來源： 中國經營報
香港商人潘政，在港交所擁有3家“小市值”的上市公司——匯漢控股有限公司（00214.HK，以下簡稱“匯漢控股”）、泛海國際集團有限公司（00129.HK，以下簡稱“泛海集團”）、泛海酒店集團有限公司（00292.HK，以下簡稱“泛海酒店”）。
潘政實際控制匯漢控股50.44%的權益，其透過匯漢控股持有泛海集團51.89%的權益，又透過泛海集團持有泛海酒店66.71%的權益，即潘政自上而下持股匯漢控股、泛海集團、泛海酒店。
目前，匯漢控股在港交所的總市值約為8億港元，泛海集團的總市值約為12億港元，泛海酒店的總市值則不到5億港元。
但2020年以來，中資美元債在境外市場的行情大跌，潘政控制的這3家小市值企業活躍在二級市場，大舉購入了中國恆大、花樣年控股等紅籌地產商發行的高息美元債，使其開始受到關注。
據《中國經營報》記者查詢統計，匯漢控股、泛海集團、泛海酒店大約已持有逾190億港元的高息美元債。在過去幾個月時間裡，泛海系就耗資近30億港元繼續增持了多家紅籌地產商的美元債券。
潘政及其名下的3家上市企業不僅從紅籌地產商的高息美元債獲利頗豐，而且他在早年就已經直接介入了中國內地的房地產專案開發。
其中，泛海集團正在開發銷售位於北京市通州區的東灣專案，僅住宅部分的銷售貨值就接近70億元。泛海集團在2007年即已取得了東灣專案的開發權益，但擱置到2019年才得以入市，閒置了逾十年時間。
瞄準房地產高息美元債
中資美元債在二級市場大幅跳水後，泛海系大舉買進了中國恆大等紅籌地產商發行的高息美元債以作投資。
在偌大的港交所，潘政控制的3家“泛海系”上市公司毫不起眼，其市值更加無足輕重。
泛海系在二級市場的股價表現，與上市公司的賬面價值，有所偏離。以匯漢控股為例，至2019年9月末，匯漢控股的每股淨資產達到了15.53港元，而該公司目前的每股價格為0.94港元，大幅折讓於淨資產水平。
當前匯漢控股的總市值約為7.9億港元，上市公司到2019年9月末合併報表口徑下持有的現金資源就超過了9.5億港元。
泛海系之所以受到關注，則是因為今年以來，中資美元債在二級市場大幅跳水後，泛海系大舉買進了中國恆大等紅籌地產商發行的高息美元債以作投資。
實際上，截至2019年9月末，匯漢控股、泛海集團、泛海酒店合計已經持有多達157.4億港元（按市值計算）的債券，其中絕大部分是紅籌地產商發行的高息美元債。
按照泛海系持有的這些債券本金計算，其面值總額接近177億港元，泛海係為了增持買進這些債券所支付的投資成本則為172.4億港元。
據悉，這些美元債券的收益通常包含兩個部分，一方面來自於債券在二級市場的買賣溢價，另一方面來自於債券本身所附帶的利息收入。
泛海系所持有的美元債券的票息介於7%~15.5%。僅2019年9月末的前6個月，泛海系由這些高息美元債就收到了接近10億港元利息收入。
根據泛海系的公開披露，從2019年11月份開始，匯漢控股、泛海集團、泛海酒店透過一級市場認購及二級市場購買的方式，繼續增持了大筆美元債券。
2019年11月初~2020年2月下旬，泛海系在一級市場先後認購了意馬國際、花樣年控股、中國恆大、當代置業發行的高息債券，這些債券發行利率介於10%~12.25%。
今年3月至今，泛海系開始在公開市場頻繁買進中國恆大、花樣年控股、金輪天地控股已發行上市的高息美元債，這些債券附息利率則介於11.5%~13.75%。
泛海系從2019年11月份以來對中資美元債收購策略的調整——從一級市場認購轉向公開市場購買，主要由於今年3月份以來，這些美元債券在二級市場的價格大幅跳水，其公開報價遠低於債券面值，與之對應的是債券收益率大漲。
例如，泛海系在今年3月中旬從公開市場購買了中國恆大票息介於11.5%~12%的美元債券，債券本金為2500萬美元，而其所付出的代價則僅為1690萬美元；今年3月份下旬，泛海系進一步收購了中國恆大票息介於11.5%~13.75%的美元債券，債券本金為8450萬美元，而其所支付的代價只有5720.5萬美元。
