行業洗牌玩家退圈,苦熬三個月,民宿熬出頭了嗎?
在五一放假前的4月29日,北京市宣佈公共衛生應急響應級別由一級降至二級,根據相關民宿短租平臺的資料顯示,第二天北京使用者關於民宿的預訂量同比暴漲500%,近省出遊成為疫情緩解後回暖最快的市場。
苦熬了三個月的民宿行業,熬出頭了嗎?
民宿洗牌玩家退圈
“難,真的很難。”
番茄民宿的老闆唐姐告訴懂懂筆記,五一小長假住宿火爆的背後,是民宿用旺季平價甚至降價流血換來的。而假期結束後,預訂量迅速回落,苦日子並沒有過去。
「到城郊風景優美的地方租幾間房子,裝修成自己喜歡的風格,做一個民宿老闆,跟不同人打交道,總有能聊得來的朋友,這種詩和遠方的意境,太吸引人了。」記不清是在哪看到了這樣的文字,唐姐就這樣被打動了。但一入民宿業,她便發現眼前的苟且讓她比上班還要辛苦。
民宿業有兩種玩法,一種是走平民路線,就是公寓住宅改造的簡裝民宿,基本不動硬裝,只做軟裝。這種民宿可以比較節省前期投入,但賣不上價格,只能打價格戰。
另一種是走個性化(中高階)路線,用獨特的裝修風格展示民宿的魅力,甚至民宿自身就是一處風景,讓民宿自身的品質有了質的飛躍,這也成為當下民宿的主流。
唐姐的老公是一位小有名氣的設計師,他們的所有房源都是先生負責設計和安排裝修,她主理內務,房價要比周邊房源高出至少20%。
“因為會設計懂裝修,我們前期投入要比其它做民宿的低一些,我們主要做重慶的城市遊,主打兩室或者一室的居家風格,花費也沒有景區的別墅民宿那麼高,當時預計一個房源大約8個月就能收回前期裝修投入。”
唐姐告訴懂懂筆記,這個時間只是疫情前的考量,經此一疫,她已經很難估算回本時間了。
除了前期裝修,民宿的日常運營工作也把她搞得焦頭爛額,因為每個民宿都不是標準化陳設,有很多細節與清理工作,所有她沒有請第三方保潔公司,而是僱了專人進行打掃,每天還要自己親自動手。
民宿的成本包括房租、人員工資、水電煤氣、客房物品消耗、渠道佣金等,還有各種零碎的物品維修甚至門牆補漆。唐姐笑稱自己做民宿前,下班回家癱,做民宿後,成為了全能的機器管家。
然而並不是大多數人像她那樣具有隨性溫和的性格,還有一個懂設計裝修的老公。或看中民宿行業的所謂高收益,或是民宿情懷難以自禁,大批民宿老闆近兩年殺入這個並不成熟的市場,結果在疫情中,或是資金鍊發生問題,或是產生了畏懼心理,民宿業退圈的情況層出不窮。
懂懂筆記發現,目前國內尚未出現一個專業的民宿轉讓平臺,並且房產中介也沒有進入這部分市場,大量民宿轉讓透過民宿老闆間的資訊渠道完成,訊息面閉塞且地域化嚴重。
好幾位民宿老闆告訴懂懂筆記,民宿作為重資產重運營的專案,需要較高的資金和運營能力,做不下去交學費的人很多,而疫情加速了這種行業洗牌。只是疫情阻攔下,很多民宿老闆連“退圈”都找不到下家接盤。
“民宿經歷高速擴張後,接下來將面臨漫長的深耕期,”木鳥民宿CEO黃越告訴懂懂筆記,“疫情後不能說民宿行業遇冷了,而是洗牌換代的頻率加快了。民宿是一門生意,要全心全意的去經營,很多低品質房源,或者玩票與借熱潮投資的人會逐步退出。”
