乐居财经讯 李礼 4月28日，华创证券发布万科 A（000002）2020 年一季报点评。
一季度业绩同比 11%，利润率略降、已售未结充裕
2020Q1，公司营业收入 477.7 亿元，同比-1.2%；归母净利润 12.5 亿元，同比 11.5%；每股基本收益 0.11 元，同比 8.9%；地产结算收入 393.6 亿元，同比-6.4%；地产结算面积 316.2 万平，同比 1.8%；毛利率和归母净利率为 31.3%和 2.6%，同比分别-3.8pct 和 0.3pct；三费费率为 12.5%，同比 0.4pct；投资收益 1.1 亿元，同比 153%。2019 年末公司预收账款 5,950 亿元，同比 3.1%；并表已售未结面积 4,580 万平，同比 6.8%；并表已售资源金额为 6,599 亿元，同比 8.3%，覆盖 19 年地产结算金额 1.87 倍，锁定未来业绩释放。
Q1 销售额 1,379 亿元、同比-8%，拿地/销售面积比 28%、拿地谨慎
2020Q1，公司销售金额 1,378.8 亿元，同比-7.7%；销售面积 884.8 万平，同比-4.3%；销售均价 15,583 元/平，同比-3.6%。Q1 公司拿地面积 246.1 万平，同比-69.7%；对应总地价 108.8 亿元，同比-74.4%，拿地均价 4,423 元/平米，同比-15.3%。Q1 公司拿地额/销售额比 7.9%，拿地面积/销售面积比 27.8%，拿地均价/当年销售均价比 28.4%，较上年的 37.8%下降 9.4pct。Q1 新开工面积708.8 万平，同比- 30.5%，占全年开工计划的 24.3%（19 年同期 28.2%），主要由于疫情影响；竣工面积 242.6 万平，同比 8.9%，占全年竣工计划的7.3%（19 年同期 7.2%）。截至 2019 年末，公司未结算面积 1.7 亿平，其中71%位于一二线。
财务稳健、负债低位、融资成本下行，物业拓展加速、估值可观
2020Q1 末，公司资产负债率 84.2%，同比-0.5pct；净负债率仅 34.3%，同比-10.5pct，处于行业低位；2019 年至今发债多项利率处于行业低位，3 月发行10 亿/3.42%/7 年公司债。2019 年末，商业方面，印力运营管理项目 108 个、覆盖 50 多城，管理面积近 900 万平，已开业面积 644 万平；物业方面，2019年末物业签约面积 6.4 亿平（ 26.1%），在管面积 4.5 亿平，新签约住宅/非住宅面积 1.03/0.18 亿平，将贡献收入 33.4/20.7 亿元，作为物业管理行业龙头，预计未来物业估值贡献可观。
投资建议：业绩稳增，拿地谨慎，维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持 2020-22 年每股收益预测为 3.94、4.54、5.24 元，维持目标价 45 元，维持“强推”评级。
风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
