“一體兩翼”戰略持續深化，中駿千億規模可期

記者 | 馬一凡

在業績普遍下滑的行業大環境中，近年來規模成長較快的中駿集團營收和利潤增幅都超過了40%，增速繼續在行業內領跑。

8月19日晚間，中駿集團控股（01966.HK）公佈其2020年半年報。業績期內，中駿集團營收為151.35億元，同比大幅上升45.2%；毛利42.25億元，上升40.3%；溢利增加14.7%至約人民幣25.17億元，母公司擁有人應占核心溢利增加19.2%至約人民幣18.41億元，董事會宣派中期股息每股普通股港幣11分。

上半年疫情給行業帶來了巨大的不確定性，但中駿仍然做到了合約銷售額同比上漲。

根據中報，中駿今年上半年合約銷售額達到400.76億元，同比增長8.2%，合約銷售面積273萬平方米。期內物業銷售均價為每平方米人民幣14,680元，同比上升17.6%。

今年無論是大環境還是監管層面，都對房企的負債指標提出了更高要求。截至2020年6月30日，中駿集團現金及銀行存款結餘增加4.5%至約人民幣249.8億元，淨負債比率為68.3%，現金及銀行存款結餘與短期債務覆蓋率為1.2倍，保持了較為健康的水平。

一二線市場“豐收”

中駿仍是近幾年規模增速最快的房企之一，其最近三年銷售複合增長率達到56%。

在以加速去化和回籠資金為首要目標的策略指導下，上半年中駿實現400.76億元銷售額，達成了年度目標930億元的43%。如果下半年在銷售上繼續發力，將有很大希望進入“千億俱樂部”。

中駿的大“糧倉”主要是一二線城市，其在廈門、南京、北京、重慶的銷售表現最突出，銷售額分別達到67.16億元、25.73億元、25.51億元及24.34億元。其佈局的三線城市中，泉州表現最佳，合約銷售額達到21.92億元。

從大的區域來看，海峽西岸經濟圈和長三角經濟圈是銷售額佔比最大的區域，貢獻度分別為26.3%及39.4%，今年上半年在海峽西岸經濟圈的銷售額增幅達到了106.3%。

營收構成方面，物業銷售收入是中駿最主要的收入來源，佔比達到97%。租金收入在今年上半年達到1.54億元，同比上升15.8%。物業管理收入大幅上升46.4%至2.33億元。

中駿在業績報告中表示，最壞的時刻已經過去，相信中國經濟將在下半年慢慢復甦，中央於下半年會繼續堅持“房住不炒”的定位以及“因城施策”的原則，所以預計下半年市場將保持平穩。下半年計劃在海西、環渤海以及中西部推出大量新盤，以改善型住房為主，在充足而均衡的可售資源下，有信心完成年初訂立的全年930億元的合同銷售目標。

財務穩健度提升

在擴儲上，中駿有了新的抓手。

中駿繼續實行“一體兩翼”的拿地策略，購物中心和長租公寓成為了中駿的兩大抓手，與地產發展形成了協同效應，以此獲取低價優質土地。

上半年，中駿合計新增10個專案，分佈在8個城市，包括廈門、福州、濰坊及許昌等，總土地成本約為人民幣194.31億元（集團應占土地成本約為人民幣153.54億元），地上總可建面積約為332萬平方米。

截至2020年6月30日，中駿土地儲備總規劃建面達到3303萬平方米，分佈於54個城市。

投資安全性高的長三角仍然是中駿土儲最多的地區。從區域分佈來看，長三角、環渤海、海西、粵港澳大灣區和中西部地區土儲佔比分別為32.9%、20.4%、26.9%、6.2%及13.6%。

從這些資料可以看出，中駿拿地的標準很高，主要落子於市場確定性強的城市，在核心一二線城市佈局有利於保證規模和利潤實現。

在實施穩健投資策略的同時，中駿的債務結構得到進一步最佳化。

由於把握住時機完成了若干融資與再融資事項，中駿有效延長了平均貸款期限及降低融資成本。

2020年1月，中駿在境外增發於2024年到期的1.5億美元優先票據，發行收益率為6.5%；第一季度就一筆兩批本金為5.16億港元及1.8億美元的定期貸款融資進行提款，貸款期限為三年六個月，年利率為香港銀行同業拆息或倫敦銀行同業拆息加3.6%。在境內資本市場，於2020年7月成功發行境內公司債券，規模為14.6億元人民幣，票面息率為5.5%。

2020年上半年中駿平均融資成本為6.7%，與同年同期持平。截至2020年6月30日，現金及銀行存款結餘與短期債務的覆蓋率為1.2倍，資金流動性較為充裕。

基於中駿集團穩健的財務表現，2020年以來先後14家國際及國內券商機構一致給予買入評級，7家國際券商機構確認為首選股，8月10日，克而瑞證券首次覆蓋中駿集團，給予目標價5.52港元，並給予“強烈推薦”評級。

新賽道“起航”

中駿佈局的新業態正在快速成長。

住宅開發銷售是房地產行業公認的“賺快錢”模式，但中國房地產終將從增量市場轉向存量市場，房企必須提前佈局新業態，才能實現未來長遠發展。

行業內有堅定意願開闢新賽道的民營房企實際上並不多，想要“換道超車”的中駿是個例外。

中駿於2017年提出地產千億級開發及”FUN+幸福生活”生態圈的雙軌戰略；2019年，中駿提出構建以地產開發為主體，以新零售購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式。

“一體兩翼”戰略的兩大業務板塊，分別指購物中心FUNWORLD世界城，以及長租公寓FUNLIVE方隅。

截至2020年6月30日，中駿世界城新增體量約347萬平方米，在15城落子17枚。同時，中駿世界城保持火熱銷售態勢，並接連入駐張家港、揭陽、福州、高密、許昌、湘潭等。

目前中駿在商業板塊的“百城計劃”正全面加速，預計到2025年佈局100個購物中心，2025年租金收入超過45億元。

而長租公寓FUNLIVE方隅目前佈局了15座城市，管理規模達到20000間。中駿計劃到2025年全國佈局20萬間長租公寓，管理租金規模超100億元，資本資產管理規模超600億元。

中駿方面表示，商業和長租公寓板塊將堅持戰略定力，全面提升協同效能，在5年計劃的指引下全新起航，構築中駿集團“換道超車”的強大優勢。