觀點地產網 8月12日，綠地集團執行總裁，綠地金融投資控股集團董事長、總裁耿靖在綠地數字科技集團的大灣區戰略釋出會上，談論到綠地數科未來的發展前景及登陸資本市場後的預期表現。
如此高調的談論到旗下子公司分拆業務上市的前景，並不是綠地控股的首次。
2020年初，綠地控股董事長張玉良在媒體會上就曾表示：“我們可能會在消費領域和基建領域進行分拆的探索，但目前還沒有時間表。如果條件允許，我們會先嚐試將其中一項業務分拆上市。”
作為國內少有的在房地產多元化道路上提前走通的企業，綠地控股的分拆計劃早已提上日程。
如今看來，張玉良所說的條件或許已經到來。
援引路透社報道，8月31日，綠地控股旗下的綠地金融計劃在IPO之前的融資中至多融資60億元，綠地金融的估值或將增至340億元。
據其看到的檔案顯示，綠地金融計劃在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目標超過500億元。綠地金融可能在IPO中融資超過91億元。
目前，IPO地點和估值尚未被證實。
根據目前美國投資者和SEC對中國企業的態度分析，香港仍然是綠地較為理想的上市地點，尤其是在A股上市的綠地控股還有另一家港股上市平臺綠地香港，更為熟悉的投資人和公平的市場是主要原因。
“輸液管”到“印鈔機”
在業內人士看來，綠地的第二主業大基建才是此前分拆的熱門業務。
4月初，綠地控股組建的綠地大基建集團有限公司及綠地大基建技術研究院正式揭牌，同時綠地大基建產業基金簽約成立。
綠地控股介紹，綠地大基建集團註冊資本200億元，計劃透過5到6年的時間力爭營收破萬億，躋身世界500強企業。
那時候就有投資人認為，這或許是綠地分拆業務的前哨，但沒想到先拆出來的竟然是綠地金融。
綠地金融全稱為綠地金融投資控股集團，其正式成立於2011年，在一開始僅僅是為了幫助綠地控股緩解急切的資金需求，角色更像是“公司金融”，主要透過募集民間資本輸血基建與地產的投資。
在那個遍地黃金的地產年代，房企只要能籌到錢，便能如同印鈔機一般複製出更多的錢，綠地當時並沒有考慮到發展金融本身就是一部印鈔機。
綠地金融的蛻變發生在2014年，“那個男人”耿靖加入了綠地金融。
耿靖曾在香港匯豐銀行、美國摩根大通集團、新加坡金融管理局掛職工作，也是極少擔任過銀行、證券、信託、保險四大金融行業高管的人士。
耿靖在一年前面對觀點地產新媒體專訪時就曾談到，他最初的金融夢想起源於高中時期，與父親每次騎腳踏車路過金融機構雲集的上海外灘時，就會指著那些高樓說：“這就是我未來的辦公室。”
從360美股退市回A，到綠地控股與雅生活服務之間的戰略與股權合作，綠地金融都是集團與外界資本溝通的重要橋樑。
最近螞蟻金服計劃IPO在香港和科創板兩地上市的訊息成為了熱門話題，而綠地金融透過一家公司也持有其約0.69%的股份。
隨著耿靖這個懷揣著金融夢的男人加入，綠地金融也從一家“公司金融”進化成了“金融公司”，主要業務包括債權投資業務，股權投資業務，資產管理和資本運作業務。
張玉良在2014年時，就定下了2015年綠地金融利潤佔集團淨利潤將近50%的目標。
時至今日，綠地金融仍未能完成當初的目標。
但不可否認的是，綠地金融是綠地控股十分重要的資金來源和利潤保障，每年穩定貢獻著數十億的淨利潤。
於2019年，綠地金融實現淨利潤30.6億元。
今年上半年，在綠地業績遭遇集體下滑的同時，綠地的金融產業依然貢獻了利潤總額 20 億元，同比增長 26%，新增募資 23 億元，房地產基金放款金額 14.5 億元。
三道紅線與大象轉身
張玉良一直想將“中國的綠地”轉變為“世界的綠地”。在最新的財富《世界500強》榜單中綠地排到了176位，比萬科、保利、中海都要靠前。
或許張玉良自己也沒想明白的是，在綠地的業務與資產越做越大時，上市公司的股價卻越來越低，從上市時超過3000億跌倒了如今的不足千億。
今年上半年，綠地控股實現營業收入2098億元，其中房地產業實現營業收入966億元，基建產業實現營業收入906億元；實現利潤總額153億元，同比減少8%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤80億元，同比減少11%。
一家營收接近2100億元的房企，淨利潤卻只有80億元，淨利潤率僅為3.8%，而扣除非經常性損益後的加權平均淨資產收益率為10.39%。
其中，綠地的多元業務基建與消費產業的低毛利則是讓這隻“大象”表現差的主要原因，建築行業上半年的毛利率4.84%，而商品銷售行業的毛利率為5.02%。
值得注意的是，綠地從2019年的年報開始便不再披露金融產業的毛利率，從其上市初的2015年年報和2018年年報看，該產業的毛利率分別為99%和100%。
上半年下滑的財務資料可以歸咎於疫情，但隨著央行與住建部“三道紅線”的法規出臺，儼然成為龐然大物的綠地控股仍然未能擺脫腳下債務的泥潭，反倒隨著身軀越來越龐大，越陷越深。
據觀點地產新媒體統計，綠地上半年淨負債率接近180%，超出規定的100%；資產負債率88.51%，在超過萬億資產的規模下，即便是剔除預收款後的資產負債率仍然超出規定的70%；現金短債比僅在0.7左右，短期償債壓力大。
在市場談到三道紅線限制了誰時，融創、富力等較為激進的民企是我們更耳熟能詳的名字，而國企出現在紅色檔（三項全超標）顯然是頗為意外的一點，但綠地控股的債務壓力顯然由來已久。
降槓桿是近年來綠地控股一直在強調並在進行的事情，但對於已經深陷債務泥潭的綠地來說如何從中抽身而出便成了一道難解的命題。
有業內人士對觀點地產新媒體表示，此次綠地將金融板塊分拆上市是為了更好的打通境內外融資渠道，在集團無法幫助金融板塊成長時尋求外部資本的幫助。
綠地金融嘗試用股權繼續融資對於母公司綠地控股來說不失為一種辦法，倘若能緩解三道紅線下的資金壓力，或許將來綠地控股會嘗試分拆更多業務。
去年，綠地的資產負債率同比2018年下降了1.55點，達到87.94%，扣除預收賬款後的負債率為81.46%。
張玉良在年初的媒體會上就顯得頗為滿意，“作為一家萬億資產的企業，負債下降1個點，扣除預售款下降2.25個百分點，這個數字大概同行的大企業中是比較大的。”
這隻“大象”要轉身，並不容易。
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