的確,多年前從莫干山興起的民宿風潮,正在逐漸顯露真實的景象,近幾年行業的不溫不火,在突然遭遇“黑天鵝”後,正在勸退大量失望的民宿主。
2019年底,懂懂筆記的一位朋友因為想圓一個民宿夢,接洽了一位正在轉讓高檔民宿的民宿主。
這是一套位於北京近郊某成熟景區附近社群的二層疊拼別墅。這位民宿主僅房屋裝修和花園佈置就投入了近500萬元,整套房在共享民宿平臺的日租報價就要2000元。但是因為資金需要,他想在去年12月底以300萬元轉手。
緊接著疫情來臨,民宿轉讓的事情就此擱置了。五一期間,民宿老闆又將轉讓價格降低到200萬元,這個還有八年租約的高品質民宿,讓懂懂筆記和這位朋友都頗為動心。
然而做民宿已經六年的檸檬小樹民宿老闆雲姐,在交流中直接兜頭潑了一盆冷水。
“再好的民宿,你拿來也要重新修繕,這套房子的各種物料準備和成本,沒有30萬下不來,每年房子的運營成本少說要兩萬元,一天2000元的房租,就算一個月能夠租25天,一年也才60萬,你要近四年才能回本。實際上你根本租不滿那麼多天數,恐怕你收回成本的時候,也是租期結束的時候了。”
雲姐表示,如果喜歡投資民宿,不如拿這筆錢的大頭去做理財投資,拿小頭眾籌一個民宿,每年去玩一兩次過過癮就行了。“普通玩家最好不要碰民宿,回本週期是4~5年的上百萬投資,這個量級的資產投入,其實可以有許多其他選擇。”
不管是城市民宿還是景區民宿,前期的裝修與佈置極為重要,也是民宿能否有賣點的重要因素,沒有獨特的裝修與內飾風格,民宿的價值便難以體現。
然而民宿前期裝修投資,少則幾十萬,多則上百萬,讓一些民宿投資者有了“偷工減料”的心思,在運營上的節省更讓民宿的品質大大降低,往往難以捱過市場的篩選。
“不算前兩個月停業,整個4月份,平均入住率也就30%左右,和去年同期比,下降了一大半,入住率得有50%以上我才能盈利,但不開能怎麼辦,轉讓出去我賠得更多。”在北京密雲古北水鎮景區,琪琪打造的民宿已經開業三年了,談起民宿生意,她顯得有點兒焦躁。
“這個雙臥疊院別墅簽了十五年的租約,房東當時有硬裝不是毛坯房,我們花在裝修與傢俱上的錢也有六十多萬了,疫情前那會兒,每天的租金在千元左右。”現如今,琪琪家放出的民宿房價只有600元,五一也不敢漲價。
琪琪告訴懂懂筆記,這個別墅區有超過一多半的房源都被用來做民宿了,但因為疫情影響,很多民宿老闆對未來的行情不看好,開始紛紛低價轉讓。
“我們這裡熬不住的有兩類人,一個是前期在銀行貸款或者借錢做民宿,現在資金鍊出問題了開始轉手;還有一類就是看民宿賺錢,又不捨得投入,最後把民宿砸自己手裡的人。”
琪琪介紹,他們民宿圈子更願意接手前一種民宿,一個是價格夠實惠,另一個就是對方的民宿品質有保障,簡單改造就可以再使用。
聽說懂懂筆記和朋友差點入手一個四折民宿的坑,琪琪笑稱這樣的坑未來還會有很多。
房源品質和裝修被賣家高估、房屋質量有問題、租賃合同有問題...低價轉讓的民宿,有時候並不是撿漏,而是帶回一個麻煩。
但是接盤的人又在哪裡?