據記者查詢統計，2019年11月份以來，匯漢控股、泛海集團、泛海酒店透過一級市場認購、二級市場購買的方式，迄今已累計耗資29.46億港元繼續增持了高息美元債，這些債券本金為34.3億港元。
與此同時，期間泛海系也出售了此前持有的部分票息較低的中資美元債，以調整其債券持倉結構。另據記者查詢統計，2019年10月下旬以來，泛海系已先後出售了所持逾10億港元融信中國、當代置業、佳兆業集團等紅籌地產商發行的美元債券。
這幾筆中資美元債的出售，讓泛海係獲益頗豐，其由此確認的出售收益就達到了1億港元左右。
至2019年9月末，泛海系持有這些債券的投資成本為172.4億元，2019年11月份至今繼續淨買入約20億港元后，目前其對這些高息美元債的累計投資已超過190億港元。
收購北京土地閒置十年
泛海集團早在2007年收購取得了黃海房地產44%的股權，其當時支付的收購對價為1.533億港元。
紅籌地產商的高息融資，以及中資美元債在二級市場的大幅下跌，已讓泛海系賺取了大筆利息和投資收益。除此之外，泛海系還直接在中國內地參與了房地產專案開發。
2019年7月份，位於北京城市副中心——通州區的一個核心住宅專案開始預售，僅2個月時間，該專案的合約銷售額就超過了7億元。
這是由泛海集團間接持股50%的北京黃海房地產開發有限公司（以下簡稱“黃海房地產”）開發建設的東灣專案，總建設規模達到了24.81萬平方米。東灣專案是泛海集團名下少量的房地產開發專案之一。
黃海房地產在2019年7月份及2020年3月份先後取得了東灣專案部分房源的預售許可，批准預售717套房源，批准預售面積7.23萬平方米，批准銷售價格接近7萬元/平方米。
而據記者瞭解，東灣專案24.81萬平方米建築規模裡，其中規劃建設的6棟住宅樓面積為9.53萬平方米，按照該專案批准銷售價格7萬元/平方米計算，僅住宅部分的總貨值就高達70億元。此外，東灣專案還規劃建設了2棟商務辦公樓，商業及辦公面積約為5.63萬平方米。
泛海集團早在2007年收購取得了黃海房地產44%的股權，其當時支付的收購對價為1.533億港元。此後，泛海集團對黃海房地產的持股比例，進一步增加至目前的50%。
當時東灣專案的土地面積為5.2萬平方米，計容建築面積（地上建築面積）為9.13萬平方米。泛海集團收購東灣專案開發權益時所約定的重要條件之一，即該專案的計容建築面積調整到18.79萬平方米，相比之前將增加一倍以上。
根據記者查詢北京市相關備案資訊，黃海房地產開發的東灣專案在建築控制規模這一指標上，確有大幅增加。
2012年，東灣專案備案資訊顯示其建築控制規模為15.65萬平方米，2017年則增加到目前的24.81萬平方米，而黃海房地產在2004年獲得東灣專案地塊時，其規劃總建築面積不到11.38萬平方米。
當初泛海集團從俊星集團收購了東灣專案的開發權益，俊星集團由自然人餘乃儲實際控制，這是一位在北京有過少量投資的地產商。彼時全資持股黃海房地產的俊星集團，引入了泛海集團。
而在2001年黃海房地產設立之初，該公司由徐光、曹仲川、馬利國這3名自然人出資，無從知曉他們透過何種方式獲得瞭如此龐大的開發土地。根據記者查詢瞭解，黃海房地產在2004年簽訂土地出讓合同時，所支付的土地出讓款僅為1718萬元，並約定在2005年動工、2007年竣工。
因此，東灣專案之前亦被國土部門列為閒置土地。泛海集團在2007年介入該專案後，其原本擬定的開發計劃仍然幾度延期，遲至2017年才實際動工。
目前，泛海集團及俊星集團各自持有東灣專案50%的開發權益，但此前俊星集團向該專案投入的開發資金，相當一部分實際上來自於泛海集團拆借的資金。其中，2015年，由余乃儲提供擔保，泛海集團向俊星集團貸款2.8億港元，用於後者對黃海房地產的注資。
《中國經營報》記者已向匯漢控股、泛海集團方面求證瞭解東灣專案閒置多年、建築控制規模大幅增加的原因，以及是否由其承擔主要的開發資金，截至發稿，對方未予回應。