文/袁一泓
近段时间，不管是资本市场还是创业投资，新基建已成为流行的概念，即所谓“风头”。有些分明是传统基建范畴的业务，比如钢构，也想来沾沾仙气。似乎往新基建一靠，价值倍增。
老旧小区改造，属于传统基建或者说“老基建”。但“老基建”也可以做出新意来。
老旧小区之所以是“改造”而不是“拆建”，至少包括两个含义：一是老旧小区设施缺乏、设备陈旧，群众生活居住很不方便；二是没到危房的程度，还能居住，而拆除重建的成本太高。
老旧小区改造的社会效益巨大，可以改善群众生活居住条件，大幅拉动投资。仅以后者为例，早在去年国务院常务会议部署老旧小区改造之际，就有专家算过，全国老旧小区改造可以拉动4万亿投资。这种投资看得见摸得着，是真正的惠民工程、民生工程。
住建部去年7月1日公布的数字，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,建筑面积约40亿平方米，涉及约4200万户、居民上亿人。这项工程进展不可能太快。与小区拆迁一样，绝大多数地方的小区改造也是由居民投票决定，支持率超过一定比例比如80%才能启动。有的是整个小区来投票，有的还分别由各楼栋来投票。顺便说一句，分楼栋投票的方式决定过于分散，对同小区居民生活也会造成极大干扰，所以由整个小区来投票的方式更可取。
4月16日国务院新闻办举行的例行吹风会上，住房城乡建设部副部长黄艳介绍，2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。今年各地计划改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。
有朋友问，这个时间点提起老旧小区改造的话题，有啥特别的意义么？
第一是与新冠疫情有关。疫情防控转入常态化以后，促进经济增长就成为工作重心。新基建固然是拉动投资的全新方向，关系到新型产业战略发展，可持续性强，但也别忘了传统基建，特别是像老旧小区这类短时投资大带动强的民生工程。
第二是又要回到老龄社会、老龄人口的话题。1962-1971年（也有人说是1962-1976年）我国人口第二次出生高峰时期，平均每年出生2795.2万人，2022年起，老龄人口年均净增加1000万以上，开启本世纪人口年龄结构变化最剧烈的时期。
我们看到，老年人更容易受到新冠病毒的侵害，尤其是患有慢性病的老年人。无论是新冠病毒还是其他疾病，重在预防。对老年人来说，最好的预防就是有一个良好的养老居所、适宜的养老环境。居住的小区，设施设备如何就非常重要了。
提到老旧小区改造，普通人的直观反映是，加装电梯。我手头没有查到准确的统计数据，但就个人的观察，居住在老旧小区的老年人数量要远远超过新小区。加装电梯固然是一种设备刚性需求，但同样重要的，是增加一些必要的设施。
首先是医疗养护设施。此次抗疫总结出的一个经验是，分级诊疗。医疗养护用房和设施，是老旧小区普遍缺乏的。小区改造要以社区为单位，根据现有以及预测的人口（尤其是老年人口）比例增加相应的医疗养护设施。这应该成为硬性要求。
其次是托幼设施（用房）。老旧小区的幼儿园是按照当时的人口比例建设配置的。近几年来，各大城市幼儿园学位呈现持续紧张的状态。随着二胎政策的实施，这种紧张现象会加剧。小区改造以社区为单位增加相应的托幼设施（用房），也应该成为硬性要求。
再次是适老化改造。它既包括前面说的增加社区养护设施配置，以及区内步道的人性化重整，也包括家庭居室内部的改造。大量实践表明，居室内摔滑对行动不便的老人容易形成重大伤害。目前居室内部的适老化改造技术已较成熟，居民只需花少量钱改造，就可以防止老人不必要的外部伤害。
居家养老是目前我国主要的养老方式，老旧小区改造向幼、老两端倾斜，是应有之举。至于投资方式，可采用包括企业和居民在内的社会资本为主、政府补贴为辅的方式，也可采用政府采购与市场运营相结合的方式。
这对地产商开发新的住宅小区有什么启示？业内人士在谈起疫情对房地产的影响时会说，市场更加追求“健康住宅”。什么才算是健康住宅，会有不同的定义，现在看来，除了地产商喜欢宣扬的各种科技元素，它至少应包括这几点：在社区范围内要有基本的医疗养护设施，运动健身设施，托幼设施，居室内部在不改变主体结构的情况下是随时可做适老化改造的。
房子是时间的产物。交付之日是新房，没过多久就成了“旧房”。真正的健康住宅，应该是“面向未来”的房子。记得当年科技部和原建设部（现住建部）推行小康型城乡住宅科技产业工程试点时，有一句话叫做“20年不落后，30年可改造”。这里的“可改造”是指不改变主体结构的改造。20年过去了，我们的房子至少应该给适老化留下空间吧。
文章来源:乐居财经