五一假期結束後,木鳥民宿釋出了周邊遊資料報告,五一訂單恢復至去年5成,周邊遊資料環比增長超4倍,使用者出遊散心以周邊遊為主,省內市內遊率先回暖。報告顯示,低價囤房要早準備,民宿市場回暖趨勢明顯,低價房並不等人。
五一假期的出遊大多本著安全、謹慎的態度,周邊遊成為主旋律,使用者也更傾向於在省內走走看看、旅遊散心。懂懂筆記認為,這種以大城市為中心的近郊輕旅遊狀態,甚至將貫穿全年。
從報告公佈的訂單資料來看,位列周邊遊活躍度排行榜前列的是浙江、四川、重慶、上海等省市,這些地區人口稠密,周邊景點豐富,不用遠行的出遊度假優勢,帶動這些地區使用者出遊活躍度提升。
而云南、海南、湖南等主要依靠外來遊客的省份,市場活躍度相對較低,有了疫情期間退訂單的前車之鑑,很多使用者對於長途旅遊和民宿也傾向於隨行隨訂。
對於民宿經營者來說,市場呈現的轉暖雖然有所感受,但後期的負面影響依然在延續。
一位大理雙廊的民宿老闆告訴懂懂筆記,他已經不考慮回收成本的週期,能夠保證日常房租覆蓋經營成本就滿足了。民宿不像酒店,可以透過規模化實現成本分攤,民宿老闆的抗風險能力極弱,一旦民宿的客流減少,就將面臨成本回收期延長和虧本。
根據小豬短租研究資料顯示,以海南的民宿市場樣本為例,有70%的民宿老闆因為疫情直接損失超過了10萬,其中大部分人表示民宿經營最大的困難是房屋租金。
對於資金困難的民宿老闆來說,要麼轉讓民宿止損,緩解經營成本壓力,要麼透過短租轉長租,用更低的價格迴流部分資金。
懂懂筆記在閒魚上看到,目前不少民宿都掛出了長、短租結合的房屋出租資訊。與周邊房源做對比,民宿房租價格並不高,但其裝修與使用舒適度顯然要比出租房,要好上N個檔次,而且房東還承諾,不收取任何中介費。
城市民宿此時或許比景區民宿有了更大的騰挪空間。因為工作變動需要新租房人群,和需要改善租住條件的在住人群,會選擇當下城市民宿的最低出租價格和1-6個月的長租期,享受到更好的房屋居住環境。
至於景區民宿,顯然沒有這樣的長租使用者基礎,只能用更低的價格預售房源。懂懂筆記在不少民宿平臺上看到,過去只能提前預定一個月的房源,現如今已經可以提前預定到十月,其價格不僅是疫情前的最低價,而且大多數沒有在週末和節假日漲價。
以低價提前囤房,為疫情結束出遊做好準備,是使用者高性價比的出遊選擇,也是民宿老闆在當前情況下,最無奈的市場妥協。
民宿主雲姐是租下農民的宅基地後自己出錢蓋的民宿,所以她表示不會回頭,目前也已經習慣了做民宿的生活。雖然每天要為各種水、電、維修、房主等瑣事操心,但已經活成了自己心中的詩與遠方。
“如果你是自有資金投資民宿,你付出的頂多是自己的運營成本和更長回本週期,如果是銀行貸款或者其它渠道融資做民宿,奉勸你儘早做好別的打算,不要讓自己的資金鍊發生斷裂。”
共享民宿2012年在國內興起,2015年是共享民宿平臺投融資案例最多的一年,2018年民宿規模爆發速度達到高潮。隨著房源數量的成倍增長,使用者的旅遊住宿習慣也從酒店轉向特色精品民宿。
一年回本,月入數萬,享受自由自在的生活,吸引了無數城市人放棄工作投身民宿行業。
但前瞻產業研究院釋出的《民宿市場發展報告》顯示,民宿的主力消費價格在150-250元之間,佔比超過35%,其次為250-450元之間,佔比為30%。那些一天價格數千的高品質別墅民宿,依然是使用者消費中的極少數。
這次疫情,不僅為共享民宿行業降溫,也對過熱的民宿投資噴了更多冷水,完全不顧成本、初期花巨資投入卻毫無特色的民宿,陸陸續續開始倒閉。
“2015年以前,民宿回本週期非常短,有的投資幾百萬,一年半就能回本。如今做民宿能在五年內回本那絕對是一件美事。說到底,民宿是嫁接在旅遊上的產物,行業下行,自身沒有特色,沒有賣點,是幹不長的。”雲姐嘆息道。
來源:懂懂筆記;作者:川扇假