來源： 中國經營報
本報記者 餘燕明 廣州報道
日前，時代中國控股有限公司（01233.HK，下稱“時代中國”）釋出了2020年中期初步業績。儘管受到新冠肺炎疫情影響，但時代中國在今年上半年的物業銷售額及淨利潤等多項業績指標穩中有升。
今年前6個月，時代中國實現合約銷售額325.7億元，同比增長了4.3%；當期結轉確認營業收入149.2億元，同比減少6.4%；淨利潤為18.1億元，同比增長了6.5%。
時代中國董事會主席、行政總裁岑釗雄表示，對公司2020年上半年物業銷售表現滿意，預計下半年仍將繼續改善，有信心完成全年既定銷售目標。
2020年上半年，時代中國把握住階段性還款期進行債務置換，大幅降低了上市公司融資成本，整體利率水平有望進一步降至6%~7%。
在土地儲備方面，截至今年6月底，時代中國總土地儲備約2180萬平方米，主要佈局在國內一二線城市及粵港澳大灣區，其中位於粵港澳大灣區的土地儲備佔比接近90%。
時代中國更大發展潛力在於城市更新業務。今年上半年，該公司已累計獲取超過150個城市更新專案，潛在總建築面積約5200萬平方米。2020年，時代中國預計將有10個城市更新專案實現轉化，總建築面積約200萬平方米，可售貨值約700億元。
融資成本預計降至7%以下
據岑釗雄介紹，時代中國在2020年上半年的重要工作之一，就是努力降低融資成本，並且成效顯著。
當期，時代中國先後發行了多筆境內外公司債券，年息介於5%~6.3%，維持在行業內較低利率水平。
其中，2020年2月，時代中國發行了一筆本金為5.75億元的境內公司債，以及一筆本金7.4億元的境內公司債，年息分別為6.2%、5%；2020年3月，時代中國發行了一筆本金9.5億元的境內公司債，以及一筆本金15.5億元的境內公司債，年息分別為6.3%、5.1%；2020年5月，時代中國發行了一筆本金2億美元的優先票據，以及一筆本金25億元的境內公司債，年息分別為6%、5.24%。
尤其是時代中國在今年上半年累計發行了63.15億元境內公司債，用於置換年內到期債務，加權平均成本為5.4%，較原債務成本降低了2.7個百分點。在境外發行的2億美元優先票據，融資成本也降低了近1個百分點。
據悉，截至今年6月底，時代中國加權平均融資成本為7.4%。岑釗雄表示，公司把握了2020年上半年集中還款期進行了債務置換，接下來整體有息債務的加權平均融資成本有望降至6%~7%。
“今年上半年是公司階段性償債高峰期，期內80多億元的債務置換過程中，融資成本降低了2.7個百分點，對上市公司資金成本將帶來正面影響，”岑釗雄說，“低息債務置換的成效預計會在下半年開始顯現。”
期末，時代中國揹負的有息債務規模為587.2億元，比年初的532.6億元增加了54.6億元，增幅為10.3%。其中，將於一年內到期的有息債務為241.5億元，短期債務佔比約為41.1%。
與此同時，時代中國也儲備了更多現金資源。期末，上市公司持有的現金資源為345.3億元，比年初的292.8億元增加了52.5億元，增幅為17.9%。
按照時代中國持有345.3億元現金資源計算，其對241.5億元短期有息債務的覆蓋比率為1.43倍。
截至2020年6月底，時代中國的淨負債率（有息債務扣除現金資源後與權益總額的比率）約為71%，比年初的67%略有增加，但仍處於房地產行業內較低水平。
據時代中國執行董事、首席財務官牛霽旻介紹，到今年6月末公司的241.5億元短期債務構成裡，佔比超過90%是在境內外公開市場發行的公司債。截至目前，時代中國針對所有將於未來一年內到期的短期債務，都已經拿到了監管部門的相關債務置換的發行批文。
