合景泰富作為廣州的大型房地產開發公司，也是最早一批赴港上市的房企之一，從2019年業績表現來看，銷售業績為861億元，順利完成其全年銷售目標。同時，其盈利能力表現優異，核心利潤大幅增長36.8%至52.1億元，增幅創近5年新高，另近十年來合景泰富的毛利潤率始終維持在30%以上水平。
合景泰富高盈利能力的背後必然是多個因素共同作用的結果。億翰智庫分析其背後原因指出，首先優質的土儲佈局和成本管理拓展了企業的盈利空間；其次投資性業務進入收成期，為合景泰富提供穩定現金流保障；第三是城市更新全面推進，進一步助力集團未來規模增長及盈利增長。
優質土儲佈局與嚴格的成本管控拓寬盈利空間
在房企爭雄，業績逐鹿的時代，合景泰富能夠維持較高的毛利潤率，那麼其在房地產行業中必然具有獨特的優勢。億翰智庫認為，合景泰富持續聚焦一二線城市的發展戰略是基礎，而優質的土地儲備以及優良的成本管控能力為企業的地產開發業務拓寬了盈利空間。
首先戰略層面上，隨著政策和區域經濟發展形勢變化，合景泰富動態調整土儲佈局，但是聚焦核心一二線城市的戰術從未改變。例如2017年粵港澳大灣區強勢崛起後，合景泰富開始加大大灣區的佈局，首次落子深圳、中山、肇慶等城市，同時還加速了長三角城市群的佈局。隨著兩個重要區域的版圖佈局基本完善，2018-2019年又進而實施深耕策略。但是縱觀2014-2019年企業的拿地或是土儲佈局的相關表述，合景泰富始終聚焦於一二線城市。高能級城市人口密度大，經濟發展水平高，因此市場需求更旺，購買力更強。顯然，持續聚焦一二線城市發展戰略是指引企業獲得高回報的基石。
其次土儲實際佈局基本與戰略安排保持一致，多數土儲集中於一二線城市、高經濟發展水平地區域。截至2019年末，合景泰富共擁有156個專案，專案佈局內地及香港共39個城市。從城市能級看，多為一二線城市；從佈局的區域看，主要分佈在粵港澳大灣區和長三角城市群。
在深耕粵港澳大灣區和長三角區域，聚焦一二線城市發展戰略指引下，合景泰富在相應地區的銷售金額也逐年提升，進而為企業的營業收入增長以及盈利能力奠定了基礎。2019年合景泰富在兩大核心城市群的銷售業績佔比合計73%，一二線城市的銷售業績在總業績中佔89%。
第三是嚴控成本。房地產開發業務是合景泰富營業收入的主要來源，而根據銷售成本的結構，其土地成本和建築成本一直穩定控制在行業較低水平，因而為企業的利潤增長提供了空間。
合景泰富在地產業務中的成本管控包括兩個方面，一是在土地獲取時有嚴格的利潤測算，因而能有效控制拿地成本。二是透過集中採購和成本控制體系標準化管理，把控建築方面的開支。從2014-2019年合景泰富銷售成本的結構看，土地成本均值為3231元/平方米，最高值不超過4000元/平方米；建築成本均值為4595元/平方米，最高值為5829元/平方米。總體上，2014-2019年的單位銷售成本相對較低，均值僅7826元/平方米。另外，企業2017-2019年的銷售均價都位於16000元/平方米以上。因此，嚴格控制成本使得企業盈利空間充裕，毛利潤率持續維持30%以上水平。
投資性業務步入收成期提供穩定現金流保障
透過多年市場沉澱，合景泰富已構建全業態商業鏈。旗下商業專案陸續開業和運營成熟，為合景泰富提供穩定的現金流入與利潤支撐。
截止2019年，合景泰富已在大灣區、長三角、重慶、成都等核心地區開發多個商業專案，其中商場8個，寫字樓8個，酒店17個。2019年，集團權益持續性經營收入為24.3億元，同比增長49%，成熟商場經營利潤率為52%，成熟寫字樓經營利潤率為86%，為集團提供穩定的現金流入和利潤支撐。
目前，商業和酒店已形成品牌效應，其中商業形成悠方和摩方兩大購物中心品牌，針對不同的客戶群體，賦予產品不同的個性體驗。自營酒店品牌木蓮莊酒店，也已在廣州、杭州、成都等城市落地運營。
城市更新加速推進助未來規模與盈利雙升
合景泰富除了在公開市場和收併購方面堅持深耕外，在城市更新方面也取得較大突破。截至2019年12月底，合景泰富在廣州、深圳、佛山三個城市11個區共已簽約26箇舊改專案，預計總可售建築面積約1373萬平方米，可售貨值約5850億元。
目前合景泰富現有舊改專案正在轉化中，2020年將啟動4-5條村拆遷動工，3月以來，廣州紅衛村、雙沙村、南崗村已啟動拆遷。隨著專案轉化推進，舊改專案預計將為企業帶來可觀的可售貨值。根據合景泰富進度預估，舊改專案2021年可實現供貨100億，助力企業規模和利潤的雙增長。
億翰智庫認為，合景泰富在房地產行業、在已佈局的城市已經形成了較強競爭力，因而未來將繼續提升企業的盈利能力。第二，投資性物業運營逐漸成熟，未來將持續為企業帶來穩定的現金流入。第三，城市更新專案全面推進，將進一步為集團規模及盈利增長提供助力。億翰智庫預計，如上述三方面的優勢可持續，那麼未來合景泰富的核心利潤仍將維持在較高水平。