老齡化持續深化——人口紅利向人才紅利轉變，老齡化和養老觀改變催生新住房需求勞動人口占比出現明顯下降，從2010年的74.5%下降至68.5%，人口紅利進入消退期，65歲以上老年人口占比提升至13.5%，未富先老趨勢顯現，但人口素質顯著提升，文盲率降至2.67%，中國逐步從人口紅利向人才紅利轉變趨勢明顯。
家庭小型化趨勢明顯——婚姻觀、生育觀和養老觀加速家庭給小型化，獨身主義興起，提升房地產行業需求總量1)由家庭觀改變等因素導致的小型化家庭趨勢催生新需求，根據目前家庭戶數測算，戶均人口每下降0.1人，有望平均新增2000萬套住房需求；2)一人戶家庭佔比提升，北京、上海、廣東等發達地區的該比例分別為22.9%、23.8%、26.7%，單人戶家庭的持續上升對住房需求具有顯著促進作用。
不可忽視的貨幣因素——人口到頂並不意味著房價到頂1)貨幣過度超發是應對衰退的常態各國政府均採取了大力的貨幣寬鬆手段以應對疫情衝擊，導致實際通脹M2-GDP明顯上行，實體經濟流動性過多導致各類資產價格上漲；2)利率下行以及核心資產效應將提高優質房產的長期價值稀缺的優質房產的租金收益率在預期報酬率下行時凸顯優勢，更少的優質房產和更多的流動性支援將使得房地產的核心資產效應持續性凸顯，嚴格的限購限貸政策抑制過多的購房需求，包括合理的投資需求，相較於海外國際性城市並不限購，我國對過度需求的壓制主要是為未來房價下跌提供支撐。
投資建議婚姻觀和生育觀的改變使得全國總人口增速持續下行，這也意味著房地產行業增量空間也逐漸接近峰值，但是我們注意到了城鎮化還有足夠的空間，大都市圈化趨勢也非常明顯，隨著婚姻觀、生育觀以及養老觀的持續變化，獨居人口持續增長，家庭小型化趨勢有望持續，這將有效支援大量住宅需求，且因為貨幣超發、利率下行、核心資產效應以及需求過度壓制等因素，優質房產價格言頂尚早，看好佈局核心都市圈的開發商、商業地產和物業管理公司。