他進一步介紹，時代中國基本不存在短期償債壓力，上述佔比超過90%的境內外公開市場發行的公司債，包括94.4億元境內公司債及102億元境外公司債。其中，94.4億元境內公司債，已經獲得監管部門批文進行債務置換的發行額度為95.2億元，截至7月底已累計發行置換84億元境內公司債。
另外，102億元境外公司債相當於14.5億美元，今年7月，時代中國已經發行了一筆本金為3億美元的優先票據，年息為6.75%，將用於等額置換上市公司於2020年11月到期3億美元優先票據。其餘3筆合計本金11.5億美元的優先票據將在2021年上半年到期，為避免不必要的重疊利息開支，預計之後再安排發行置換。
“基於現金儲備的角度，現金短債覆蓋比率超過1.43倍，而且未來一年內公司還會有正常的銷售回款，所以短期償債沒有任何壓力。”牛霽旻補充說。
已獲取超150個城市更新專案
2020年上半年，時代中國繼續審慎地補充了土地儲備，以支撐上市公司持續穩步增長。
期內，時代中國新增獲取了7宗土地，分別位於佛山、東莞、長沙，預計總建築面積92.4萬平方米，時代中國應占約54.8萬平方米，對應承擔的土地成本為42.6億元。
截至2020年6月末，時代中國已在全國16個城市擁有土地儲備總建築面積約2180萬平方米，主要佈局在國內一二線城市及粵港澳大灣區，其中位於粵港澳大灣區的土儲佔比接近90%，足夠支援上市公司在今後3~5年內發展所需。
時代中國更為龐大，也更具潛力的土地儲備集中在城市更新領域。截至2020年6月底，時代中國累計獲取了超過150個城市更新專案，主要分佈於粵港澳大灣區7個城市，潛在總建築面積約5200萬平方米。
“粵港澳大灣區的城市更新力度很大，各個城市都希望透過城市更新推動發展，實現產業升級，增加稅收、擴大就業，保持城市活力，”岑釗雄說，“我們也已積極參與其中，包括舊村、舊廠改造，也在今年上半年取得了很大收穫。”
他介紹，公司預計在2020年將有10個城市更新專案完成轉化，總建築面積約為200萬平方米，可售貨值約700億元。截至今年7月，時代中國已經順利完成4個城市更新專案轉化為土地儲備。
城市更新已經成為時代中國獲取補充土地儲備的重要策略。“2020年拿地安排和策略沒有改變，優先透過城市更新專案鎖定土地，這是最重要的方式，同時透過招拍掛公開市場及收購尋找機會。”岑釗雄說。
他補充說，時代中國的土地儲備策略，還是會繼續聚焦在粵港澳大灣區重要城市的城市更新專案，雖然今年上半年受新冠肺炎疫情影響，城市更新專案審批手續上變慢，但隨著政策進一步放開以及粵港澳大灣區各個城市對於城市更新業務的支援，城市更新專案落地的進展會更快一些，也給上市公司帶來更多的新增土儲和更高的毛利率。
儘管時代中國在2020年上半年沒有直接結轉確認來自城市更新專案的收入，但是城市更新業務仍然間接推漲了公司的盈利水平。
上市公司主營業務收入之外的其他收入及收益，在2020年上半年由上年同期的3.9億元增至11.9億元，增幅高達208%。該項收入主要來自重新計量於一家聯營公司既有權益實現調整收益3.1億元，以及議價收購一家附屬公司的收益5億元。
這得益於時代中國在城市更新業務上取得成果，其位於廣州中新知識城的紅衛村舊改專案成功轉化後帶來溢價收入所致。
據牛霽旻介紹，2020年中期財務報表確認城市更新業務收入為零，但紅衛村舊改專案在2019年完成一級開發後，今年上半年透過引入第三方合作開發的交易方式，收到並且實現了首筆8.5億元舊村改造一級開發收益。
“在城市更新業務上，我們已經有了非常大的進步和發展，”岑釗雄說，“時代中國的首要策略是聚焦粵港澳大灣區，目前完成了第一階段的業務佈局，大機率能夠實現1000億元左右的規模。我們考慮的是長期發展和持續增長，所以與獲取土地儲備的能力有關，而城市更新就是最重要的方式。”