今日话题第3903期:贪3万坑购房人7000万，“房蛀”的后门太好开

　　导语

　　海南定安一名叫莫凯的房管局局长，收了开发商3万元好处费，便通过重复办理房屋预告登记等方式，导致327户购房人损失6932万余元。3万元，真是小钱，7000万，绝对是大损失。这个后门怎么开得这么容易呢？…[详细]

　　要点速读

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　　按理说，办理预告登记是有程序的，也该谨慎地审核各种资料，然而莫凯在发现合同上的房价是每平米1000多元这么不可思议的“白菜价”的时候，还是办理了。

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　　从根源上讲，房屋预售制度的后门，给了心怀不轨的开发商机会，也给了“房蛀”寻租空间。根本上应该改变预售房制度，有一套完整的风险分担机制，而不是钱全部进开发商口袋。

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　　大手一按公章盖，许多房屋重复卖，贪腐手段看起来没有技术含量，却太有杀伤力

　　涉案的阳光巴洛克小区

　　出事的小区叫阳光巴洛克，300多户交了钱的购房人，却等不到自己的期房顺利交付了。因为开发商早就拿着这些房子去抵押借钱，并请莫凯给办理了预告登记，这纸文书能够保障权利人将来实现物权。对于那300多户实际购房人来说，他们的合同也因为这个预告登记变得很尴尬，因为物权法规定，“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。而办理的路径真是简单得惊人，开发商拿出合同，莫凯盖上章就行了。按理说，办理预告登记是有程序的，也该谨慎地审核各种资料，然而莫凯在发现合同上的房价是每平米1000多元这么不可思议的“白菜价”的时候，还是办理了。

　　更夸张的是，莫凯拿到的3万元，其中只有1万元是盖章办登记，还有2万元是感谢他做了别的事情――发放了3栋楼的预售许可证。有了预售许可证，开发商才可以提前把钱收入囊中。

　　此事细细算起来，那些借钱给开发商的债权人也在承担着负面后果，根据一份公开的裁判文书，一名借了350万元的陈姓债权人将开发商告上法庭，尽管赢得了官司，但是由于房屋涉及合同诈骗案，也中止了执行。

　　未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

　　从根源上讲，房屋预售制度的后门，给了心怀不轨的开发商机会，也给了“房蛀”寻租空间

　　开发商拿到预售许可证后，便可以卖楼了，卖得好的话，房子还没封顶，便赚得钵满盆满。商品房这样独特的预售制度，曾经引发很大的讨论，质疑集中在预售制度往往滋生出腐败、重复卖房、烂尾楼拖延等现象，严重地损害购房人的利益。确实，辛苦了半天，好不容易买套房，最后房子拿不到手里，自己还需要继续还贷，怎么看怎么都憋屈和辛酸。

　　前些年，很多行业媒体都在提醒购房者，一定要小心被开发商骗，遭遇“一房多卖”这种尴尬的窘境，所以要去房管部门做预告登记，以保证自己主张权利。因为做完预告登记之后，这套房屋就备案了，也就不怕开发商再去做售卖。然而，“房蛀”们腐败，随意地盖章做预告登记的时候，这个专家、专业人士给的法子就彻底失灵了。而预告登记是区县的房管局也能做的，也许大一些的城市，相对规范，不敢轻举妄动，能够按照流程来做事，但是本案中如此轻率的行径，说明中小城市里，“房蛀”可能行事更加轻狂。

　　从根源上讲，我国的房屋预售制度本身便有不合理性。纵观国外，尽管预售制度也在一些地方存在，但是几乎都不会让购房者提前就把全款都给交完，更是把钱一股脑儿地全部都给到开发商那里去。这样一来，对开发商诱惑太大，给购房者的风险也太大。反正钱在兜里，怎么也吐不出来了，拖延工期，不保证施工质量等等行为都可能发生。当然，有房子还算好的，更加让人不可忍受的，便是如本案这样的“一房多卖”。

　　房屋预售制度的合理性常常遭到质疑

　　所以根本上应该改变预售房制度，有一套完整的风险分担机制，而不是钱全部进开发商口袋

　　因为预售房制度实在是问题多多，也容易让人觉得对购房人来说太不公平，所以一直都有人呼吁废除该制度。例如，2015年两会，全国人大代表王美香建议――取消商品房预售许可制度。该建议指出，“商品房预售许可制度实施以来，在增加商品房有效供应、改善群众住房条件的同时，也暴露出交易风险不对等、助长投机之风、预售制度成为开发商逃税的推手、购房者合法权益得不到保障等一系列问题。”

　　然而，一项已经实施了二十多年的制度说废就废，会引发的震荡显而易见。所以，循序渐进地来改革弊端，也是行之有效的好办法。要怎么改革，成熟经验太多了。在美国和德国，都不会一次性地把房款给预付完，德国甚至可以在交房之后再把尾款给付清。而为了防止开发商随意滥用资金，钱也不会直接给到开发商的手里，美国会有相应的托管账户。当然，最为重要的是，资金需要有保全措施，有了意外之后，能够让购房人有化解风险的机会，像是在日本便有相应的保险制度。

　　总之，这300多户人花了7000万还拿不到房，这样赤裸裸的教训说明了预售房制度是得有所调整了，起码不预付全款，钱不全部进开发商的口袋，有相应的保险机制，有了这些，才不怕一些开发商穷尽心思在预售拿钱上，而作出一些伤害购房人的举动。

　　房屋预售中的风险分担机制是应该设立的

　　当然，本案中房屋登记部门对于购房人的责任和赔偿问题，也是应该考虑的，这样也能防范类似事件

　　本案中的房管局局长莫凯终审被以滥用职权罪判处有期徒刑3年，以受贿罪判处拘役3个月，并处罚金10万元；数罪并罚，决定执行有期徒刑3年。然而，他的“小贪”真的借着权力酿成了大错，至少造成了300多户人将近7000万的损失。而今，这些受害购房人向开发商寻求实际赔偿的机会十分渺茫，开发商老板已经被抓起来，连他之前借的债都还不上。但是另一方面，他们的财产损失和莫凯在房管局的职务行为有着直接的关系。而这些购房者在与开发商签订合同的时候，按照流程是该有房管部门的合同备案的。将已经做了预告登记的房屋再做合同备案，这也是失职。根据国家赔偿法，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有造成财产损害的违法行为，受害人有取得赔偿的权利。

　　因此，光是“房蛀”本人被追究刑责是不够的，对于滥用登记造成的损失，也应该有所赔偿，这样才能有约束力，让整个机制不会后门大开。

　　结语

　　一边是3万元的赃款，一边是7000万的血汗买房钱，这起案件揭露出的“房蛀”之轻浮与恶劣，足以令人目瞪口呆。而要让类似事件不再发生，从根本上来说，预售制度确实该有所改变了。