樂居財經訊 李禮 6月15日，萬科A釋出地產研報。
公司近況
2020 年 6 月 11 日，公司公告成功以 25 港元/股的價格向不少於六名承配人配售 3.1559 億股新 H 股。此次公司配售所得款項淨額約78.65 億港元（已扣除佣金及律師費），配售股份相當於配售完成後公司全部已發行股本的 2.72%。
評論
為何選擇發股而非發債？我們認為公司配售 H 股的主要目的並非融資，更多可能是因公司此前 H 股佔總股本比例較低、此次出於擴大 H 股股本規模的考慮。公司歷史上曾出現 A 股控制權風險事件，而 H 股因股本規模較小同樣存在此類事件發生的風險（2014年公司 13.15 億股 B 股轉為 H 股並在港交所上市，當時 H 股佔比僅 11.91%）。2019 年 4 月公司配售 2.63 億股 H 股將 H 股佔比提升至 13.96%，而此次配售完成後該比例進一步增至 16.30%，我們認為 H 股股本的持續擴大提升了公司抵禦此類風險事件的能力。為何在 25 港元/股的點位配售而非股價更高時點？2019 年公司 H股配售價為每股 29.68 港元，而此次配售價明顯低於該水平。我們認為可能一定程度因為公司並無充分選擇配售時點的自由度。一方面，公司港股非紅籌架構，境外股權融資須獲取證監會批文（附有期限安排），而該批文的獲取時點非公司可控；另一方面，公司2019 年 6 月 28 日召開股東大會表決透過配售 H 股的一般性授權議案，公司此次配售時點已接近授權截止日。
是否意味著證監會對房企股權融資的全面放開？我們認為此次配售僅是證監會允許個別 H 股房企（非紅籌架構，即境內註冊、香港上市）在港股市場股權融資的允許，且並非近期新變化（2019年公司已完成過 H 股配售），並不意味著對 A 股房企境內股權融資的放開。
配售對公司影響幾何？我們認為此次配售對公司主要有兩方面影響：一方面如前所述，H 股比例提升有助於提升公司抗風險能力；另一方面，公司擬將配售所獲款項淨額用於償還境外債務，我們測算若全額償還公司淨負債規模將降至 846 億元，淨負債率降至30%，進一步最佳化財務穩健性的同時也為公司未來土儲擴張提供更為充足的槓桿空間。
估值建議
維持公司2020年和2021年盈利預測不變。當前股價對應6.7倍/6.1倍 2020/2021 年預測市盈率。維持跑贏行業評級和 32.83 元目標價，對應 8.5 倍/7.7 倍 2020/2021 年目標市盈率，較當前股價有28%的上行空間。
風險
疫情影響範圍和幅度超預期；結算進度不及預期。